Методики анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости в налогообложении

Опыт работ по государственной кадастровой оценке земель разных категорий свидетельствует, что лишь рассчитать стоимость объекта – недостаточно. Помимо этого, требуется проведение анализа применения уже рассчитанной стоимости в налогообложении, а также и сопровождения результатов проделанной работы с предоставлением требуемых разъяснений органам власти и налогоплательщикам.
Проанализировав методическое обеспечение работ, по кадастровой оценке, недвижимости можно сказать, что статистическими моделями для определения кадастровой стоимости являются уравнения регрессии с расчетом коэффициента определенности и среднеквадратичной ошибки. Именно применение регрессионных моделей и расчет на их основе стоимостей позволяют адекватно и правильно определять стоимость объекта оценки. Предлагается Коэффициент определенности R2 или коэффициент детерминации – это квадрат коэффициента корреляции между фактической и расчетной стоимостью объекта, которая определяется при помощи регрессионной модели.    
Данный коэффициент рассчитывается по формуле (1):  
(1)
N  – количество объектов;
Y i  – фактическая стоимость 1 кв.м. i-того объекта;
Y ˆi  – расчетная стоимость 1 кв.м. i-того объекта;  
Y – средняя фактическая стоимость 1 кв. м объекта.  
 Расчет среднеквадратичной ошибки производится соответственно нижеприведенной формуле (2):
(2)
N –  количество объектов;
Y i  – фактическая стоимость 1 кв.м. i-того объекта;
Y ˆi  – расчетная стоимость 1 кв.м. i-того объекта.
 Коэффициент определенности, а также среднеквадратичная ошибка позволяют адекватно оценить статистические модели, а также возможности ее применения.  Рекомендуемые значения коэффициента определенности R2 колеблются в интервале от 0,35 до 0,65 и являются допустимыми, но не оптимальными значениями коэффициента. Так как кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется в качестве налогооблагаемой базы, требуется применение моделей более высокого качества.
Учитывая вышесказанное, для усиления критериев адекватности следует использовать нижеприведенные диапазоны значений коэффициентов качества статистических моделей табл.6.
Таблица 6 -  Диапазоны значений коэффициентов качества статистических моделей
Значение коэффициентов
Выводы Рекомендации
R2≥0,65
б≤0,35 Допустимые значения коэффициентов
Модель применима, значения коэффициентов качества допустимы. Рекомендуется продолжить процесс построения моделей с целью улучшения коэффициентов качества и приближения полученной с их применением кадастровой стоимости к рыночной стоимости
ꭆ2≥0,75
б≤0,25 Рекомендуемые значения коэффициентов
Модель адекватно отображает зависимость стоимости от ценообразующих факторов, коэффициенты качества близки к предельным значениям. Полученные с помощью модели кадастровые стоимости объектов близки к рыночным
ꭆ2≥0,85
б≤0,15 Предельные значения коэффициентов
Модель адекватно отображает зависимость стоимости от ценообразующих факторов, коэффициенты качества близки к предельным значениям. Полученные с помощью модели кадастровые стоимости объектов близки к рыночным
 
Соответственно, такие усиленные требования к коэффициенту детерминации предоставляют возможность получения результатов наиболее адекватной кадастровой стоимости, которая будет максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости. Следовательно, и налогооблагаемая база также будет максимально приближена к рыночной стоимости объектов налогообложения. Данное обстоятельство будет положительно влиять на эффективность налогообложения недвижимости, а также позволит улучшить социальное восприятие кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в качестве налогооблагаемой базы.  
В связи с тем, что деятельность по ГКООН является социально значимой, данный факт требует необходимости проведения анализа социально-экономических последствий применения результатов ГКООН в целях налогообложения.
Для этого предлагается следующая методика, состоящая из нескольких этапов (рис.6).
Рисунок 8 - Концептуальная модель анализа социально-экономических последствий применения результатов государственной кадастровой оценки в налогообложении
Этап 1. Анализ расчета налогооблагаемой базы.
Данный этап подразумевает проверку качества расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения и состоит из анализа адекватности стоимостей и анализа зависимостей кадастровой стоимости объектов от разнообразных факторов стоимости, оказывающих на нее непосредственное влияние.
Под анализом адекватности стоимостей подразумевается сравнение стоимостей объектов оценки и объектов-аналогов, вращающихся на данном сегменте рынка недвижимости.
Первоначально для сравнения стоимостей объектов оценки необходимо провести анализ рынка недвижимости и анализ результатов государственной кадастровой оценки и рассчитать коэффициент определенности R2 и среднеквадратичную ошибку б.
Одинаковый характер зависимости исходной и расчетной стоимости – есть показатель сопоставимости рыночной и кадастровой стоимости объектов налогообложения. Анализируются те классы объектов налогообложения, для которых есть достаточная информация для применения данного метода построения статистических моделей.
Однако для понимания налогоплательщиками сопоставимости результатов определения кадастровой стоимости с рыночной стоимостью, одного лишь построения статистических моделей с применением математических выкладок явно недостаточно

. Поэтому наряду с этим, стоит исследовать зависимость рыночной и кадастровой стоимостей объектов оценки от факторов, непосредственно влияющих на ценообразование объектов оценки.
Кроме того, вариации данных факторов, безусловно, влияет на изменение стоимости объектов оценки, соответственно, представление такой зависимости в наглядном виде сможет также повысить доверие к результатам оценки.
Для каждого класса объектов недвижимости, который определяется по своему функциональному использованию, соответствуют свои основные пенообразующие факторы, которые можно сгруппировать следующим образом:
факторы, которые характеризуют текущее местоположение объектов недвижимости. К ним относятся: удаление от центра, наличие поблизости транспортных магистралей, наличие развитой сети социальной и инженерной инфраструктуры и т.п.;
факторы, которые характеризуют качество объектов недвижимости, а именно: материалы, используемые при постройке, год постройки, этажность, общее физическое состояние объекта оценки и т.п.
Данные факторы присутствуют как в объектах обращения на рынке недвижимости, так и в объектах оценки. Для того, что проводимый анализ был непротиворечив, безусловно, необходимо проводить исследование и в дальнейшем грамотно интерпретировать корреляцию стоимости объектов недвижимости от вышеприведенных ценообразующих факторов, которая выступает в качестве контроля качества при использовании результатов оценки для определения налогооблагаемой базы.
Этап 2. Анализ налогового потенциала территории.
Самофинансирование территориальных образований оказывает влияние на уровень бюджетных доходов, на максимизацию доходной части бюджета с целью полноценного покрытия собственных расходов.
Центральным местом в системе финансового обеспечения является бюджетный потенциал. Выступая в качестве основной части бюджетного потенциала, налоговый потенциал способствует формированию ресурсов на местах, обеспечивает движение финансовых средств для удовлетворения социально-экономических потребностей территорий.
Проведение анализа налогового потенциала имеет своей целью определение ставки налога, учитывая классы объектов недвижимости. Установление размера налоговой ставки на недвижимость должно быть достаточным, чтобы решить задачи эффективного функционирования и развития территории.
Границы налогового потенциала территорий определяются на основе норм Бюджетного кодекса РФ, который определяет состав и источники доходов бюджетов, а также на основе норм налогового законодательства, где устанавливаются определенные значения налоговых ставок, а также и льготирование.  
Возможны 2 варианта определения налоговой ставки:
1 вариант. Самый распространенный вариант – налогооблагаемая база изменяется из-за актуализации результатов расчета кадастровой стоимости недвижимости. Актуализирование расчетов проходит раз в 5 лет из-за изменения уровня цен недвижимости на рынке, которые влияют на кадастровую стоимость объектов налогообложения.
2 вариант. Данный вариант применяется при изменении налогового законодательства относительно порядка определения налогооблагаемой базы. Например, изменение НК РФ относительно использования в качестве налогооблагаемой базы кадастровой стоимости недвижимости взамен ее инвентаризационной стоимости, потребует внесения изменений в законодательно установленные ставки, которые применяются сейчас к инвентаризационной стоимости недвижимости. Данное обстоятельство повлечет за собой расчет максимальных ставок налога.  
Рассмотрим оба варианта определения налоговых ставок на имущество более подробно.
Вариант 1. Анализ налогового потенциала территории из-за актуализации результатов расчета кадастровой стоимости недвижимости.
Данный анализ подразумевает своей целью определение типа прогнозируемого налогового потенциала территории.
1) Изначально для проведения анализа выбирается административно- территориальная единица.
2) Определяется класс объектов налогообложения, подвергающийся анализу.
3) Затем необходимо отсортировать объекты налогообложения по функциональному использованию в соответствии со степенью получаемых от них налоговых поступлений – от большего к меньшему.
4) Следующим действием выступает определение планируемой ставки j-того вида объекта согласно формуле (3):
(3)
СТплан – планируемая ставка j-того вида функционального использования,
jСТдейств – действующая ставка j-того вида функционального использования,
ijКСплан – планируемая кадастровая стоимость i-того объекта налогообложения j-того вида функционального использования,
ijКСдейств – действующая кадастровая стоимость i-того объекта налогообложения j-того вида функционального использования,
N – количество объектов налогообложения в административно-территориальной единице по  j-тому виду функционального использования.
5) По формуле (4) определяем прогнозируемый налоговый потенциал единицы при использовании объектов налогообложения:
(4)
6) Определение предельного налогового потенциала административно-территориальной единицы при использовании объектов налогообложения происходит по формуле (5):
(5)
Где: JСТмах – максимальная ставка налога для j-того вида функционального использования, определенная НК РФ.
7)  Классифицируем налоговый потенциал (табл.3.), на основе соотношений прогнозируемого и предельного налоговых потенциалов