Сравнение международных проектов России и зарубежных стран

Международная компания ГК «ПИК»— международная девелоперская и строительная компания со штаб-квартирой в Москве. ООО «Пик Ярославль» осуществляет крупный проект в городе. World Finance Magazine признало Группу Компаний ПИК лучшим девелопером жилой недвижимости в Европе. РА «Эксперт» присвоило Группе рейтинг кредитоспособности на уровне А+ со стабильным прогнозом. Проектное финансирование осуществляется в соответствии с принципами международного финансирования. Российская Федерации в данном направлении двигается по пути международного опыта.
Как видно по приложению 1 динамика продаж компании в кв.м в 2019 и 2020 года (поквартально) носит неустойчивую тенденцию, во втором квартале наблюдается спад продаж недвижимости, в третьем и четвертом квартале наблюдается устойчивый рост, переход на проектное финансирование недвижимости вызывает рост продаж компании. Положительно на динамику продаж также оказывает фактор снижение ставок по ипотеке, вследствие снижения ключевой ставки по ипотеке. В настоящее время финансовая деятельность и ценообразование строительной организации состоит в вырабатывании эффективной системы управления финансами, которые могут быть направлены на полное обеспечение организации необходимыми финансовыми ресурсами, для рационального их распределения с целью достижения тактических и стратегических планов, эффективная система управления финансами может сделать больше: оптимизировать показатели прибыльности, измерить денежный поток, определить налоговые обязательства, обеспечить соблюдение и поддерживать долгосрочную устойчивость предприятий строительной сферы. Средняя цена за 1 кв.м жилой площади за исследуемый период колебалась от 47,6 до 50,9 тыс.руб. за кв. м недвижимости, повышалась в аналогичной динамике, что и показатели продаж жилой недвижимости компании. Модель была скорректирована в связи с изменением цен на рынке с учетом аналитических данных рынка. Суммы операционных расходов представлены в приложении 2. Капитальные затраты, или CAPEX были в размере инвестиционных затрат и составили 322 986 тыс.руб.
Доля операционных расходов по отношению к выручке компании снижается, что является показателем эффективности управления компанией.
В финансовой модели были рассчитаны значения основных метрик бизнес-плана с учетом показателей, представленных выше, в т.ч.:
1) NPV = 176339,25 тыс.руб., ставка дисконтирования по проекту принята в размере ставки по кредиту 12%.
2) IRR = 1654%
3) BPB = 3,08 года (в соответствии с данными таблицы модели)
4) DPBP = 3 года и 33 дня или 3,09 года
28982.17-0=28982.17
28982.17/323095.46*365=33 дня.
5) DSCR (поквартально, на всем сроке проекта)
Таблица 1 – Коэффициент покрытия долга и обслуживания ( DSCR) по проекту
  Нулевой IV кв 2018 I кв 2019 II кв 2019 III кв 2019 IV кв 2019 I кв 2020 II кв 2020 III кв 2020 IV кв 2020 За весь срок
DSCR 0,00 -0,02 -0,32 -0,44 -0,51 -0,63 -0,45 6,65 5,85 0,00 13,51
6) LTV - 10697,32 тыс.руб.
Таблица 2 – Расчет показателей суммарной прибыли от каждого клиента по строительному проекту
Показатели IV кв 2020
Доход с 1-го покупателя в год, 12262,85
Расходы на привлечение 1-го покупателя в год, 0
Прибыль с 1-го покупателя (Доход минус расходы), 12262,85
Общий процент возврата покупателя, % 0
Ожидаемый доход с покупателя в год 0
Процент от среднего чека покупателя с учетом скидки, % 46,44
LTV покупателя за период 10697,32
Соответственно проект необходимо принять, так как NPV больше 0, срок окупаемости небольшой, IRR говорит об эффективности проекта

. DSCR больше 1 говорит, что заемщик сможет покрыть или оплатить текущие долговые обязательства без привлечения внешних источников - по сути, не занимая больше. График погашения кредита представлен в приложении 3.
Планируется в рамках проекта привлечение кредитного лимита 30000 тыс. руб. в год, расчет приводится только по базовой ставке.. Расчет выплаты процентов по базовой и специальной ставке (12+30%).
Основные условия кредитования, в т.ч.:
i. сумму кредита -300000 тыс.руб.;
ii срок доступности кредита 4 квартал 2020 года;
iii. срок погашения кредита – 4 года ;
iv. процентная ставку (базовую и специальную ) 12% базовая и 15,6% специальная;
v. порядок и график погашения кредита / процентов (ежеквартально +сумма долга на счетах эскроу;
Риски проекта представлены ниже (табл. 3).
Таблица 3 – Экспертная оценка рисков проекта
№ п/п Название риска Прогноз рынка, Т Вероятность наступления , В Прогнозный уровень P = Тср*Вср
Эксперт 1 Эксперт 2 Эксперт 3 Тср Эксперт 1 Эксперт 2 Эксперт 3 Вср
1. Риск производственный 0,4 0,3 0,3 0,33 0,2 0,17   0,19 0,06
2. Риск кредитный 6,68 6,67 6,68 6,68 0,18 0,2   0,19 1,27
3. Риск ликвидности 0,8 0,9 0,3 0,67 0,6 0,78   0,69 0,46
В соответствии со спецификой деятельности предприятия был разработан следующий план для управления рисками предприятия. Предлагаемые мероприятия на каждом из этапов обеспечивают переход предприятия по направлению из области высокого риска в область приемлемого риска, а затем в область минимального риска.
Таблица 4 - Программа управления рисками
Вероятность/Тяжесть вреда Высокий уровень
наступления неблагоприятного события Средний уровень наступления неблагоприятного события Низкий уровень наступления неблагоприятного события
Риск наступит с высокой вероятностью
страхование риска распределение риска
Риск наступит со средней вероятностью лимитирование риска распределение риска резервирование риска
Риск наступит с низкой вероятностью распределение риска избежание риска поглощение
риска
Расчет и тайминг уплаты налога на прибыль с учётом заданной эффективной ставки налога на прибыль (508397-37633)*0,15= 70615 тыс.руб., у плата налога на прибыль в рамках первого авансового платежа произойдет только 28.04.2020 года в размере 316676*0,15= 3988 тыс