Правовой режим земель охранных зон

Статья посвящена анализу определения правового режима земель охранных зон. Определение содержания правового режима земель охранной зоны в современных условиях приобретает особую актуальность в ситуации интенсивного строительства. Соотношение правовых норм Градостроительного и Земельного кодексов РФ позволит обеспечить формирование правового режима земель охранных зон с учетом интересов всех субъектов правоприменительной практики.
Ключевые слова: правовой режим, земли охранных зон, режим земельного участка, дополнительные ограничения.
В условиях интенсивного строительства на первый план выходит проблема более четкого определения статуса земель для обеспечения защиты интересов всех субъектов, а также гарантий реализации защитных функций по отношению к земельным участкам, имеющим особое значение.
В законодательстве предусмотрена такая форма ограничения прав на землю как установление зон с особыми условиями использования земель. Сущность определения охранной зоны заключается в установлении на ее территории ограничений или полного запрета любой деятельности, за исключением способов использования прямо определенных ее назначением.
Важным квалифицирующим признаком охранных зон является распространение их особого режима на все земли, вне зависимости от формы собственности на них, категории и вида разрешенного использования [3, с. 68].
Сложность обеспечения правовой защиты земель охранных зон определяется отсутствием четко установленных границ определения понятийного аппарата, механизмов его реализации.
В современных условиях в процессе правоприменительной практики нет единого законодательного подхода к установлению режима охранных зон, определению направлений его реализации. Особую сложность создает ситуация большой разрозненности нормативно-правовой базы, регулирующей систему охраны зон.
Охранные зоны относятся к зонам с особыми условиями использования земель, где факт зонирования является одним из механизмов определения правового режима земель. Но именно это и зачастую порождает большое число недопонимания и порой и правовых коллизий, т.к. правоприменительная практика реализуется на стыке двух больших проблем:
- необходимости охраны земельных ресурсов и земель с особыми условиями, требующими создания особых условий и ограничений, что соотносится с областью ведения земельного Кодекса РФ;
- необходимости рационального освоения земель в условиях постоянного роста потребности в использовании данного вида ресурса, что соотносится с реализацией норм Градостроительного Кодекса РФ.
Сюда же мы можем отнести ряд нормативно-правовых актов в области защиты природных ресурсов, защиты экологии в целом и особые условия развития отдельных регионов РФ

. В целом в РФ действует более 50 нормативно-правовых актов, регулирующих их правовой режим земель, что создает достаточно большие трудности в правоприменительной практике и создает потенциальные условия для нарушения действующего законодательства.
Зачастую термин «зонирование территорий» рассматривается через призму «градостроительного зонирования», которое регулируется Градостроительным кодексом РФ, что представляется ошибочным, так как данное понятие имеет прямое соотнесение к Земельному Кодексу РФ и целому ряду других правовых актов.
Статья 35 п. 12 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" (от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 13.08.2019)) определяет виды и состав территориальных зон, где указывается, что в состав территориальных зон могут входить зоны особо охраняемых территорий, в которые могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение [1].
Когда как ст. 94 Земельного кодекса РФ определяет земли особо охраняемых территорий, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, с указанием об изъятии в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и устанавливает для них особый правовой режим [2].
К землям особо охраняемых территорий Земельный кодекс РФ относит:
- особо охраняемые природные территории;
- земли природоохранного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- территории историко-культурного назначения;
- особо ценные земли [2].
В сущности, речь идет об одном и том же объекте правоприменительной практики, но в Градостроительном кодексе РФ определяется фактически как «территориальная зона с особым режимом эксплуатации», а в Земельном Кодексе РФ определяется иной квалифицирующий акцент – «земли особо охраняемых природных территорий».
Необходимо отметит, что в рамках экологического права, где также затрагиваются проблемы правового регулирования зонирования территорий, нет единого унифицированного подхода к определению содержания понятий, что приводит к смешению норм о категориях земель и норм о зонировании территорий [5, с