Защита прав собственников при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Аннотация: Настоящая статья направлена на анализ действующего порядка изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. На основе проведенного анлиза выявлена проблематика данного института, в частности, в области защиты прав собственников, а также даны некоторые рекомендации и приведены примеры из судебной практики, которые могут быть полезны в случае изъятия земельного участка.
Ключевые слова: земельный участок, собственник, изъятие, защита прав, государственные и муниципальные нужды.
В современном мире земля является одним из важнейших элементов производства и по праву считается главным ресурсом для людей. Для возведения объектов государственного и муниципального значения требуются земельные участки. Поскольку нередки случаи, когда участки, которые требуются для строительства таких объектов, уже находятся в чьем-то обладании, законодательством предусмотрена возможность принудительного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Это обуславливает актуальность темы исследования.
Общий порядок изъятия земельных участков установлен Земельным и Гражданским кодексами РФ, кроме того, для некоторых случаев публичных нужд рядом федеральных законов были закреплены особые процедуры, упрощающие общий порядок изъятия. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд является одним из важнейших институтов земельного и гражданского права, нормы которого устанавливают порядок и условия осуществления процедуры изъятия, а также предусматривают требования по защите прав субъектов при изъятии земельных участков.
Так, в ст. 49 ЗК РФ, посвященной основаниям изъятия земельных участков, установлено, что оно осуществляется для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях, то есть речь идет об исключительных государственных и муниципальных нуждах, а не вообще о любых публичных нуждах [2]. К указанным исключительным случаям относят следующие: выполнение международных договоров РФ; строительство, реконструкция объектов государственного или местного значения при отсутствии других вариантов строительства; иные основания, предусмотренные федеральными законами. И далее в статье перечисляются объекты государственного или местного значения, среди которых, к примеру, объекты федеральных и региональных энергетических систем, транспорта, связи; атомной энергии; обороны и безопасности.
Наряду с основаниями изъятия по ст. 49 в ст. 56.3 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ) законодатель указывает также следующие [1]:
1) создание или расширение особо охраняемой природной территории;
2) изъятие земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя;
3) признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

.
Как отмечается в литературе, институт изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, направлен на удовлетворение потребностей государства и муниципальных образований в земле, с другой – призван гарантировать защиту имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого.
Земельный кодекс предусматривает обязанность органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, уведомить правообладателя участка о принятом решении (пп. 3 п. 10 ст. 56.6), направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 56.7, п. 4 ст. 56.10). Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия. Оно может быть обжаловано в суд. При несогласии правообладателя с решением принудительное изъятие осуществляется по решению суда на основании иска органа, принявшего решение об изъятии, или организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии участка.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость изымаемого земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода. Так, согласно п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ, при прекращении у гражданина права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного (наследуемого) владения земельным участком рыночная стоимость этих прав равна рыночной стоимости участка. При прекращении права постоянного (бессрочного) пользования участком юридического лица рыночная стоимость этого права определяется как рыночная стоимость права аренды на установленный законом предельный срок, а в случае его отсутствия – на сорок девять лет.
Существенные положения о защите прав субъектов, которые не вошли в ЗК РФ, содержатся в ст. 26 Закона № 499-ФЗ. Указано, что, если у собственника, другого правообладателя объектов недвижимости отсутствует право на земельный участок, на котором они расположены, возмещение за участок определяется как при аренде на срок 49 лет. И обратная ситуация: если изымаемый участок принадлежит гражданину на праве собственности (ином праве), но нет зарегистрированного права на расположенный на нем объект недвижимости, то в этом случае в размер возмещения включается рыночная стоимость такого объекта недвижимости (чч