Определение и сущность недвижимого имущества

Функции и содержание управление недвижимостью в качестве деятельности, которая направлена на эффективно использовать недвижимого имущества интересах собственника предполагает определение объекта управления содержание в качестве деятельности.
Имущество показывается юридическим понятием, отличающееся от определения недвижимости, относящееся к физическому активу, оно охватывает абсолютно все права, выгоды и интересы, которые связаны с собственностью на недвижимость. В соответствии со ст. 1, с целями государственной регистрации, индивидуализации и описания объекта недвижимости, установку характеристик, дозволяющих выделить объект, из ряда других объектов недвижимого имущества, реализовываются посредством кадастрового и технического учета или инвентаризации.
В соответствии с п. 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» к объектам государственного кадастрового учета относят: земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения [32].
В настоящее время применяется достаточно много определений понятий недвижимости. например, таких как недвижимость представляет собой все то, что связано с землей. Более развернутое определение недвижимости приведено в статье 130 Гражданского кодекса, когда к недвижимым. вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей.
Понятие недвижимости охватывает земельный участок, все вещи, которые естественным образом, находятся на земельном участке, вещи, которые, присоединены к земельному участку, строения и улучшения на нем. Именно связь с землей представляется главным родовым признаком недвижимого имущества.
В научной литературе и в практике понятие недвижимое имущество выступает синонимом термина «недвижимость». Нельзя не согласиться с мнением, С.Н. Максимова относительно того, что понятия «недвижимое имущество», «объект недвижимого имущества» отражают физические объекты и материальные вещи, в то время как понятие «недвижимость» или «объекты недвижимости» отражает единство материальных, юридических характеристик, недвижимое имущество имеет всегда юридическую определенность и только в единстве с юридическими правами недвижимость участвует хозяйственном обороте. С появлением различных форм собственности, восстановлением деления вещей на движимое и недвижимое имущество, введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним расширяется возможность возникновения вещных и обязательственных прав граждан и юридических лиц, не только на основании административных актов государственных органов и органов местного самоуправления, но и на основании гражданско-правовых сделок с земельными участками.
В Российской Федерации идут процессы перехода к рыночной модели экономики, которые возродили свободу предпринимательства и право частной собственности, дозволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: сооружениями, зданиями, земельными участками различного целевого назначения. Имущество подразделяется на движимое и недвижимое имущество, которое берет свое начало со времен римского права. Под недвижимым имуществом понимают физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ним связано, как под поверхностью, над поверхностью земли либо является обслуживающим предметом, права, интересы и выгоды, определенные владением объектами.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предложено определение понятия «недвижимая вещь». В соответствии с которым к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых, без несоразмерного ущерба их предназначению невозможно, включая здания сооружения, объекты незавершенного строительства.
Соответственно особенность движимого имущества состоит в возможности его перемещения без нанесения ему ущерба, либо объектам недвижимости, с которым оно связано.
В ст. 130 ГК РФ определены три критерия, в соответствии с которыми объекты гражданских прав относят к недвижимому имуществу:
− природные свойства (участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты);
− физические свойства (леса, многолетние насаждения, здания, объекты незавершенного строительства), невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
− объекты, указанные в законодательстве (воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Недвижимость, в соответствии со ст. 132 ГК РФ – это особый объект гражданских прав, предприятие рассматривается как имущественный комплекс. Связь понятий «недвижимость» и «земля», позволяет определить две характеристики, которые присущи вещам, относящимся к роду недвижимости и лежащие в основе всех наиболее существенных экономических и юридических качеств данных вещей, отличают недвижимость от движимого имущества: стационарность и наличие внешних эффектов.
Стационарность в качестве привязки любой недвижимой вещи к определенному месту на земной поверхности, является определяющей характеристикой объекта недвижимости, оказывает самое существенное влияние на его ценность, издержки и выгоды, которые связаны с его использованием.
Наличие внешних эффектов представляет собой определенный вариант использования недвижимости, который отражает интересы собственника и обладателя иных прав, а также оказывает влияние на интересы лиц, которые не являются пользователями данного вида недвижимости, характер такого влияния может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Необходимо отметить, что наиболее часто внимание обращается на отрицательные внешние эффекты, как например, такие как негативная эстетика, объекты недвижимости, разрушение целостности городского пространства, ущерб здоровью, прямой материальный ущерб и так далее.
Из-за возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе эксплуатации объектов недвижимости. появляется необходимость в создании развернутой системы контроля за процессами строительства, эксплуатации объектов недвижимости, в которую входят такие виды контроля, как архитектурный контроль, экологический контроль, санитарный контроль, противопожарной контроль и т.д. [5]
Учет всех возможных в будущем ограничений на использование объекта имеет непосредственное отношение к управлению, так как собственник или управляющие должны понимать какие ограничения могут быть наложены на использовании объекта. могут возникнуть при о перепрофилировании в дальнейшем уметь учитывать данные факторы в процессе управления. Необходимы знания направлений территориального развития, правил землепользования и застройки, проектов планирования территорий, градостроительных регламентов, которые представляются необходимой составляющей компетенций управляющего недвижимостью [18].
Внешние эффекты могут иметь и положительное значение, например, проведение дренажа на одном участке земли, может приводить к повышению качества земли соседнего участка, а возведение дороги к повышению доступности, расположенных рядом с ней земельных участков, что в свою очередь может рассматриваться как фактор, который повышает ценность объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках с точки зрения их приобретателей.
Стационарность недвижимости в качестве материальной характеристики, находит свое отражение в таких понятиях как местоположение. Географическим местоположением объекта недвижимости выступает расположение объектов в географической системе координат. Экономическое местоположение объекта недвижимости представляет собой расположение объекта недвижимости относительно факторов влияния на ценность объекта с точки зрения его пользователей

. Экономическое местоположение объекта недвижимости может быть раскрыто путем таких характеристик, как окружение и доступность объекта недвижимости. Под окружением объекта понимают характер застройки, характеристики использования непосредственного окружающего объект территории, социальной среды, транспортной инфраструктуры и прочее. Доступность объекта представляет его близость или удаленность от значимых с точки зрения его использования потенциальных пользователей.
Рисунок 1 – Отличительные признаки объектов недвижимости
После принятия Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О приватизации» была проведена работа по детализации норм разнообразных видов публичного имущества. Сделки представляют собой действия физических и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение, прекращение определенных прав и обязанностей .
Положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяют в земельном обороте, земельное законодательство определяет особенности совершения сделок, которые обусловлены необходимостью обеспечения публичных интересов, но при этом должен быть соблюден принцип использования земельных участков по их целевому назначению, а также осуществлен контроль соблюдения норм предельной площади для земельного участка и т.п. Установленные специальные правила, которые касаются оборотоспособности и природных ресурсов, определены Гражданским кодексом. Соответственно данные объекты могут отчуждаться либо переходить от одного лица к другому способами, установленными законом.
Существует семь категорий земель:
− сельскохозяйственные земли;
− промышленные;
− земли поселений;
− особо охраняемые территории;
− земли лесного фонда;
− земли водного фонда;
− земли запаса;
В зависимости от целевого назначения процедура оформления земельного участка будет отличаться. Если законодательством не предусматривается иное, то право собственности на земельный участок распространено на почвенный слой, водоемы, лес.
Земельное право имеет объектом своего правового регулирования конкретный земельный участок. Когда земельный участок выступает как актив (имущество), то становится объектом вещного права. Но нормы земельного права остаются приоритетными. Вещное право содержит право владения, пользования и распоряжения имуществом.
При проведении анализа наиболее эффективного использования земельного участка вместе с объектом расположенном на нем необходимо чтобы вариант эффективного использования отвечал следующим критериям: юридической допустимости; физической осуществимости; максимальной продуктивности; финансовой обеспеченности.
Индивидуальные параметры земельного участка устанавливают возможности эффективного использования, обуславливают возможности развития и превращения их в новых объект с улучшениями, которые представляют любые произведенные изменения, в качестве которых выступают усовершенствованию земли в результате произведенных с ней работ.
В методологическом смысле, в стоимости любого объекта недвижимости можно выделить вклад земли вклад улучшений. Основной проблемой в процессе управления недвижимостью выступает проблема обеспечения оптимального динамического сочетания факторов производства на основании замены одного фактора производства другим при изменениях в экономике. Максимальный эффект может быть достигнут, когда определенная форма инвестирования в определенный участок наиболее полно соответствует его назначению, состоянию рынка, только в таком случае доходность инвестиций будет максимальной. Основной задачей в процессе управления недвижимостью выступает обеспечение факторов производства, как одним из наиболее важных в процессе управления. Объект недвижимости рассматривается как единый целостный объект, как результат взаимодействия земельных и внеземельных факторов производства.
Содержание права собственности может быть раскрыто через анализ правомочий владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения – это возможность владеть объектом на основании закона, иметь свой земельный участок в наличии. Исходя из этого правомочия собственник земельного участка становится его владельцем.
Собственник может передать владение другому лицу, без перехода права собственности. Правомочие владения связано с выделом. При выделе необходимо, чтобы был соблюден порядок выделения, который установлен законодательством. Существуют отличительные особенности, при которых собственник вступает во владение своим земельным участком. Он не обязательно должен «физически» присутствовать на земельном участке, чтобы быть владельцем земли по праву. Ему нужно лишь иметь передаточный акт по договору купли-продажи, либо свидетельство о праве собственности на землю.
Полномочия пользования – это возможность извлекать из объекта полезные свойства. В соответствии с п.3 ст. 261 Гражданского кодекса РФ с детализацией ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка обладает следующими правами:
− может использовать в соответствующем порядке для своих нужд имеющиеся на его земельном участке общераспространенные ресурсы в соответствии с законодательством РФ;
− при наличии разрешения проводить различные виды оросительные и осушительные работы;
− может строить здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка;
− осуществляет иные права, предусмотренные действующим законодательством.
Правомочия пользования – это использование земельного участка по своему усмотрению, не нанося вреда окружающей среде, не нарушая прав и интересов других лиц, в соответствии с действующим законодательством. Правомочия распоряжения дают право собственнику продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать и распоряжаться другими способами, так как соответствующий земельный участок в соответствии с законодательством не исключен из оборота и не ограничен в обороте.
Факторами, влияющими на стоимость со стороны спроса, являются показатель занятости населения, размеры доходов и заработной платы, платежеспособность, наличие источников финансирования, процентная ставка, расходы, которые связаны с оформлением сделок.
Факторами, влияющими на стоимость со стороны предложения, относят площадь, предлагаемой на продажу земли, расходы на освоение либо производство строительных работ, расходы, которые связаны с обеспечением финансирования, а также налоги. Данные факторы, особенно это касается тех, которые связаны с предложением, могут колебаться от местоположения конкретного объекта недвижимости.
Объекты недвижимости определены качественно и количественно в следующих аспектах, представленных на рисунке 2.
Рисунок 2 - Качественные и количественные аспекты объектов недвижимости
Данная совокупность характеристик находит отражение в системе кадастра объектов недвижимости, который действует на основании Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», интегрирует все сведения об физико-технических, юридических и экономических характеристиках объекта недвижимости.
Согласно разделения недвижимости на типы выделяют жилую недвижимость, коммерческую недвижимость, индустриальную недвижимость, недвижимость специального назначения, рекреационную недвижимость.
1.2 Управление недвижимостью
Управление может быть определено в качестве сознательной, систематической, целенаправленной деятельности, которая направлена на обеспечение эффективного функционирования объекта в условиях изменяющейся сред