Элементы договора строительного подряда

В качестве элементов договора стройподряда выступают стороны договора, объект, предмет, цена, срок и форма.
Стороны договора стройподряда представлены заказчиком и подрядчиком. Заказчиком может быть физическое и юридическое лицо, имеющее определенные финансовые средства. Подрядчик же может быть представлен подрядной организацией-генподрядчиком или специализированной компанией: различными строительными, строительно-монтажными и проектно-строительными организациями, вне зависимости от форм собственности, а также индивидуальными предпринимателями.
Между заказчиком и подрядной организацией – генеральным подрядчиком заключается договор подряда на строительство или реконструкцию объектов либо прямой договор со специализированной компанией. Если законом или договором подряда не определяется обязанность подрядчика осуществить прописанную в договоре работу лично, то у подрядчика есть право на возложение этой обязанности на других лиц – субподрядчиков. В такой ситуации подрядчик является генеральным подрядчиком (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Как правило, субподрядчики осуществляют целый ряд специальных строительно-монтажных работ.
Отдельного внимания требует правовая норма ст.750 ГК РФ, к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. В соответствии с п. 1 ст.750 ГК РФ «в случае, когда выполняется строительство и связанные с ним работы, выявляются обстоятельства, мешающие надлежаще исполнить договор строительного подряда, то от каждой из сторон требуется осуществление всех зависящих разумных мер по нейтрализации таких обстоятельств. Сторона, которая не исполнила эту обязанность, теряет право возместить убытки, причиненные из-за не устранения соответствующих препятствий».
Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда принимают участие и иные субъекты. В первую очередь, это инвесторы. Инвесторы сами могут быть заказчиками, если у них есть для этого возможности, либо же могут доверить эти функции другим лицам. В этом случае инвестор и заказчик заключают между собой инвестиционный договор, юридическая природа которого выступает договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, назначенное инвестором, оформляет с исполнителем работ договор строительного подряда, являясь согласно нему заказчиком.
Роль инвестора может быть исполнена государством (федеральный и местный бюджет), кредитными организациями (банками, финансово-инвестиционными компаниями), строительными компаниями (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка – страховыми компаниями, а также организациями (включая некоммерческие и общественные) и другими субъектами.
Особое внимание следует обратить на инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, которые выступают как соинвесторы в порядке долевого участия в строительстве жилых домов согласно отдельным договорам застройки.
Согласно нормам ст. 749 ГК РФ Заказчик, чтобы контролировать и следить за строительным процессом, имеет возможность самостоятельного заключения договора о предоставлении заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией) без согласия подрядчика. В этом случае в договоре строительного подряда указываются обязанности такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
Помимо указанных выше субъектов, на рынке строительного подряда принимают участие: поставщики и изготовители стройматериалов, оборудования и конструкций; транспортные организации; архитектурно-проектные компании; риэлтерские фирмы, которые осуществляют свою деятельность на рынке продажи готовых квартир; страховые организации, с которыми оформляются договора страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; другие участники рынка

. Отношения между данными участниками инвестиционно-строительной деятельности носят гражданско-правовой (коммерческий) договорной характер.
Предмет договора стройподряда представлен как самим процессом осуществления работы, так и ее овеществленным результатом. Стоит сказать, что нормативно-правовые акты четко не раскрывают содержание данного понятия.
В научной сфере нет единого подхода по данному поводу. А.В. Бежан и С.А. Киракосян в качестве предмета договора стройподряда выделяют результат осуществленной деятельности подрядчиком. Порой предмет договора может рассматриваться в качестве процесса деятельности подрядчика, который осуществляет строительство и сдачу строительного объекта. Более распространенной является теория «сложного предмета, в соответствии с которой предмет договора включат два элемента: работы (процесс их осуществления) и результат работ (овеществленный объект)».
В свою очередь арбитражные суды, давая характеристику предмету договора стройподряда, выделяют такие его элементы, как: содержание, вид и объем подлежащих выполнению работ. Суды общей юрисдикции как предмет договора стройподряда определяют «строительство» того или иного объекта или строительные работы.
Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день нет единого подхода как в теоретической сфере, так и в практической, в области понимания предмета договора стройподряда. Подобное положение в свою очередь приводит к проблемам при подготовке и формулировке договоров строительного подряда. К тому же нужно сказать, что согласно действующему законодательству, если в тексте договора нет условий о предмете, либо они нечетко определены, то это является основанием, для не заключения договора. Причем на это не влияет то, в какой степени будут урегулированы сторонами все остальные условия договора.
Противоречия в подходе к пониманию предмета договора стройподряда могут быть решены, если бы Верховный суд РФ дал разъяснения, заключающиеся в том, что предмет договора стройподряда представлен определенными строительными работами, результатом которых является готовый объект строительства.
Если бы такой подход был унифицирован, то это облегчило бы участникам гражданского оборота процесс разработки и согласования данных условий. Кроме того, снизились бы риски объявления таких договоров незаключенными из-за несогласования такого существенного условия, как предмет договора.
От сторон требуется определить предмет договора непосредственно в содержании договора и охарактеризовать строительный объект или иные работы, имеющие отношение к строительному объекту. В частности, в условии договора требуется указание: наименования и месторасположения строительного объекта (включая ситуацию, когда происходит заключение договора на осуществление монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных с объектом строительства); характеристики проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект); списка монтажных, пусконаладочных и иных работ, имеющих прямое отношение к строящемуся объекту, которые должны быть в обязательном порядке осуществлены подрядчиком).
Целесообразно, характеризуя строительный объект, указать предназначение этого объекта. Указание предназначения строительного объекта может помочь при возникновении спора о качестве работ, необходимости предоставления информации об эксплуатации объекта и т. п.
Предмет договора более подробно характеризуется в технической документации. В ней указывается объем, содержание работ и другие предъявляемые к этой документации требования. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ, если договор строительного подряда не содержит иных указаний, то предполагается, что на подрядчика возлагается обязанность в виде выполнения работ, прописанных в технической документации и в смете