Применение подходов для определения рыночной стоимости коммерческого здания г. Твери

На момент оценки предмет используется в качестве производственного строения. Принимая во внимание выгодное месторасположения объекта, а так же издержки, понесенные при его возведении, любое существенное изменение его многофункционального применения заранее приведет к недополучению владельцем доходов, несопоставимых по масштабам с вероятными выгодами от такового изменения, и следственно, не будет являться экономически выгодным[20,299].
Следственно, лучшим и более действенным внедрением объекта оценки считается его использование в качестве производственного помещения.
Опираясь на теоретическую часть, проведем расчет рыночной стоимости недвижимого имущества, по сравнительному подходу. При сравнительном подходе проводится коррекция, сравнение, сбор и обработка данных с сопоставимым объектом недвижимости (рис. 5).
Рис.5 Этапы проведения
Как уже было описано в параграфе 2.1 компании принадлежит производственное здание. Оценочные детерминанты: удаленность от центра * 5 мин езды на автомобиле; уровень удобств – от 1 до 3 баллов; наличие автостоянки – 1; 0 (есть или нет). Данные оценки представим в таблице 6.
Таблица 6 – Сбор данных по 6 сопоставимым объектам
Объекты Удаленность от центра*5 Уровень удобств,баллы
Наличие автостоянки Цена продажи за 1м2/руб
цех
Сопоставимые
объекты
№1
№2
№3
№4
№5
№6 1
2
0
1
0
1
1 2
3
2
2
2
3
1 0
1
0*
1
1
1*
1 ?
61800
70300
63000
75100
73700
52100
Опираясь на полученный результат, проведем анализ парных продаж. Из имеющихся объектов хаотично выбираются пары, так, чтобы в любой паре объекты сходились во всем, кроме одного оценочного детерминанта (выбор пар) таблица 7.
Таблица 7 - Анализ парных продаж
пары Цена - 1 Цена – 2 Удаленность
1 Удаленность
2 Разница
цен Разница
цен на каждые 5 мин.
№1 и №5
№3 и №4 61800
63000 73700
75100 2
1 1
0 11900
12100 11900
12100
Совпадают все оценочные детерминанты, кроме удаленности от центра. Далее для каждого оценочного детерминанта вычисляется его вклад в стоимость, поправка к стоимости (Таблица 8).
Таблица 8 – Совпадают все ОД, кроме уровня удобств
пары Цена - 1 Цена – 2 Удобства
1 Удобства
2 Разница
цен Разница
цен на каждый балл
№3 и №5
№3 и №6
№5 и №6 63000
63000
73700 73700
52100
52100 2
2
3 3
1
1 10700
10900
21600 11900
12100
10800
Все три поправки вносятся в цены сопоставимых объектов (таблица 9).
Таблица 9 – Поправка на разницу в удаленности
Объекты
1 Удаленность
*5 мин
2 Удаленность
О.О * 5 мин
3 Разница в уда
лености * 5 мин
(2 – 3)
4 Поправка на каждые 5 мин
5 Поправка на ед – цу удаленности к цене сопост. объекта(4*5)
6
№1
№2
№3
№4
№5
№6 2
0
1
0
1
1 1
-1
1
-1
1
1 1
-1
0
-1
0
0 12000
12000
12000
12000
12000
12000 12000
-12000
0
-12000
0
0
По окончании всего подхода, опираясь на скорректированные цены обнаруженные по сопоставимому объекту, устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта (таблица 10).
Таблица 10 – Корректировка цен
Объекты Поправки на:
Удален

. Удоб .Автостоянка Суммарные поправки Цена объекта Скорректиро-
ванная цена
№1
№2
№3
№4
№5
№6 +120 -108 -48
-120 0 0
0 0 -48
-120 0 - 48
0 - 108 - 48
0 +108 - 48 -3600
-12000
-4800
-16800
-15600
+6000 61800
70300
63000
75100
73700
52100 58200
58300
58200
58300
58100
58100
По данным таблицы вычислили, что наименьшее число поправок имеется у объекта № 3. Поэтому стоимость 1 кв. метра оцениваемой недвижимости будет равен 58200 рубля. Так как компании принадлежит 5154,3 кв. метров то оценочная стоимость будет равна 58200*5154,3 = 299980260 рублей.
Далее проведем оценку недвижимого имущества компании затратным методом. Для сравнения возьмем объект аналог произведённого помещения находящегося по адресу: Тверская область., город Тверь, проспект Октябрьский, д.43 . Все сравнения проведем в таблице 11[23,70].
Таблица 11-Анализ объекта аналога с объектом оценки
Элементы конструкции Аналог объекта Объект оценки Коэф. подобия Уд. вес элементов в %
стены и перегородки кирпич красный, обои виниловые кирпич красный, обои виниловые 1,0 24 24
фундамент ж/бетон ж/бетон 1,0 5 5
перекрытия ж/бетон ж/бетон 1,0 9 9
полы бетонный покрыт, линолеум, паркет, плитка бетонный покрыт, линолеум, паркет, плитка 1,0 10 10
Внутренняя отделка простая - 0 8 0,00
Проемы
пластиковые пластиковые 1 11 11
Санитарно -технические условия центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, эл/освещение центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, эл/освещение 1 12,7 12,7
лестница, вход - - 1 5 5
крыша рулон - 0 6 0
Простые работы - - 1 9,3 9,3
итого 0,7 100 86
Определив поправочный коэффициент, рассчитаем полную восстановительную стоимости объекта оценки. Основные исходные данные:
- группа капитальности-1, общая площадь 5154,3 кв. м (5154,3 *2,1 высота=10824.03 куб. метров), индекс перехода 36.91
Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52
Основная расчетная формула[21,52]:
ПВС = УС1969 х Vстр. х И69-84 х И84-01.05.2019 х Кn, (6)
Где, ПВС полная восстановительная стоимость объекта, руб.
УС1984 стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 2019 г.; УС1984=30,17 р/ м3 Vстр. строительный объем, 5154,3 кв. м; И84-2019 индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены 2019 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 3,92; И84-01.05.2019 - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (01.05.2019 г.). К84-20.12.2019 = 31,07. Кn поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86.
Расчет полной восстановительной стоимости:
ПВС=30,17*10824.03*3,92*31,07*0,86=34205037,35
Исходя из предполагаемого действенного срока жизни объекта (I категория капитальности), физический износ (обесценивание) на дату оценки составит 5%, т.е