Методы оценки стоимости объектов жилой недвижимости

Важность оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в чисто практическую плоскость.
Традиционно существует три основных метода оценки стоимости недвижимости:
Доходный подход-основан на определении ожидаемой выручки от объекта оценки;
Затратный подход-основан на определении затрат, необходимых для восстановления или замены объекта оценки, с учетом его амортизации;
Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, по которым имеется информация о ценах сделок с ними [25].
Доходный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости на основе полученного от него дохода, то есть чем выше доход, тем больше его стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода возможного дохода, степень и вид рисков.
Затратный подход основан на определении суммы расходов, которые необходимо будет произвести для того, чтобы имущество было восстановлено с учетом его износа.
Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, где совершается большое количество сделок [22].
Доходный подход основан на применении метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации дохода, согласно которому стоимость определяется по формуле:
Себестоимость = чистый годовой доход / коэффициент капитализации [28].
Метод дисконтирования денежных потоков-стоимость определяется на основе прогноза потоков доходов и их дисконтирования в соответствии с нормой дохода. Если доход подвержен колебаниям и существенно меняется из года в год, то метод дисконтирования денежных потоков выбирается для определения стоимости объекта недвижимости, по которому прогнозируются денежные потоки в разные периоды времени

. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на основе безрисковой ставки дохода, к которой добавляется экспертно определенная премия за инвестиции в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который, как ожидается, компенсирует дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в недвижимость по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с общими факторами, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и с теми рисками, которые связаны со спецификой самого объекта недвижимости.
Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замены объекта оценки с учетом компенсации износа и морального износа [27].
Этот подход использует несколько основных методов:
- сравнительный единичный метод-умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
- метод разбиения на составные части (поштучный метод) - суммирование затрат на строительство и монтаж отдельных составных частей объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды работ и материалов;
- метод количественного анализа (сметный метод) - расчет общих затрат на строительство или возведение нового здания, включая прямые, косвенные и накладные расходы;
- метод "50х50" - стоимость объекта недвижимости определяется как двукратная стоимость материалов, используемых в строительстве (используется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: коттеджей, гаражей и т. д.);
- метод оценки стоимости чистых активов-используется для оценки предприятий, стоимость которых определяется исходя из общей рыночной стоимости за вычетом существующих обязательств;
- метод ликвидационной стоимости-применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как общая стоимость за вычетом существующих обязательств с учетом затрат на его ликвидацию [7].
Сравнительный подход предполагает определение стоимости исходя из того, что сначала выбираются аналоговые объекты и производится соответствующая корректировка данных, а корректировка производится на основе принципа вклада