Проблемы гражданско-правового регулирования регистрации права собственности на недвижимое имущество

Статья посвящена рассмотрению особенностей регулирования права собственности на недвижимое имущество. Автор рассматривает проблемы действующего гражданского законодательства, регулирующего вопросы регистрации права собственности на недвижимость, и приходит к заключению, что процедура государственной регистрации сегодня обеспечивает необходимую стабильность гражданского оборота недвижимости в России, однако регламентирующее ее законодательство нуждается в дальнейшем совершенствовании.
Недвижимость является важнейшей ценностью не только для отдельных граждан, но и для всего общества, поскольку недвижимое имущество составляет материальную базу для развития экономики и занимает заметное место в системе гражданско-правовых отношений. Экономическая ценность и значимость недвижимости обусловливают необходимость обеспечения гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), недвижимое имущество включает в себя объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению: здания и сооружения, земельные участки и участки недр, жилые и нежилые помещения, а также суда, подлежащие государственной регистрации – воздушные и морские, объекты незавершенного строительства и даже машино-места [1]. Таким образом, исходя из содержания ст. 130 ГК РФ, можно выделить ряд признаков, наличие которых позволяет относить объект к недвижимости: это прочный, неразрывный характер его связи с землей, а также невозможность перемещения без соразмерного ущерба его назначению. В случае отсутствия одного из этих признаков объект не может быть признан недвижимостью.
Согласно действующему законодательству акт государственной регистрации недвижимости представляет собой подтверждение государством факта создания или изменения принадлежности объекта недвижимости тому или иному лицу [2]. Как следует из положений ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом [1]. Право на недвижимое имущество, отграничение этого права, его возникновение, переход и прекращение регистрируются соответствующими государственными органами в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), который объединяет в себе достоверные сведения о регистрации прав на недвижимость, об уже зарегистрированных правах, о правообладателях и др [4, c

. 215].
Необходимо отметить, что законодательная регламентация государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество вызывает ряд вопросов как на теоретическом уровне, так и на практике. Так, например, из положений ст. 130 ГК РФ следует, что, несмотря на законодательное закрепление процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сама государственная регистрация права не является признаком, позволяющим относить объект к недвижимому имуществу. В то же время в ч. 1 указанной статьи государственная регистрация является характеристикой одной из разновидностей недвижимого имущества («подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда»), а в ч. 2 данной статьи присутствует указание на то, что для движимых вещей регистрация прав не требуется [1]. В этой связи полагаем, что государственную регистрацию права собственности можно отнести к признакам недвижимого имущества, а потому представляется, что формулировка «подлежащие государственной регистрации» должна быть распространена на все виды объектов недвижимости, перечисленные в ст. 130 ГК РФ.
К числу проблемных моментов в научной литературе часто относят дискуссионность момента, начиная с которого возникают права, основанные на внесенных в ЕГРН данных: с даты внесения записи или с момента подачи заявления в регистрирующий орган [4, с. 214]. Представляется справедливым второй подход, поскольку решающее значение в конечном счете имеет не воля регистрирующего органа, а волеизъявление сторон, которое имеет место именно при подаче заявления.
Примечательно, что некоторые авторы, в числе которых С. А. Подгорнев, называют саму государственную регистрацию одной из проблем института права собственности на недвижимые вещи. По его мнению, поскольку возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, для приобретателя недвижимости становятся недостаточными одни лишь действия по совершению договора купли-продажи – необходима также «санкция» государственных органов [5]. Таким образом, с точки зрения С. А. Подгорнева, проблемой является то обстоятельство, что действующее законодательство требует обязательного подтверждения государственной регистрацией факта отчуждения недвижимого имущества от продавца, даже при условии добросовестности участников гражданского оборота.
С таким подходом трудно согласиться, поскольку на практике нередко возникают случаи недобросовестного поведения, в частности, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности