Особенности реализации собственниками жилых помещений права на управление многоквартирным жилым домом

Учитывая, что механизм обеспечения права пользования общим имуществом и комплекса функций, направленных на эффективное функционирование многоквартирного дома и сохранения его потребительских качеств, организацию и обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту (модернизации, реконструкции) общего имущества, а также обеспечения потребностей совладельцев в получении коммунальных и других услуг считаем целесообразным рассмотреть наиболее проблемные аспекты.
ТСЖ или управляющая компания обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с нормативными требованиями, заключая от своего имени необходимые договоры и контролируя их выполнение:
- по содержанию и ремонту жилищного фонда о выполнении ремонтных работ и предоставление отдельных услуг;
- с исполнителями коммунальных услуг о предоставлении коммунальных услуг относительно общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, от своего имени в интересах и за счет совладельцев управляющий заключает с исполнителями коммунальных услуг договоры о предоставлении таких услуг совладельцам и контролирует их качество. К отношениям между совладельцами и ТСЖ, которое от своего имени осуществляют управление общим имуществом, применяются положения ЖК РФ и ГК РФ, если иное не вытекает из содержания договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.
При такой схеме осуществляется двойной контроль за выполнением управляющим договорных обязательств как со стороны ТСЖ, так и со стороны совладельцев. В случае не предоставления, предоставления не в полном объеме или снижения качества услуг по управлению многоквартирным домом или коммунальных услуг, совладелец (потребитель) вправе заявить об этом управляющему и вызвать его для составления и подписания акта-претензии.
В свою очередь, по требованию совладельцев на вызов потребителя обязан прибыть исполнитель (или его представитель) услуги, о не предоставлении, предоставлении не в полном объеме или снижения качества которой заявлено потребителем. Исполнитель услуг решает вопрос об удовлетворении требований, изложенных в акте-претензии потребителя, или осуществления перерасчета платежей, или направляет потребителю обоснованный письменный отказ в удовлетворении его претензий.
Таким образом, по предложенной схеме отношения совладельцев в сфере получения услуг по управлению многоквартирным домом, коммунальных и других услуг ограничиваются отношениями с управляющим. И именно управляющий несет ответственность перед совладельцами за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению, а также за не предоставление, предоставление не в полном объеме или снижение качества коммунальных услуг в многоквартирном доме по договорам, заключенным управляющим от своего имени в интересах и за счет совладельцев.
Среди преимуществ, присущих первой форме управления - непосредственного управления совладельцами без образования юридического лица, целесообразно выделить следующие:
- осознание общей ответственности всех совладельцев за надлежащее управление домом;
- простота организации управления: не нужно создавать соответствующую структуру, заключать договор о предоставлении услуг по управлению;
- отсутствие расходов на оплату услуг по управлению: совладельцы дома реализуют свое право и заботятся о своей собственности

.
Среди недостатков данной формы управления целесообразно выделить следующие:
- высокий риск неэффективности управления: совладельцы часто не имеют профессиональных знаний и навыков для надлежащего управления;
- неоперативность и инертность в принятии решений: решение мелких проблем требует общих собраний;
- усложнение управления домом, который принадлежит более чем четырем совладельцам;
- сложность решения спорных вопросов с производителями услуг: совладельцы, не имея должной подготовки, практически не могут противостоять давлению субъектов естественных монополий;
- осложнения при сборе платежей: высока вероятность постоянных конфликтов с соседями из-за нарушения платежной дисциплины;
- высокая вероятность конфликтов в процессе использования: возникают подозрения относительно злоупотреблений при определении определенных подрядчиков и объема расходов;
- наличие нескольких платежных документов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги: увеличивается стоимость услуг из-за наличия у каждого производителя и исполнителя услуг абонентской службы, а также усложняется сбор платежей.
Несмотря на значительное количество проблемных вопросов, имеющих место по первой схеме управления жилищным фондом, считаем целесообразным применять ее на практике только в домах с небольшим количеством квартир (от двух до десяти).
К преимуществам второй формы управления многоквартирным домом - непосредственного управления с созданием юридического лица, можно отнести следующие:
- возможность оперативного решения текущих проблем: принять решение может правление ТСЖ, нет необходимости созывать общее собрание по оперативным вопросам управления;
- минимизация затрат на управление: совладельцы дома реализуют свое право и заботятся о своей собственности, а вознаграждение председателю и правлению за выполнение функций по управлению устанавливают самостоятельно;
- экономическая заинтересованность в принятии мер по ресурсосбережению;
- заинтересованность в осуществлении контроля за качеством всех жилищно-коммунальных услуг;
- простота и прозрачность финансовой деятельности в пределах одного здания, возможность контроля жителей за расходованием средств практически исключает финансовые злоупотребления;
- самостоятельное управление сплачивает общество в доме, способствует повышению уровня оплаты за жилищно-коммунальные услуги.
Среди недостатков можно выделить следующие:
- ограниченный бюджет;
- часто - низкий профессионализм управления;
- сложности в профессиональном отстаивании интересов перед органами власти и поставщиками жилищно-коммунальных услуг;
- недостаточность всех видов ресурсов - материальных, финансовых, организационных, интеллектуальных;
- объем платежей не позволяет создать эффективную структуру управления и привлечь квалифицированные кадры;
- отсутствие необходимой материальной базы