Понятие многоквартирного дома по российскому законодательству

Идея многоквартирного жилого дома - кондоминиума (от. лат. Cоn. (Cum) - вместе, dominium - владение) родилась еще во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, которые позволяли гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. Также, дореволюционный российский цивилист Д. Мейер отмечал, что право общей собственности (condominium) - это право, реализуемое когда несколько человек являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на отдельную его часть.
В теории дается понятие жилого комплекса (многоквартирного жилого дома) как недвижимого имущества, образованного земельным участком в установленных пределах, расположенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют единый имущественный комплекс.
Особенностью многоквартирных жилых домов является то, что установление права собственности на отдельные помещения (квартиры) исключает одновременное рассмотрение вопроса о собственности на здание в целом. В зависимости от существующих отношений, объектом собственности может выступать или здание в целом или отдельные его помещения, при этом одновременно и здание, и находящиеся в нем квартиры продолжают существовать физически.
Если отдельная площадь здания признается самостоятельным объектом недвижимости, существование здания в качестве целостного объекта недвижимости прекращается. Указанное здание сохраняет значение объекта только с технической, но не с юридической точки зрения. В данном случае право собственности может быть зарегистрировано на здание в целом или на объекты, входящие в его состав (право собственности на квартиры)

. Регистрация права собственности хотя бы на одну квартиру в здании исключает возможность регистрации права собственности на здание в целом. Главной особенностью кондоминиума, которая отличает последний от других жилых домов, является сочетание правового режима собственника квартиры и общей собственности на другое имущество, входящее в кондоминиум. Таким образом возникает специфический объект, который в силу сформированной правовой традиции получил специфический правовой режим и правовое регулирование.
Квартира в многоквартирном доме и доля в общем имуществе признаются единым объектом. В научной литературе сложилось две прямо противоположные позиции по поводу того, как связаны между собой жилое помещение (квартира) и имущество, обеспечивающее эксплуатацию указанных помещений (квартир) - вспомогательные помещения (общее имущество).
Одни ученые высказывают мнение о том, что жилое помещение (квартира) является главной вещью, а имущество, обеспечивающее эксплуатацию квартир – вспомогательным помещением (общее имущество).
Однако, по нашему мнению, следует согласиться с критикой в адрес указанной позиции, поскольку она приводит к путанице понятий «принадлежность главной вещи» и «составная часть вещи» относительно общего имущества в жилом доме. Это является следствием того, что в современной цивилистике необоснованно забыта классическая (пандектная) классификация вещей как объектов гражданских прав. В результате этого, составные части единой вещи - многоквартирного жилого дома (подвалы, лестницы, чердаки и др.) сейчас рассматриваются как самостоятельный объект прав, наряду с квартирами и другими жилыми помещениями, и рассматриваются в научной теории как «главная вещь» (несмотря на то, что указанные помещения также не являются самостоятельными вещами и не принадлежат главной вещи - жилому дому, а являются только его составными частями, которые невозможно нормально использовать отдельно от этой юридически и даже физически неделимой вещи)