Оценка недвижимости как компонент системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости

Принятие закона о введении налога на недвижимое имущество физических лиц, выявило ряд существующих проблем:
рынок недвижимости характеризовался отсутствием достоверной информации о состоянии цен, что не позволяло дать объективную оценку объектам налогообложения;
для осуществления данной реформы в области налогообложения явно недоставало специализированного кадрового персонала – специалистов по оценке недвижимости;
множество объектов налогообложения были фактически не зарегистрированы;
наблюдалось слабое развитие взаимосвязей между государственными органами, проявляющееся в недостатке обмена информации о налогоплательщиках;
фиксировались факты уклонения граждан от регистрации вновь построенных объектов с высокой рыночной стоимостью. Кроме того, оценить данное имущество не предоставлялось возможным из-за отсутствия права проникновения на территории оцениваемых объектов;
законодательная база требовала усовершенствования. Так, отсутствовала возможность беспрепятственного осуществления оценки любых объектов недвижимости, включая наличие санкций за препятствование проведению данного вида оценки;
увеличивалось недовольство граждан из-за повышения расходов на содержание жилья.
Необходимо отметить, что налог на имущество является местным налогом. Его регулирование осуществляет, безусловно, Налоговый Кодекс РФ, но также и нормативные правовые акты представительных органов муниципалитетов. Осуществление расчета необходимых сумм налога, уведомлений об уплате и контроль за их исполнением входит в юрисдикцию местных налоговых инспекций. Одним из значимых изменений согласно 32 главы НК РФ выступает положение, при котором исчисление налога на имущество производится не на основе инвентаризационной стоимости имущества и земли, а исходя из кадастровой стоимости имущества, так как именно кадастровая стоимость имущества максимально учитывает рыночную стоимость имущества. Инвентаризационная же стоимость имущества, как правило, значительно ниже рыночной цены. Соответственно, налог, определенный с учетом кадастровой стоимости имущества в большинстве случаев будет выше.
Помимо этого, при оценке инвентаризационной стоимости основными факторами учета выступают возраст и материал стен, при определении кадастровой стоимости имущества – местоположение объекта оценки. Учитывая данное обстоятельство, налоговое бремя смещается с вновь введенных объектов недвижимости, находящихся на окраинах города на старые дома в центре. Принятый закон повлек за собой массовую кадастровую оценку объектов недвижимости, основанием которой не всегда корректные и зачастую устаревшие данные Бюро Технической Инвентаризации, что повлекло превышение кадастровой стоимости недвижимости над рыночной стоимостью. Нужно сказать, что процесс государственной кадастровой оценки осуществляется без непосредственного участия собственников объектов недвижимости. Результаты оценки собственник недвижимости может узнать на официальном сайте Росреестра или при обращении в Росреестр. Кадастровую стоимость возможно оспорить при предоставлении оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обратившись в комиссию при Росреестре, или непосредственно в суд. Данные о количестве обращений по оспариванию кадастровой стоимости в 2016 году свидетельствуют, что по сравнению с 2015 годом количество подобных обращений увеличилось на 85%. Так, в 2016 году было рассмотрено 48,6 тыс. заявлений по отношению к 102,6 тыс. объектов, причем 80% от всех объектов недвижимости составляли земельные участки. В 62,6% случаях было принято решение в пользу заявителей. В денежном выражении снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания составило 372 млрд. рублей или 8,7%. Росреестр непосредственно не участвует в проведении кадастровой оценке объектов недвижимости, однако вправе ее исправлять. До введения в силу закона «О государственной кадастровой оценке» до 1 января 2017 года оценку кадастровой стоимости проводили независимые оценщики, утверждение же данной оценки входило в функциональные обязанности региональных и местных органов власти.
С 1 января 2017 года оценкой кадастровой стоимости на постоянной основе будут заниматься государственные бюджетные учреждения. Данные правила будут действительны для всех субъектов РФ, начиная с 2020 года, однако регионам не воспрещается проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года. Вновь созданные государственные структуры, в функции которых вменено проведение кадастровой оценки будут находиться в ведомстве региональных органов власти. Кроме того, согласно закону «О государственной кадастровой оценке» внедряется единая методика кадастровой оценки объектов недвижимости на всей территории РФ, что предполагает исключение ошибок при оценке недвижимости и, соответственно, снижение общего количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. Переход к единой методике кадастровой оценке призван повысить точность определения налоговой базы – в результате предполагается охват всех объектов недвижимости, которые ранее по каким-либо причинам были недооценены

. Реформа предполагает исключение переплаты налога на недвижимость добросовестными владельцами, а также снижение необходимости обращения в суды и соответствующие комиссии с целью доказательства своей правоты. Помимо этого, реформа налогообложения предполагает сокращение и устранение дефицитов местных бюджетов. А именно из данных бюджетов происходит финансирование муниципального жилищно-коммунального хозяйства, производится инвестирование местной инфраструктуры, финансируются такие области как образование и здравоохранение, охрана окружающей среды, благоустройство территорий и множество иных областей, которые напрямую связаны с увеличением уровня жизни и благосостояния граждан РФ.
Таким образом, реформа налогообложения в анализируемой области призвана решать наиважнейшие социально-политические задачи.
Введение налога на недвижимость предполагает постепенный рост платежей в бюджет, для осуществления этого законодательно предусмотрен льготный период на протяжении 5 лет. Так, первый год предполагает рост платежей не более 20%, второй – не более 40% и так далее. Начиная с 2020 года предполагается полнообъемная уплата налога на имущество.
Помимо вышесказанного, введение налога даст возможность решению проблемы налогообложения дорогостоящего имущества. Ввод налога на недвижимость физ. лиц, включая такие виды недвижимости как жилые и нежилые помещения, здания, строения, а также земельные участки, предполагает установление прогрессивной ставки налогообложения, зависящей от совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, которая находится в собственности физ. лица. Диапазон данной прогрессивной ставки налога составит 0,1%-2%.
Максимальный уровень ставки (2%) устанавливается для общей кадастровой стоимости объектов недвижимости более 300 млн. рублей. Данный уровень ставки будет неспособен к снижению на местном уровне и не будет зависеть как от количества собственников, так и от наличия у них разнообразных льгот.
Нельзя не отметить, что налог на недвижимость является ключевым компонентом в наиболее сбалансированной налоговой системы во многих странах мира. Данные Организации экономического сотрудничества и развития свидетельствуют, что в 2017 году доля налога на недвижимость в странах, которые являются членами данной Организации, составила от 1 до 18%. Так, доля данного вида налога в отчислениях Чешской Республике составила 1,1%, в Австралии 1,3%, а в Бельгии – 11,2%. США характеризуется долей данного налога в 13,6%, Япония – 17,4%. Общая доля налога на недвижимость в ежегодных налоговых поступлениях всех стран-членов ОЭСиР равняется 5,4%.
Недвижимость, характеризующаяся визуальной определенностью, стабильностью, долгосрочностью существования, обязательной государственной регистрацией, а также высокими стоимостными параметрами, определяет к ней повышенный интерес со стороны государства. [17, с.4]. Кроме того, налог на недвижимость является справедливым налогом с точки зрения общества, так как объекты недвижимости нельзя укрыть, соответственно, собственнику объектов недвижимости довольно сложно уклониться от уплаты данного налога, что позволит стабильно повышать доходную часть бюджетов муниципалитетов.
Состав данного вида налога можно рассматривать с точки зрения совмещения в одном налоге воспроизводственной и рентной составляющих.
Кроме того, данный налог способствует развитию отечественного рынка недвижимости. Он способен уравновесить спрос и предложение на рынке недвижимости. Помимо этого, аналитики рассматривают налог и в качестве средства по привлечению инвестиционных вливаний в проекты по развитию инфраструктуры через возможность использования облигаций муниципальных органов. Особенностями и преимуществами данного вида налога являются его гибкость, прозрачность, сбалансированность поступлений в соответствующие бюджеты, а также его административная практичность. Кроме того, среди преимуществ данного вида налога стоит отметить самостоятельность местных органов исполнительной власти [17, с. 11]. Рассмотрим особенности и преимущества налога на недвижимость более подробно.
Гибкость данного вида налога проявляется в способности налоговых доходов повышаться и снижаться, учитывая потребности в бюджетных поступлениях. Такая особенность налога на недвижимость как прозрачность дает возможность определять качество работы органов власти, так как позволяет усомниться в правильности оценки стоимости, как собственного имущества, так и имущества, идентичного собственному.
Сбалансированная система бюджетных поступлений от данного вида налога проявляется в стабильной и надежной налоговой базе.
Административная практичность. Одним из положительных качеств налога на недвижимое имущество выступает его практичность с административной точки зрения. Объект налогообложения легко идентифицируем, так как от данного вида налога практически невозможно уклониться, поэтому затраты, связанные с необходимостью обеспечения его одобрения со стороны налогоплательщиков, минимальны.
Помимо этого, налоги на недвижимость поступают в местные бюджеты, последние в свое очередь обладают довольно большой финансовой независимостью и могут использовать средства, поступающие от данного вида налога, по своему усмотрению, в чем и проявляется самостоятельность местных органов исполнительной власти [7]