Разработка алгоритма выбора эффективных форм воспроизводства промышленных территорий в рамках редевелопмента

Аннотация
В статье проведен анализ разработки алгоритма выбора эффективных форм воспроизводства промышленных территорий в рамках редевелопмента. Методология исследования – анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.
Ключевые слова: эффективные формы, воспроизводство, промышленные территории, алгоритм, территории, редевелопмент.
Аnnotation
The article analyzes the development of an algorithm for choosing effective forms of reproduction of industrial territories in the framework of redevelopment. The research methodology is an analysis of the scientific literature on a given problem, as well as practical domestic experience.
Key words: effective forms, reproduction, industrial territories, algorithm, territories, redevelopment.
В научной литературе не сложилось единого подхода к тому, каким должен быть алгоритм выбора эффективных форм воспроизводства промышленных территорий в рамках редевелопмента. В связи с этим предлагается обратиться к отечественному и зарубежному опту редевелопмента промышленных зон, обратиться к анализу актуальных проблем на стадии проектирования редевелопмента и изучить факторы, влияющие на эффективность воспроизводства промышленных территорий. В результате предлагается выработать алгоритм для выбора эффективных форм воспроизводства. Начнем его разработку с определения понятия редевелопмента. Под этим термином принято понимать вторичный процесс развития отдельных территорий. Редевелопмент может распространять как на здания, так и на отдельные территории. Под ревелопментом территорий принято понимать качественное преобразование определенных зон через восстановление и реконструкцию объектов инфраструктуры, восстановление почвенного слоя, рекультивацию загрязненных земель и т. д. В ходе реализации проекта редевелопмента промышленных территорий осуществляется комплексная застройка определенного района. Редевелопмент следует рассматривать с позиции предпринимательской деятельности.
Реализация проекта направлена на повышение стоимости объекта и эффективное использование земельного участка. В России под этим обычно понимается развитие территорий. В ходе реализации проекта редевелопмента происходит качественное преобразование промышленной территории. Если девелопмент направлен на развитие территорий, то редевелопмент ориентирован на повышение эффективного использования существующих территорий. В ходе реализации проекта редевелопмента вторично происходит комплексное развитие территории. Реализация данного мероприятия подразумевает привлечение инвестиционных средств, создание новых рабочих мест, повышение эффективности существующих промышленных территорий. Все вопросы при редевелопменте решаются в комплексе, начиная от привлечения специалистов, заканчивая проведением экономического анализа эффективности реализации проекта.
При выборе формы воспроизводства промышленных территорий необходимо обращать внимание на то, каким образом реализация проекта отражается на городском планировании, решается ли при реализации проекта проблема с дефицитом свободных территорий. Также следует провести анализ прежней и планируемой функциональности промышленной территории, оценив при этом объем инвестиций и социально-экономический эффект. Виды редевелопмента в российской практике не классифицированы. Попытки создания классификации предприняты лишь отдельными научными исследователями

. В качестве примера необходимо привести работу И. В. Кукина. Автор приводит классификацию, в которую включает так называемый «глобальный» редевелопмент и архитектурную идею. Если под первым понятием подразумевается переразвитие отдельных территорий, то под вторым понятием следует понимать проект с учетом требований нормативной документации и проведением комплексного анализа в отношении проекта.
Алгоритм для оценки и выбора форм эффективного воспроизводства промышленных территорий предлагается разработать на основе существующих системотехнических и методологических принципов в отношении повышения функционирования и качественных характеристик организации производственных систем. Структурное содержание алгоритма для оценки и выбора форм эффективного воспроизводства промышленных территорий в рамках редевелопмента приведено ниже в таблице.
Структурное содержание алгоритма Решаемые цели и задачи
Оценка возможного увеличения нагрузки на сети, инфраструктуру и коммуникации Предупреждение проблем с поставкой ресурсов для потребителей, коммунальных аварий и т. д.
Оценка возможности сохранения исторического облика территории, если реконструируемый объект находится в историческом центре города Предупреждение утраты исторического облика центра города с представленными в нем памятниками
Оценка сочетаемости проекта с общими целями и задачами в рамках градостроительного развития прилегающих территорий Изучение сочетаемости проекта редевелопмента с другими планами по развитию городской территории
Оценка эффективности вкладываемых инвестиций в реализацию проекта Анализ окупаемости, системных и инвестиционных рисков, влияющих на качественные и количественные характеристики реализованного проекта с использованием инструментов моделирования
Проведение логистического анализа в случае оборудования на промышленной территории складского комплекса Оценка с позиции логистики выгоды от месторасположения территории, моделирование сценариев по эффективности использования объектов логистической инфраструктуры
Организация маркетингового исследования и прогнозирования загрузки производственных мощностей на реконструируемой территории Прогнозирование спроса среди арендаторов и покупателей земельных участков на размещение на них промышленных объектов и прогнозирование объемов промышленного производства
Предлагается при прохождении каждого этапа алгоритма использовать системную оценку, в основе которой будут находиться количественные и качественные показатели, а также брать для расчетов значение характерных для каждого этапа риски. Проиллюстрируем возможность применения данного алгоритма на практике, выбрав в качестве примера промышленный район площадью 1,5 тыс. кв. км в пригороде Волгограда и сделаем общий вывод по эффективности с позиции частичного или полного редевелопмента.
Пошаговое выполнение алгоритма Реализация проекта частичного редевелопмента Реализация проекта полного редевелопмента
Оценка возможного увеличения нагрузки на сети, инфраструктуру и коммуникации 2 балла из 10, риски снижены 4 балла из 10, риски умеренные
Оценка возможности сохранения исторического облика территории, если реконструируемый объект находится в историческом центре города 10 баллов из 10, риски снижены 8 баллов из 10, риски снижены
Оценка сочетаемости проекта с общими целями и задачами в рамках градостроительного развития прилегающих территорий 10 баллов из 10, риски снижены 8 баллов из 10, риски снижены
Оценка эффективности вкладываемых инвестиций в реализацию проекта 8 баллов из 10, риски снижены 6 баллов из 10, риски умеренные
Проведение логистического анализа в случае оборудования на промышленной территории складского комплекса 8 баллов из 10, риски снижены 10 баллов из 10, риски снижены
Организация маркетингового исследования и прогнозирования загрузки производственных мощностей на реконструируемой территории 6 баллов из 10, риски умеренные 8 баллов из 10, риски снижены
Как мы можем видеть из результатов проведенного анализа на основе разработанного нами алгоритма, между проектами частичного или полного редевелопмента нет существенной разницы