Использование валового рентного мультипликатора и чистого операционного дохода для оценки стоимости объекта
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Мультипликатор валовой ренты (GRM) - это отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу (потенциальному валовому доходу) или реальному валовому доходу (DVI).
Чтобы применить метод BPM, вы должны:
- оценить валовой (реальный) рыночный доход от объекта;
- определять соотношение между валовой (фактической) прибылью и продажной ценой при сопоставимых продажах аналогов;
- валовой (реальный) доход объекта оценки умножить на средневзвешенное значение BPM по аналогам.
Этот метод расчета относится к рыночному методу аренды недвижимости, приносящей доход. Расчет стоимости имущества с использованием множителя брутто-ренты осуществляется в следующем порядке:
1) установлена годовая арендная ставка по данному объекту;
2) оптимальный брутто-мультипликатор арендной платы (GRM) для данного сектора рынка рассчитывается на основе рыночных данных по последней продаже сопоставимых объектов недвижимости;
3) годовая ставка арендной платы за оцениваемое имущество умножается на оптимальный брутто-мультипликатор арендной платы, рассчитанный на основе сопоставимых объектов недвижимости.
Применение в оценке GRM удобно: цены не корректируются на разницу между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что если есть различия между сопоставимой недвижимостью и оцениваемой недвижимостью, они отражаются в продажной цене и годовой арендной ставке. Такой метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда сложно найти достоверную рыночную информацию по сделкам купли-продажи.
Однако есть также ограничения на использование этого метода оценки.
1. Оцениваемое имущество должно находиться в том секторе рынка недвижимости, в котором сопоставимые объекты недвижимости регулярно продаются и покупаются на основе их валового дохода.
2. Поскольку никакие корректировки компонентов множителя валовой ренты не производятся, метод считается недостаточно чувствительным к различиям в риске, рентабельности инвестиций и чистой прибыли между сопоставимой и оцененной недвижимостью.
Пример расчета стоимости недвижимости с использованием множителя валовой арендной платы.
Потенциальная валовая арендная плата за дом №1 составляла 100 000 долларов, за дом № 2 - 12 900 долларов, за дом № 3 - 73 500 долларов
Зарегистрируйся, чтобы продолжить изучение работы
. Общая потенциальная арендная плата за оцениваемую собственность составляла 95 000 долларов.
Средний валовой мультипликатор арендной платы составляет 5,977.
Тогда 95 000 долларов США * 5 977 долларов США = 567 815 долларов США, что составляет стоимость оцениваемого дома.
Расчет затрат с использованием множителя брутто ренты
Множитель арендной платы при оценке недвижимости
Сопоставимый объект Продажная
цена, долл. Потенциальная
валовая рента, долл. Валовый рентный мультипликатор
Дом № 1 600 000 100 000 6,00
Дом № 2 750 000 129 000 5,81
Дом № 3 450 000 73 500 6,12
Оценка земельных участков основана на соотношении продажных цен и потенциального или фактического валового дохода от собственности. Необходимо сделать три шага:
- 1. Оцените рыночный доход от аренды объекта оценки.
- 2. Определите отношение валового дохода к продажной цене на основе недавних рыночных операций.
- 3. Найдите стоимость предполагаемого участка, умножив рыночный доход от аренды на BPM.
Таблица 1. Расчет ориентировочной цены продажи земельного участка методом BPM
№ участка Рыночная цена
продажи, тыс.
руб. Фактический или
потенциальный
валовой доход,
тыс. руб. Валовой рентный
мультипликатор
1 54,0 12,0 4,5 =(54 : 12)
2 72,0 18,0 4 =(72 : 12)
3 40,0 8,0 5 = (40 : 8)
Оцениваемый 67,5 =(15-4,5) 15 4,5 =(5 + 4 + 4,5) : 3
BPM не исправляет различия между сопоставимыми и оцененными партиями, поскольку они сами учитываются в продажных ценах и нормах прибыли. Нужно только более точно подобрать аналоги для сравнения. Но при этом этот метод не учитывает возможные различия в эксплуатационных расходах по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовую прибыль на чистую.
Передаточный или эталонный метод - реализуется путем определения отношения общей стоимости застроенной территории к стоимости земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней построек. Следовательно, стоимость земельного участка можно оценить, разделив общую продажную цену сопоставимого объекта на две его составные части: земельный участок и постройки (улучшения).
Полученные коэффициенты соотношения могут быть применены к оцененным микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения базовой партии для данного района.
Таблица 2
50% курсовой работы недоступно для прочтения
Закажи написание курсовой работы по выбранной теме всего за пару кликов. Персональная работа в кратчайшее время!
