Договор аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
В нашей стране с развитой рыночной экономикой значительную роль в становлении производственных сил играет аренда зданий и сооружений, которые находятся в собственности государства или муниципалитетов. Государство, как собственник, сосредоточило в своих руках множество резервов в виде ресурсов, запасов продовольствия, топлива и прочих средств жизнеобеспечения. Принимая во внимание тот факт, что далеко не многим физическим и юридическим лицам хватает средств для приобретения зданий или сооружений под нужды своей деятельности (малый, средний бизнес), довольно логичным представляется заключение ими договоров аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что касается нежилых помещений, для представителей малого и среднего бизнеса так же аренда является основой для создания предприятия, т.к. организация его требует наличие юридического адреса, а для передачи документов на регистрацию в регистрационную палату необходимо наличие гарантийного письма, посредством которого Арендодатель подтверждает предоставление помещений (зданий, сооружений, земель к ним прилагающим) в аренду, при условии что аренда офиса в жилом помещении запрещена гражданским и жилищным законодательствами, о чем говорится в ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ), а в п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) отмечено, что промышленные производства не могут быть размещены в помещениях жилых домах, а расположение обладателем в помещениях, имеющим назначение жилых, любого рода организаций, учреждений либо предприятий требует предварительного перевода жилого помещения в нежилое. Договор аренды относится к одному их самых старых и существующих на протяжении многих веков видов договоров. Роль аренды в хозяйственном обороте и развитии нашей экономики, равно как и в правоотношениях хозяйствующих субъектов трудно переоценить. В реалиях Российской Федерации важнейшей задачей, связанной с арендой зданий и сооружений, принадлежащих государству и муниципалитету, становится становление системы управления имуществом в новых изменившихся социально-экономических условиях, и наиболее подходящий способ его использования – договор аренды. Арендные отношения порождают ряд острых проблем, вызванных спецификой таких объектов аренды, как здания и сооружения. Позиция законодателя по вопросам разрешения таких проблем представляет большой интерес в рамках настоящего исследования. Договор аренды позволяет достичь баланса между арендодателем и арендатором. Получая с недвижимого имущества прибыль, для пополнения бюджетов всех уровней, арендодатель сохраняет своё право на эту собственность. В то же время арендатор имеет широкие возможности эксплуатации этого объекта в имущественном обороте. Одной из тем для дискуссий в среде правоведов не так давно был вопрос о возможности распространения правового режима задний и сооружений на нежилые помещения при возникновении арендных правоотношений, поскольку однозначного решения о том, стоит ли включать нежилые помещения в категорию здания и сооружения нет. Практика показывает, что процедуры заключения и последующее исполнение договоров аренды нежилых помещений, зданий и сооружений являются источником существенного числа различного рода споров между участниками хозяйственного оборота. Еще в середине 90-х годов прошлого века один из виднейших российских специалистов в области права В.В. Витрянский отмечал, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме». Однако, в сегодняшнем законодательном поле вопрос об отнесении нежилых помещений к категории «здание» разрешен, что позволяет использовать указанное понятие для обозначения таких объектов аренды, как производственные помещения, культурные объекты и жилые строения. Кроме того, независимо от того, представлен ли объект аренды отдельно стоящим зданием либо нежилым помещением, находящимся внутри здания, они имеют ряд сходных характеристик, происходящих из неразрывной связи объектов с землей. Указанное выше приводит к выводу о необходимости применения к аренде нежилых помещений те нормы и правовые режимы аренды зданий и сооружений, которые не противоречат специфике нежилых помещений. Однако, анализ норм гражданского законодательства России сегодня не позволяет нам сделать заключение о его непротиворечивости. Это вызвано не только внутренними коллизиями в Гражданском кодексе, но и множественностью различного рода правовых актов различных органов исполнительной власти и местного самоуправления, тем или иным образом осуществляющих регулирование арендных отношений. И никаких оснований заявлять о том, что законотворческий процесс завершился нет. Такое беспорядочное нормотворчество порождает большое количество различных проблем. В качестве объекта исследования выбран договор аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Степень разработанности темы. Проблематика договоров аренды зданий и сооружений в научной юридической литературе исследовалась многими авторами: Агафонова Н.Н., Андрющенко А., Алиев Т.Т., Белобородова А.В., Брагинский М.И., Грось Л.А., Ельникова Е.В., Зайцев О.А., Кокоева Л.Т., Корецкий А.Д., Левицкая Е.А., Улбутова А.А., Цыб А.В., Шершеневич Г.Ф. и другими. Цель исследования: опираясь на различные точки зрения, изучить отдельные особенности договора аренды зданий и сооружений, право собственности на которые принадлежит государству или муниципалитетам, изучить практический опыт и реальные правовые ситуации, учитывая которые провести выработку рекомендаций по оптимизации правовой базы федерального уровня, регулирующей правоотношения в изучаемой сфере хозяйственной деятельности. Задачи исследования: Исследовать объект, особенности содержания и заключения договора аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Раскрыть особенности изменения и прекращения договора аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской федерации в области аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Основания изменения и прекращения договора аренды зданий или сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Несмотря на то, что, заключая договор и не имея противозаконных намерений, стороны высказывают свою волю по исполнению взятых на себя обязательств, в предпринимательской практике возникают ситуации, при которых дальнейшее исполнение положений договор...
Открыть главуЗаключение
В настоящей работе, на основе материалов федерального, регионального законодательства, судебно-арбитражной и договорной практики, были рассмотрены несколько аспектов достаточно обширной темы: «Договор аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Мы осуществили попытку описать как динамику процессу, так и правовое состояние проблемы в настоящее время. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы: Договор аренды здания или сооружения занимает особое мест о среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причем такого ее вида как здание и сооружение. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями. Договор аренды здания или сооружения регулируется нормативно-правовыми актами разных уровней. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов РФ противоречат ГК РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов РФ и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Кроме того, указания и распоряжения органов власти и управления противоречат не только названным нормативным актам, но и друг другу на одном уровне. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной, субъектов рф). Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды зданий (сооружений), на срок не меньше года, требуется их государственная регистрация. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата, форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации. Содержание договора аренды здания и сооружения, находящегося в государственной или муниципальной собственности нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ, учитывая обширную арбитражную практику. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям. Причиной существования проблем в области аренды зданий (сооружений) является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений. Для решения проблем имеющих место в области аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности можно предложить следующие рекомендации: Назвать § 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». При государственной регистрации аренды зданий (сооружение) согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. « 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также возникает много противоречий, которые необходимо устранить: - необходимо внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения по регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимо изменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все же подлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственное регистрации, если иное не установлено законом» и в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новый Федеральный закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом; - абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» привести к одному основанию, кто должен подавать заявление о государственной регистрации аренды (арендатор, или арендодатель, или совместно обе стороны); 3. Внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличение арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения. 4. На региональном уровне создать законодательную базу, регулирующую арендные отношения на объекты нежилого фонда, которые бы устанавливали: - систему мониторинга арендных платежей и контроля за нарушением платежной дисциплины; - условия приобретения прав аренды здания или сооружения через конкурсы и аукционы в целях информирования потенциальных инвесторов о проведении конкурсов на право аренды нежилым помещением; - порядок использования данных о неплатежах по договорам аренды для принятия мер по погашению долгов; - методику оценки установленных заданий по мобилизации в бюджет имущественно-земельных платежей с учетом складывающихся в ходе их использования потерь в связи с предоставлением льгот при оплате арендной платы; - методику оценки рыночной стоимости зданий и сооружений, сдаваемых в аренду; - методику расчета арендной платы за здания и сооружения, находящиеся в федеральной, муниципальной, а также в частной собственности. Данные нормативные акты необходимы для стабилизации арендных отношений. Все вышесказанное приводит автора к выводу, что договор аренды здания или сооружения, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована ещё в полной мере, но дальнейший опыт в решении таких вопросов должен подтолкнуть законодателя сконструировать более четкую позицию по проблемам аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Список литературы
Нормативные правовые акты: 1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594. 2. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г. 3. Гражданско-процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Российская газета. – 2002. – №220. 4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3. 5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.) // «Российская газета» от 12 января 2005 г. 6. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «Об исполнительном производстве» //Собрание законодательства РФ от 08.10.2007 г. № 41, ст. 4849 (ред. от 21.04.2011). 7. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательств РФ от 23.03.1998 г. № 8, ст. 963 (ред. от 22.11.2006). 8. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 №О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ от 06.07.98 № 27, ст. 3200 (ред. от 05.11.2009 № 901). 9. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. № 20. Материалы судебной практики: 1. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 1996 г. № 7435// Вестник ВАС. 1996. № 7. 2. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г. № 96/94// Экономика и жизнь. 1998, № 3. 3. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 ноября 1996г. № 3070/96 II; Вестник ВАС РФ. 1997. №3. 4. Обзор практики и разрешения арбитражными судами споров, связанных с применением законодательства о валютном регулировании и валютном контроле. // Вестник ВАС РФ 2000 № 7. 5. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 августа 1994 г. N С1-7/ОП-555 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, № 10. 6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2000 г., № 7. Научная, учебно-методическая литература и периодические издания: 1. Грицаева Н.Б. Понятие и правовая природа договора аренды зданий и сооружений // Вестник МГИУ. Серия: Гуманитарные науки. М.: Изд-во МГИУ, 2005, № 1 (7). С. 134-141. 2. Агарков М.М. Избранные произведения. Понятие сделки по советскому гражданскому праву. М., 1989. 3. Артемов В.В. Недействительность сделок и их последствия: некоторые аспекты.// Юрист, 2002. № 6. 4. Зенин И.А. Гражданское право. Учебник. Рек.Мин.образ.и науки РФ в кач. Учебника для студ.вузов. -14-е изд., перераб. и доп. -М. Изд Юрайт;ИД, 2013 5. Ананских И.А., Фомичев М.Н., Сергунина П.О., Шелепова М.А. Особенности регулирования патентного права в Российской Федерации // Юридическая наука: история и современность. 2016. № 7. С. 60-64. 6. Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. № 12. С. 34 – 37. 7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2016. С. 372 - 481.Пискунова М.Г. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Теория и практика // Юрист. 2010. № 11. С. 466; 8. Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. 9. Витрянский В.В. О концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (материалы заседания ученого совета ИГП РАН) // Государство и право. - 2011. - № 9. - С. 113. 10. Гришаев С.П. Что нового было внесено в Гражданский кодекс РФ? // СПС КонсультантПлюс. 2015. С. 101. 11. Гришаев С.П. Эволюция правового регулирования государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним // СПС КонсультантПлюс. 2015 12. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2009, С. 78-84. 13. Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2014. № 6.С. 364-369. 14. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.Л. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: МЦФЭР, 2012. - С. 286. 15. Кокоева Л.Т Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: диссертация ... доктора юридических наук: 12.00.03. - Саратов, 2004. 16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - Ин-т государства и права РАН. - 6-е изд., перераб. и доп. - "Издательство Юрайт", 2011 г. 17. Коробицын М. Арендный офшор // ЭЖ-Юрист. 2013. № 12. С. 10 18. Ланда В.М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. № 5. С. 78 - 84. 19. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2009. № 4. С.5. 20. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2014. № 4. С. 567. 21. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003 22. Пахомова Е.А., Фомичев М.Н. Пути развития авторского права России на современном этапе// Актуальные проблемы государства, права и гуманитарных наук Сборник материалов межвузовской научно-практической конференции аспирантов, магистрантов, студентов. 2015. С. 57-60. 23. Российская газета. - 19.12.2008. - № 260. 24. Тетюшев В. И. Социалистические преобразования экономики СССР и буржуазные «критики».М., Политиздат, 1978. 25. Фомичев М.Н., Коломейченко Е.А. Институт конституционных прав и свобод как ориентир взаимодействия личности и государства: понятие и свойства // Евразийский юридический журнал. 2016. № 11 (102). С. 99-101. 26. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2013. 567 с. 27. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 7. - С. 14-28. 28. Маркелова И.Д., Писарева Н.Л. Проблемы правового регулирования аренды отдельных видов недвижимого имущества // Вестник гражданских инженеров. - 2013. - №3(38). - С. 264-271. 29. Возчиков М. Учреждение-арендодатель // ЭЖ-Юрист, 2006, № 46. 30. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений // Корпоративный юрист, 2006, № 11. 31. Глуховская Э. Сдача в аренду: не потерять в прибыли // ЭЖ-Юрист, 2008, № 44. 32. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы, 2007, № 3. 33. Гусев Я. Конец аренды // ЭЖ-Юрист, 2009, № 27. 34. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости // Недвижимость. Строительство. Право, 2008, № 4. 35. Жигачев А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009. 36. Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист, 2011, № 34.
