Проблема определения права собственности на объект строительства

Строительный подряд относится к договору длительного исполнения, особо актуальным является вопрос касаемо того, кому принадлежит результат работ в момент действия договора, и когда заказчик наделяется правом осуществления в отношении результата договора стройподряда всего комплекса правомочий собственника.
Статьей 740 ГК РФ договор подряда определяется в качестве договора, цель которого достичь определенного результата, выраженного в создании недвижимого объекта. В силу п. 2 ст. 703 ГК РФ, «по договору подряда, который заключен на производство вещи, подрядчик осуществляет передачу прав на нее заказчику». Однако для передачи права, им необходимо обладать. Это является общим принципом, который гласит, что «никто не может передать другому больше прав, чем он сам имеет».
Сама сущность подряда определяет, что собственник вновь созданного объекта до его передачи по общему правилу именно подрядчик. Из этого, в частности, следует, что по долгам подрядчика взысканы могут быть и вещи, изготовлением которых он занимается согласно договору с заказчиком. При этом не важно, оплачена ли заказчиком стоимость вещи. Безусловно, в таких ситуациях при обращении третьим лицом взыскания на изготовленную вещь по долгам подрядчика заказчик не лишается права требовать от подрядчика возместить понесенные в этой связи убытки, в том числе уже оплаченную к этому времени стоимость работ. Точно так же, когда заказчику передается изготовленная вещь, она может выступать как объект взыскания по долгам заказчика вне зависимости от того, полная или частичная оплата совершена по стоимости изготовленной вещи.
Приведенное положение о праве собственности на изготовленную вещь имеются исключения.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, недвижимые вещи должны быть зарегистрированы государством. При этом ст. 219 ГК РФ особо выделяет то обстоятельство, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». Для зданий и сооружений, относящихся к числу недвижимости «по ее природе», т. е. объектов, «прочно связанных с землей» (ст. 130 ГК РФ), вопросы права собственности на них неразрывно связаны с правом собственности или иным правом на землю. В результате приходится сталкиваться с весьма сложной проблемой в отношении незавершенного строительства: его собственником не может быть ни подрядчик, так как у него нет прав на земельный участок под сооружением, ни заказчик – так как должен быть решен вопрос о том, чтобы надлежащим образом оформить права на вновь выстроенное здание (сооружение). Определение этих нюансов может понадобиться, когда необходимо взыскать долги с участника договора подряда, установить возможность залога или передачи данного имущества в собственность третьего лица и т.д. В качестве примера можно привести ситуацию с приобретением здания покупателем у продавца. При продаже здание имело лишь фундамент и стены. Суд, занимающийся рассмотрением спора по поводу квалификации этого договора, признал его действительным несмотря на то, что предмет договора не был зарегистрирован. Данное решение было основано на ст. 129 ГК РФ с содержащимся в ней указанием на свободу оборота Вестник ВАС РФ. 1998. №1, что, очевидно, не могло было считаться достаточным доказательством.
Мы считаем, что решение вопроса об оборотоспособности незавершенного строительства должно быть аналогичным завершенному строительству, поскольку все это является недвижимостью: стены, фундамент, сооружение в целом.
В течение долгого времени над вопросом о правовом режиме объектов незавершенного строительства рассуждали эксперты

. Гражданский оборот был нестабилен из-за имеющихся пробелов в законодательстве, несовершенства юридической доктрины применительно к объектам незавершенного строительства. Споры в отношении объектов незавершенного строительства постоянно росли, а со стороны законодателя не было предпринято никаких шагов, чтобы устранить имеющиеся противоречия. Рассматривая споры, суды были вынуждены прибегать к самостоятельной разработке правого режима объектов незавершенного строительства, заполняя пробелы в законах.
Здесь особое значение отведено моменту появления объекта незавершенного строительства, поскольку это точка отсчета, которая определяет, какие конкретные правовые нормы должны применяться к абстрактному объекту права.
Для решения вопроса о праве на незавершенное строительство, как вытекает из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ. 1998. № 10., ключевое значение имеет момент, в который определяется судьба незавершенного строительства.
С этой позиции необходимо уточнить содержание указаний п. 16 Пленума, который гласит, что не завершенные строительные объекты относятся к недвижимости только с момента, когда они перестают быть «предметом действующего договора стройподряда». Данное высказывание Пленума не соответствует ст.130 ГК РФ, незавершенный объект строительства может быть признан недвижимостью, если он относится к предмету договора стройподряда, так как объект уже на данном этапе имеет привязку к земле.
Имеются различные мнения касаемо того, к какому юридическому факту необходимо привязывать момент появления объекта незавершенного строительства:
1) когда получается разрешение на строительство и передаются права на участок земли;
2) когда договор стройподряда перестает быть действительным в отношении данного объекта;
3) при консервации (простановке) строительства;
4) если объект соответствует конкретным количественным нормативам (например, степени готовности);
5) если объект наделяется свойствами недвижимой вещи;
6) если объект незавершенного строительства и право собственности на него зарегистрированы государством.
Стоит сказать, что в российской цивилистике широко распространено мнение о том, что юридический факт прекращения договора стройподряда следует считать моментом появления объекта незавершенного строительства. Данную точку зрения рассматривал в своих трудах целый ряд цивилистов (В. В. Витрянский, П. В. Скиба, И. А. Алещев и др.). Она основана на тезисе, который гласит, что если есть договор стройподряда, то отношения между подрядчиком и заказчиком строятся согласно нормам обязательственного права. При этом естественные свойства объекта незавершенного строительства как вещи не наделяются правовым значением.
Обращаясь к анализу судебной практики, стоит не согласиться с решениями судов по этому вопросу. Занимаясь разрешением споров, суды делают заключение, что юридический факт прекращения договора стройподряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, обладает существенным значением для существования его как объекта гражданских прав, то есть подлежит оценке как момент возникновения в качестве самостоятельного объекта права. При этом объекты, выступающие как предмет действующего договора, также относятся к «объектам незавершенного строительства», но обладающими другим правовым режимом как некой совокупности обязательственных прав