Основания изменения и прекращения договора аренды зданий или сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Несмотря на то, что, заключая договор и не имея противозаконных намерений, стороны высказывают свою волю по исполнению взятых на себя обязательств, в предпринимательской практике возникают ситуации, при которых дальнейшее исполнение положений договора становится невозможным для одной из сторон. Такие ситуации могут повлечь за собой возможное расторжение договора или переговоры изменению его условий. В то же время, действующее законодательство не позволяет сторонам по собственному желанию изменять или прекращать договор без согласия на то другой стороны. Необоснованный отказ от исполнения договорных обязательств или одностороннее изменение условий договора, если это не оговорено сторонами и не предусматривается в законном порядке, влечет за собой наступление гражданско-правовых санкций.
Гражданский кодекс регулирует порядок изменения и расторжения договоров нормами статьи 450, где указано, что «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». Это положение позволяет сторонам расторгнуть или изменить действующей договор аренды зданий или сооружений по взаимному согласию. Если в договоре указан срок аренды, то для его досрочного расторжения необходимо согласованное решение сторон, либо судебное решение, вынесенное на основании установленного законодателем исчерпывающего перечня оснований, а именно существенного нарушения договора другой стороной либо прямо указанных в законе случаев. При этом под существенным нарушением со стороны одного участника договора понимается такое, которое приводит к возникновению у иного (иных) участников такого ущерба, который приводит к лишению в значительной степени того, на что сторона могла рассчитывать при заключении договора.
В том случае, если срок аренды в договоре не указан в силу каких-либо причин, такой договор подразумевается заключенным на неопределенный срок (что следует из норм ч. 2 ст. 610 ГК РФ), и односторонний отказ от исполнения обязательств договора должен быть предварен уведомлением желающей расторгнуть его стороны за три месяца до предполагаемой даты расторжения. Однако, закон не ограничивает стороны от согласования в тексте договора иных условий уведомления при его расторжении. Таким образом, законодатель предусматривает как судебный способ расторжения договоров аренды, так и внесудебный.
Судебно-арбитражная практика в части разрешения споров хозяйствующих субъектов по поводу расторжения договоров аренды обширна, и, в частности, состоит в том, что «в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был составлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Например, Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним здания (сооружения).
Исковое требование было основано на положениях п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований п. 2 ст. 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае если договор аренды здания (сооружения) заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
Первоначально арендодатель обратился в суд с исков о выселении арендатора до истечения трёхмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи, с чем указанный иск был оставлен без рассмотрения.
Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ».
Судебные акты первой и апелляционной инстанции оставлены без изменения.
Другим вариантом развития событий является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору».
В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, существует только один способ его прекращения или изменения – по решению суда.
В части расторжения и изменения договоров аренды составителями Гражданского кодекса не было предусмотрено никаких специальных норм, в связи с чес при разрешении указанных вопросов сторонам стоит руководствоваться общими правилами, закреплёнными в главе 29 ГК РФ «Изменения и расторжение договора».
Гражданское законодательство содержит перечень оснований, которые могут быть приняты во внимание судом при принятии решения о досрочном расторжении договора аренда по требованию одной из сторон. Необходимо отметить, что регулирование данного аспекта арендных правоотношений нормами статей 619 и 620 при принятии действующего сегодня Гражданского кодекса представляло собой законодательную новеллу в силу того, что ранее действовавшее регулирование предусматривало возможность досрочного расторжения договоров аренды в судебном порядке «в случаях, предусмотренных законодательными актами», или «нарушения другой стороной условий договора».
Прекращению договоров аренды в ГК РФ посвящен ряд специальных норм (ст. 617, 619 и 620 ГК РФ). Это не отменяет действия общих, регулирующих любые договорные отношения (Гл. 26 и 29 ГК РФ) норм кодекса, специальные нормы лишь вносят отдельные изменения в их реализацию.
В зависимости от стороны, от которой исходит инициатива расторжения договора аренды законодатель в качестве оснований для расторжения договоров аренды в судебном порядке приводит следующий их перечень:
По требованию арендодателя – если арендатор использует переданное во временное пользование имущество «с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора».
Мы уже уделяли выше внимание норме ГК РФ, регулирующей критерий существенности нарушения (ч. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением со стороны одного участника договора понимается такое, которое приводит к возникновению у иного (иных) участников такого ущерба, который приводит к лишению в значительной степени того, на что сторона могла рассчитывать при заключении договора, то есть финансовая оценка размера ущерба не влияет на признание его существенности, в то время, как оценивается то, на что вправе рассчитывать сторона при заключении договора. Судом принимается во внимание лишь разница между фактическими условиями, и теми, которые сторона могла бы получить, заключая спорный договор.
К основаниям для расторжения договора аренды до истечения его срока также причисляются использование переданного во временное пользование здания не по назначению; существенное ухудшение арендованного имущества; неоднократные нарушения, к примеру, пожарной безопасности; несоблюдение более двух раз подряд сроков внесения арендных платежей; непроведение капитального ремонта в тех случаях, когда это установлено законом или договором.
При этом, как следует из судебно-арбитражной практики существенном ухудшением имущества (здания, сооружения) признается такое его изменение, при котором дальнейшая эксплуатация его по назначению не представляется возможной либо затруднена. К таким изменениям может привести, к примеру не надлежащее исполнение или неисполнение обязанностей по текущему ремонту, что послужи основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.
К числу, пожалуй, самых частых оснований для расторжения договора аренды, указание на которое содержат обращения арендодателей в суд, относится невнесение более двух раз подряд арендных платежей в установленные сроки. Если арендатор в действительности допускает указанное нарушения, то кроме расторжения договора, иска о взыскании недополученных арендных платежей, арендодатель имеет право обратиться за компенсацией за незаконное пользование чужими денежными средствами
Зарегистрируйся, чтобы продолжить изучение работы
.
В то же время, согласно общему правилу, применяемому судами, устранение нарушений арендатором до вынесения судебного решения служит основанием для отказа арбитражным судом в удовлетворении требований о досрочном расторжении договора аренды.
Например, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
«На рассмотрение арбитражного суда передано заявление, с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора – систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением договоров субаренды без разрешения арендодателя.
В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска».
Несмотря на то, что практика обращения в суд с иском о расторжении договора аренды со стороны арендаторов не столь обширна, как для арендодателей, нормами ГК РФ предусмотрен перечень оснований для принятия таких исков и рассмотрения их по существу. Данная норма закона относится к числу допускающих обширное толкование, и позволяет отнести к этой категории, к примеру, непроведение арендодателем капитального ремонта (если иное на установлено договором иными нормативными актами), иные случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным зданием (сооружением) по назначению. Также арендатор может указать в качестве оснований для требований о расторжении договоров наличие в переданном во временное владение или пользование имуществе недостатков, которые не позволяют осуществлять нормальное использование здания или сооружения по назначению и наличие которых не было заранее известно арендатору при заключении договора. При этом в законе нет указания на то, что для возможности требования расторжения договора, данные недостатки должны быть существенными, то есть при выявлении любых недостатков, которые не были известны арендатору и препятствуют нормальному использованию здания, арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора.
Одним из оснований, по которому расторжение договора происходит вне зависимости от того, есть ли в этом вина арендодателя или нет, является изменение состояния имущества до непригодного для использования ввиду обстоятельств, исключающих ответственность арендатора.
Помимо этого, стороны не ограничены в выборе иных оснований для досрочного расторжения договоров, равно как и исключения каких-либо из перечисленных путем прямого указания таких положений в договоре, поскольку досрочное расторжение является правом каждой из сторон, но не обязанностью.
Основания, по которым стороны могут требовать досрочного расторжения договора, могут быть совершенно различными – от отсутствия соглашения при изменении размера арендной платы в указанный срок, до несогласованной передаче здания или его части в субаренду, несвоевременного вывоза отходов, нарушения режима тишины и т.п.
Кроме того, ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора либо изменения его условий в связи с существенным изменением обстоятельств, которые возникли в период после заключения договора, при этом такие обстоятельства должны относиться к будущим периодам его исполнения, то есть нормы указанной статьи ГК РФ применимы лишь к тем обязательствам, которые еще не исполнены.
При этом, применение ст. 451 ГК РФ не отменяет реализуемого по общему правилу принципа обязательности договора, установленного ст. ст. 309 и 420 ГК РФ.
Законодатель закрепил, что «изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько фундаментально, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
К примеру, существенное ухудшение экологической обстановки, и, как следствие, резкое сокращение потока туристов, могут повлечь за собой требование арендатора здания гостиничного назначения о расторжении или изменении условий договора. Также, если здание или сооружение стали непригодными к использованию и не подлежащими восстановлению вследствие ущерба, причиненного стихийными бедствиями, то арендатор также может потребовать расторжения договора.
«Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникла ситуация неприемлемости исполнения в измененном виде вследствие чрезвычайной обременительности».
В случае, если стороны договора не достигли соглашения о приведении договора аренды в соответствии с существенно извинившимися обстоятельствами или о его прекращении, то заинтересованная сторона в праве потребовать в судебном порядке расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:
В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
В литературе справедливо отмечается, что «решающим фактором в оценке изменения обстоятельства будет ответ на вопрос о том, могли ли стороны разумно предвидеть такие изменения». Положения ст. 451 ГК РФ не применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий или могла бы разумно принять их во внимание до заключения договора и избежать отрицательных последствий.
Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Возьмем, к примеру, тоже наводнение, оно подмыло фундамент здания и в нем пошли по стенам трещины, которые привели данное здание в аварийное состояние.
По смыслу закона, к подобным неопределенным причинам можно отнести не только неопределенную силу, но и другие обстоятельства, находящиеся в не контроле сторон (девальвация, резкое изменение конъюнктуры, изменение законодательства и т.д.). Неопределенность должны быть объективной:
Заинтересованная сторона, обязана доказать, что не для нее, не для другого лица, действующего разумным образом, возникшие обстоятельства не могут быть преодолены в этих условиях.
Исполнение договора без изменения его условий на столько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.
Существенное изменение обстоятельств приводит к ситуации экономической невозможности исполнения, то есть обстоятельства изменились на столько, что строгое исполнение договора сторонами нарушило бы баланс их имущественных интересов и повлекло бы для одной из сторон весьма ощутимый ущерб.
Суды должны строго и ограничено толковать данное правило, «позитивно» вмешиваясь в договорные отношения лишь тогда, когда исполнение стало объективно неприемлемым для стороны, его явной неадекватности в силу изменившихся обстоятельств и противоречий принципам добросовестности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), и только для того, чтобы не допустить злоупотребления стороной своим правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
Из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная в расторжении договора сторона.
Не должен принимать на себя риск случайного изменения обстоятельств, которые следует отличать от нормального риска изменения ситуации, не прямо (закрепив это в договоре, не косвенно) (такое принятие подразумевается, вытекает из существа договора или обычаев делового оборота). Сторона вступившая в сделку, но не признающая факта принятия на себя риска, тем не менее принимает его в силу указанных причин.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или изменённым.
2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды зданий или сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Продолжая исследование сущности договора, необходимо уделить внимание такой стороне вопроса как изменение и расторжение договора, которые также подчинены определенному порядку.
Процедура расторжения договора вытекает из особенностей его изменения или прекращения.
Результаты конфигурации или же прекращения контракта аренды сформулированы в законодательстве в виде совокупных (ст
50% дипломной работы недоступно для прочтения
Закажи написание дипломной работы по выбранной теме всего за пару кликов. Персональная работа в кратчайшее время!
