Состав, структура и виды обеспечения оценки недвижимости в целях налогообложения

Эффективное функционирование любого государства предполагает создание действенной системы налогообложения, которая будет способствовать обеспечению его финансовых потребностей. Так как в России существует многоуровневая система власти, соответственно, требуется наполнение бюджетов каждого из уровней. Налоги на недвижимость являются важнейшими источниками бюджетных доходов.
Так как налоговая система предопределяет уровень доходов бюджетов всех уровней, будь то федеральный бюджет, бюджеты субъектов РФ или бюджеты муниципалитетов, то важным моментом выступает максимальное использование возможностей, предоставляемых, в частности, налогообложением с целью имплементации финансового потенциала регионов РФ. В данном контексте, налог на недвижимость является возможностью обеспечения стабильности доходов бюджетов на местах.
Учитывая, что экономическая сущность налогов заключается в изъятии государством в пользу общества определенной части ВВП в виде имущественного налога, то именно данный вид налога является отражением потенциальной платежеспособности налогоплательщиков, побуждая последних к наиболее эффективному распоряжению личной собственностью. Однако налогообложение можно рассматривать также с экономико-философской точки зрения. В данном аспекте, налог на недвижимое имущество выступает в качестве социальной категории, которая подразумевает как сам процесс изъятия, так и последующее перераспределение части ВВП исключительно в интересах общества. Данный процесс основывается на следующих правилах:
1.Определенность;
2.  Экономность;
3. Удобство.
К особенностям имущественного налога, а также его преимуществами являются:
гибкость;
прозрачность;
сбалансированность поступлений в бюджеты;  
административная практичность;
самостоятельность органов власти на местах.
Главным и неоспоримым принципом данного налога является справедливость налогообложения, которая учитывает интересы, как налогоплательщиков, так и государства.
Главными элементами налогообложения выступают объект и субъект налога, источник налога, единица налогообложения, налоговая база, ставка налога, льготы. Налог на недвижимое имущество является одним из самых эффективных инструментов по развитию рынка недвижимости, инструментом государственного финансирования инфраструктуры, включая инновационную инфраструктуру. Определение налога на недвижимость согласуется с методическими рекомендациями, определяющими кадастровую стоимость объектов недвижимости, используя метод построения статистических моделей с учетом информационных данных, полученных путем мониторинга и анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости.
Организация оценки недвижимости подразумевает:
оценку или переоценку объектов недвижимости;
сопровождение информационных данных;
актуализацию значений стоимости объектов недвижимого имущества.
Исследуя природу налогов на имущество, нельзя забывать, что данные налоги есть налоги на богатство. С целью правильности оценивания данного богатства требуется проведение постоянного мониторинга рынка недвижимости и регулярной оценки или переоценки стоимости недвижимости. Соответственно, в контексте развития территорий, основываясь на принципах социальной справедливости, налог на недвижимость призван способствовать укреплению экономического фундамента территориального развития и формированию стабильной финансовой основы органов местного самоуправления (рис3).
Рисунок 3 - Налог на недвижимость и развитие территорий //выполнено автором/
Авторы реформы планировали приблизить налогообложение недвижимости в России к основным моделям, реализуемым в большинстве экономически развитых стран

. A именно – объединить землю с находящимися на ней строениями, зданиями, сооружениями в единый объект для целей налогообложения. Под «единым налогом на недвижимость» официально понимается новый налог, призванный объединить два существующих налога – налог на имущество физических лиц и земельный налог. По замыслу авторов концепции, введение «единого налога на недвижимость» должно обеспечить законность недвижимой собственности, при условии уплаты налога каждым учтённым собственником. Отсюда вытекала главная задача проекта – создание в России многоцелевого кадастра недвижимости. Объектом налогообложения должна стать так называемая кадастровая единица – земельный участок и связанные с ним улучшения. Целью реформирования объявлялось как достижение социальной справедливости в системе налогообложения, так и повышение налоговых доходов местных бюджетов, в которые налог должен зачисляться. Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где людям очень важен процесс оценивания благ, в которых они нуждаются. Исключительное место среди этих благ занимает земля. В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает:  
стационарность, невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств;  
материальность, его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах;
 долговечность, соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей.
. Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости. Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей (рис.4), для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений. Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке – оценщиков, - деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости.
Рисунок 4 - Цель оценки недвижимости /выполнено автором/
Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт - знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации – заключении о стоимости объекта недвижимого имущества.
В настоящее время оценочная деятельность в РФ регулируется на основе нормативно-правовых актов.12-14  
Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.  Согласно Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО N2, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г