Характеристика метода, условия и возможности его использования

Сравнительный подход - набор методов оценки стоимости объекта оценки, основанный на сравнении объекта оценки с объектами - аналог объекта оценки, по которому имеется информация о ценах. Объект - аналог объекта оценки для целей оценки - это объект, который аналогичен объекту оценки по основным экономическим, материально-техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Самый распространенный способ оценки земли - это сравнение продаж на основе недавних сделок. В его основе лежит принцип замещения: рациональный покупатель не потратит на данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный земельный участок с аналогичными полезными свойствами.
Метод сопоставимых продаж основан на сравнении и анализе данных о продажах схожих сайтов. Метод в основном используется для оценки земельных участков, которые не застроены или заняты недорогими и малоэтажными зданиями.
Практическое применение метода сопоставимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и наоборот, отсутствии такого рынка или его недостаточной развитости, а также когда оцениваемая недвижимость имеет исключительные экономические выгоды или бремя, которое не отражает общее состояние объекта. рынке, применение этого метода нецелесообразно.
1. Источники информации о рыночных продажах.
Источниками информации о рыночных продажах являются риелторы, занимающиеся недвижимостью, государственные источники (службы кадастра, БТИ Госкомимущества и др.), Публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и др.) и др.
Первичная информация должна быть тщательно проверена вместе с лицами, участвующими в сделке по объекту недвижимости (покупатель, продавец, риэлтор, юрист), для подтверждения следующей информации: дата продажи, описание имущества, переданные права, чистота сделки, финансирование.
2

. Единицы сравнения.
При анализе продажи земли используются:
- цена за единицу площади (при продаже больших участков используется цена за 1 га, при продаже участков под индивидуальную застройку, индивидуальную застройку - цена за сотку (0,01 га));
- цена за 1 кв.м - в бизнес-центрах городов, под офисы, магазины и т. д.
- цена за фронтальный метр- при коммерческом использовании земли в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, что составляет небольшую часть стоимости.
- цена за лот- стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
- цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (PAR-этаж, зона, коэффициент). Правила зонирования обычно ограничивают размер здания заданным фактором. Например, если PAR равен 3, то общая площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это означает, что можно построить трехэтажное здание на всем участке, шестиэтажное здание на половине участка и двенадцатиэтажное здание на участке 0,25.
Для населенных пунктов в качестве единицы сравнения можно использовать:
- цена за 1 кв.м. м общей или чистой поверхности;
- цена за 1 куб. м - для складов, лифтов и др.;
- цена за единицу, приносящая доход - место в гараже, на стадионе, на стоянке и т.д.;
3