Анализ оценка рыночной стоимости жилой недвижимости на примере однокомнатной квартиры в г. Клин московской области

Сегодня рынок жилья является индикатором рынка недвижимости, и особенно вторичного рынка жилья, так как он наиболее близок к идеальному рынку, то есть имеет значительное количество продавцов и, соответственно, покупателей. Анализ этого рынка позволяет определить ценовую политику на рынке жилой недвижимости и ее тенденции.
По данным аналитического центра "Москважилстрой", средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости в городе Клима Московской области в 2019 году составила 195 тысяч рублей за кв. м. м. Это на 0,57 % меньше аналогичного показателя апреля текущего года.
Что касается количества комнат, то трехкомнатные квартиры подорожали - их цены выросли на 0,06 %. Однокомнатные, двухкомнатные и многокомнатные квартиры показали снижение цен.
Рис. 4. Средняя цена за кв. м в зависимости от числа комнат в г. Клим в 2019 году
Средние удельные цены на количество комнат показаны на диаграмме. В результате средняя общая цена однокомнатной квартиры в мае составила 6384 тысячи рублей, двухкомнатной-9358 тысяч рублей, трехкомнатной-16673 тысячи рублей, квартиры с 4 комнатами и более-38880 тысяч рублей.
Рост рыночной активности косвенно связан с тем, что рынок ипотечного кредитования продолжает восстанавливаться. Анализируя данные консалтинговой фирмы "Москважилстрой", на конец декабря 2019 года 40% сделок на вторичном рынке происходило с привлечением кредитных средств. Итак, давайте рассмотрим пример оценки недвижимости.
Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная на пятом этаже девятиэтажного жилого дома № 28, расположенного по адресу г. Клин, 50-й район, ул. Калинина. Дом был построен в 2013 году. План объекта оценки представлен в Приложении 1.
Этот объект недвижимости расположен в жилом районе и имеет следующие окрестности: школа, детский сад, почта, аптека, автостоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств. Асфальтированная дорога проходит в 100 м от оцениваемого объекта. Автобусная остановка находится примерно в 2 минутах ходьбы от отеля. Район расположен в черте города, имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим количеством автобусов и микроавтобусов, которые позволяют добраться во многие районы города без прямого сообщения.
Район имеет достаточно развитую социальную инфраструктуру. Здесь есть образовательные учреждения, решающие проблему размещения детей, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, магазины, а также есть автостоянка, позволяющая избежать проблем с парковкой личного автомобиля. Предполагаемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячая и холодная вода, электричество, канализация, телефонная сеть.
Наличие объектов социальной инфраструктуры (субъективная оценка) удовлетворительно.
Объектов промышленной инфраструктуры района обнаружено не было. Состояние окружающей территории (субъективная оценка) удовлетворительное.
Состояние здания (субъективная оценка) удовлетворительное. Техническое обеспечение здания: централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция.
Состояние подъезда (субъективная оценка) удовлетворительное. Снос или реконструкция дома с выселением не предвидится. Преобладающей застройкой в районе расположения объекта является многоэтажная жилая застройка.
В таблице 2 приведены детальные характеристики объекта оценки.
Таблица 2. Характеристика объекта оценки
Показатель Описание или характеристика показателя
Этаж пятый
Площадь, кв.м.
Общая/жилая Общая площадь – 30,3 кв.м.
Жилая площадь – 16,0 кв.м.
Количество
комнат, кв.м. Назначение
площади Площадь, кв.м. Вид отделки
Прихожая 4,4 Пол – ламинат Стены – обои Потолок – окраска меловая Входная дверь – металлическая глухая филенчатая Межкомнатные двери - деревянные щитовые глухие и филенчатые с остеклением
Туалет 1,2 Пол – кафельная плитка Стены – кафельная плитка Потолок - окраска
Ванная 2,4 Пол – кафельная плитка Стены – обои
Кухня 5,3 Потолок – окраска Пол – кафель Стены - обои, кафельная плитка, Потолок - окраска
Жилая комната 16,0 Пол – ламинат Стены – обои Потолок – окраска Заполнение оконных проемов - пластик
Балкон 0,9 Застеклен
Высота потолков 2,5 м.
Вид из окон Дворовая часть
Слаботочное обеспечение ТВ-антенна, радиоточка, интернет
Состояние объекта Удовлетворительное
В таблице 3 рассмотрены конструктивные элементы жилого дома, где располагается объект оценки.
Таблица 3. Конструктивные элементы жилого дома
Конструктивные элементы Описание
Фундамент Монолит
Стены обои, штукатурка, кафель
Перегородки Бетонные
Перекрытия Тесовые
Кровля Металлочерепица
Полы Железобетонные
Отделочные работы Кирпичная отделка
Внутреннее санитарно-техническое и электрическое устройство Потолки - плитка декоративная, стены - гипс-картон, обои, полы – ламинат. Центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, газ
Окна Пластиковые
6101080-10795 Итак, из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: оцениваемый объект недвижимости достаточно привлекателен для потенциальных покупателей

. Так как он расположен в удобном месте, в относительно новом здании, с развитой инфраструктурой. В следующем подпункте выпускной квалификационной работы рыночная стоимость характеризуемого объекта недвижимости будет рассчитываться с использованием сравнительного, стоимостного и доходного подходов.
2.2. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры
Однокомнатные квартиры в новостройках небольшой площади всегда пользовались большим спросом, а в последние годы популярность таких квартир резко возросла. Однако причиной всего этого является стабильно высокий рост цен за квадратный метр (см. таблицу 4).
Таблица 4. Средняя стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры вторичного рынка недвижимости в г. Клин
Район Средняя цена за м.кв., руб
Северная часть 65556
Центральная часть 66470
Заподная часть 66634
Южная часть 53750
В настоящей работе все три подхода были использованы для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Сравнительный подход. Определение рыночной стоимости квартиры на улице Калинина 28, используя сравнительный метод.
Для оценки стоимости объекта недвижимости использовался сравнительный подход к выбору объектов, наиболее близких к оцениваемому объекту. Объекты сравнения приведены в Приложении 2.
Затем вы можете скорректировать цены на товары сравнения. Основанием для корректировки является цена реализации оцениваемого объекта, а также объекты, принятые в качестве объектов сравнения, где корректируется себестоимость квадратного метра.
Выбранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в сентябре 2019 года.оценка была проведена в декабре 2019 года. Цены на товары сравнения, выставленные на продажу, не нуждаются в корректировке.
Корректировка местоположения. Он рассчитывается на основе анализа сопоставимых сделок в одном и том же секторе рынка. Коррекция местоположения необходима, если характеристики местоположения оцениваемых и сопоставимых объектов различаются. При наличии существенных расхождений необходимо исключить данное свойство из списка сопоставимых свойств.
Приспособление к полу. Пол, на котором расположен объект оценки, также оказывает существенное влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2019 года (информация о продажах получена из еженедельных рекламных и информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками агентств недвижимости г. Клина).
Корректировка под тип дома. В процессе анализа продаж квартир мы пришли к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах, в большую сторону.
Корректировка технического состояния. Объекты сравнения находятся в удовлетворительном состоянии. Цены на товары сравнения, выставленные на продажу, не нуждаются в корректировке.
Регулировка наличия горячей воды. В процессе анализа продаж квартир за первое полугодие 2019 года рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка, в большую сторону.
В приложении 3 представлены расчеты рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном виде.
Рыночная стоимость 1 кв. м. м объекта оценки, определяемого сравнительным подходом, является средневзвешенное значение скорректированной цены продажи (предложения) объектов сравнения:
S0c = (60193*3+65044*4+58017*3+54215*4+59487*4) / (3+4+3+4+4) = 68664 рублей.
Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определенная сравнительным подходом, составила: 68664 * 30,3= 2 080 517 рублей (два миллиона восемьдесят тысяч пятьсот семнадцать рублей)
1. Затратный подход.
Проведенные расчеты:
1) определяем стоимость воспроизводства 1 м2 жилой недвижимости, которая на дату оценки составляет 62706 рублей.
Затем мы рассчитываем стоимость воспроизводства квартиры по формуле:
Св= Sобщ*Св/м²(1)
где SV-общая стоимость воспроизводства; SB - общая площадь квартиры; SV/mi-стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1 м2.
SV = 30.3 * 62706 =1900000 руб.
2) рассчитать амортизацию оцениваемой квартиры по формуле:
Иф = (Тф/Тн)*100%, (2)
где Иф-физический износ; ТФ-фактический срок службы; ТН-нормативный срок службы.
Типовые сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности устанавливаются "Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий" и утверждаются Госстроем. Для объекта оценки, состоящего из кирпича, нормативный срок службы составляет 125 лет.
If = (12/125) * 100% = 9,6%
3) стоимость земельного участка не рассчитывается, так как объектом оценки является однокомнатная квартира в многоэтажном доме
4) отрегулируйте полученный СН на ранее рассчитанный износ:
СН = 1900000 *0,96 = 1824000 руб.
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная по стоимостному подходу, составила один миллион восемьсот шестьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят пять рублей.
Доходный подход