Проблема определения права собственности на объект строительства

Вопросы права, появляющиеся в результате осуществления договорных взаимоотношений в строительстве, выступают в роли актуальной площадки для объекта исследования. Возникающие вопросы по праву собственности на новый или неоконченный объект строительства не до конца остаются неразрешенными, что способствует возникновению существенных проблем в практической деятельности юристов, которые сталкиваются с данными вопросами в суде.
Исходя из п. 2 ст. 703 ГК РФ, понятно, что она предусматривает, что изготовление вещи «подрядчику передает права на нее заказчику»1, из этого М. И. Брагинский делает вывод, что фактическим собственником нового предмета до его получения заказчиком выступает подрядчик.2 Тоже самое нам говорит п. 1 ст. 704 ГК РФ, она устанавливает общее правило, что работы выполняются силами подрядчика. Из этой нормы усматривается, что именно подрядчик является собственником построенного объекта, так как подрядчик предоставляет необходимые материалы, оборудование и иное при строительстве данного объекта, если иное условие не содержится в договоре.
Рассматривая капитальное строительство, многие авторы придерживаются противоположных взглядов. Так К. И. Скловский говорит, что необходимо учесть взаимосвязь возводимого объекта с почвой при определении собственника, и, по его мнению, это делает возможным проследить будущее объекта земельного участка.3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
2 СМ.: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М. : Статут, 2000. С. 50-52. См. также: Пономарев Д. А. Договорное регулирование подрядных правоотношений в советский период // Юридическая наука. 2017. № 1. С. 52-58.
3 См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 398.
В свою очередь, М. М. Попович, делает выводы, что, заключая соглашение на строительство, подрядчик получает право на обладание объектом строительства, однако необходимо иметь ввиду то, что владение, даже при его усилении правом удержания и реализации объекта как залога, не получает качества вещного права и в результате выступает в качестве обязательственного права.4
Как отмечается Л. Г. Сайфуловой, «закон не содержит каких-либо норм, дозволяющих прийти к однозначному выводу о принадлежности результатов работы подрядчику на праве собственности»5. Из цитаты автора прослеживается, что из многих норм закона в косвенной форме конституирует признание права на собственность только за заказчиком. Например, ст. 705 ГК РФ оказывает на подрядчика риск возможности непредвиденной кончины или варианта нечаянно повредить результат выполненной работы, ст. 712 ГК РФ предоставляет право удерживать результаты работ подрядчиком (а как известно удержать можно лишь чужое имущество), ст. 720 ГК РФ дает право подрядчику осуществить продажу результатов выполненных работ.
Более детально разберемся в вопросе определения прав на собственность объекта строительства. Появляется интерес к мнению Б. Д. Завидова о том, что распределение риска зависит от того, когда именно заказчик приобрел права на обладание предметом договора подряда.6
Следуя из общего правила, заказчик приобретает право собственности новым объектом после того как получит его от подрядчика, после того как подписывается итоговый акт приема выполненной работы подрядчиком. В этот момент на заказчика переходит весь риск того, что возможна случайная гибель и повреждение имущества, что было рассмотрено ранее в предыдущем параграфе.
4 См.: Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 16.
5 Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве. Самара : Самар. экон. акад., 2001. С. 50.
6 См.: Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров // Право и экономика, №№ 7-10, 2000.
Данное выведенное утверждение, не противоречит п. 2 ст. 703 ГК РФ, которая утверждает, что по соглашению подряда подрядчик предоставляет право на объект заказчику. Но это при условии, если тот, кто передает право сам обладает таким правом. То есть, если лицо не обладает таким правом оно и не может его передать, в противном случае будет нарушен принцип гражданского права: «никто не может передать другому больше прав, чем сам он имеет»7.
Следовательно, как отступление от общепринятых правил в п. 2 ст. 703 ГК РФ делается оговорка, которая свидетельствует о том, что предмет имеет изготовление вещи, и данный пункт недействителен, когда, та самая вещь передастся для переработки или обработки.8
И на самом деле, в таком случае у заказчика сохраняются права владельца, обладания, применения и распоряжения имуществом. Но даже при этом, нужно отметить, что в случае гибели или повреждения вещи, переданной заказчику от подрядчика, подрядчик несет по закону всю возложенную по таким обстоятельствам ответственность.
Проблема момента появления права владения у заказчика на выстроенное подрядчиком здание или сооружение связано с разделением рисков сторонам такого взаимоотношения. Так как права на перечисленные объекты подвержены государственной регистрации, в результате зарегистрированных прав на собственность заказчик может считаться собственником объектов.9
Следует учесть, что возникающие вопросы о передаче права собственности может оказать влияние при аресте и обращении взысканий на собственность должника, на его ответственность ввиду третьих лиц и иного.
7 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996

. N 5. Ст. 410.
8 См.: Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда М., 2004.
9 См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2013. С. 1055.
Помимо данного, риски, распределяющиеся между сторонами в договоре, регулируется диспозитивной нормой, тем самым такие установки применимы в том случае, если иных возможностей, предусмотренных законодательством, нормативно-правовыми актами или непосредственно соглашением на строительство нет. Например, если просрочить переход или прием результатов работы возникающие риски несет сторона, которая допустила такую просрочку, согласно п. 2 ст. 705 ГК РФ.
Исходя из изучаемого строительного договора, подрядчик не обладает правами на результаты строительной работы, и в тоже время результат выполненной работы не может быть принадлежащим заказчику до момента передачи данного права. Тем самым, «подрядчик исходя из договора строительного подряда юридически удерживает и не свое, и не чужое имущество».10
Как отмечалось выше, квалифицировать права подрядчика на капитально реконструируемый и реконструируемый объект довольно затруднительно, так как по договору деятельность сторон имеет созидаемый и преобразовательный характер, что приводит к сложностям возникающих из обязательно-правовых и вещно-правовых отношений, предусмотрены ст. 244 ГК РФ при заключении и реализации соглашения строительного подряда правовых основ формирования общей собственности – нет. По отношению к договору строительного подряда есть суждение, что с после окончания стройки и до того момента, как его примет заказчик, строящийся объект является правом собственности подрядчика. Но на практике можно увидеть противоположное данному мнению в той ситуации если строительство на земельном участке или в координации с объектом недвижимости заказчика.
10 Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения// Подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс" // 24.04.2019
Так, при поручении подрядчику капитального ремонта здания или сооружения, при котором заказчику здание принадлежит на праве собственности, который во время капитального ремонта, порученного подрядчику, не лишается собственности, так как у него на данное здание остается права владения и права собственности.
Поэтому акт приема и сдачи выполненных работ подрядчиком при капитальном строительстве не доказывает переход собственности права подрядчика, а только подтверждается последним факт того, что обязательства, принятые исходя из соглашения полностью выполнены.
Если капитальное строительство обладает сложной контракцией в сфере право обладания, то реконструировать объект недвижимости еще более сложно, так как реконструируемый объект не передается ему на право владения.
Также стоит учесть, что, рассматривая судебную практику, связанную с реконструкцией объектов недвижимости, пробуждает ряд неоднозначных вопросов, которые не разъясняются не законодательством, не судебными решениями. Так, в одном деле суд показал, что если меняется площадь строящегося объекта, то это уже воспринимается как реконструкция, тем самым необходимо принятие объекта в эксплуатацию, так как меняется внешний вид здания, и на этих основаниях требуется разрешение администрации. Но потому как таковых юридических действий не было выполнено, то отказ на регистрацию прав на собственность здания которое было реконструировано будет являться правомерным.
Из рассмотренного случая следует выделить, что за подрядчиком невозможно признать каких-либо прав на реконструированный объект, так как такой объект не передается ему, и прав собственности он не имеет, а итоги по реконструкции по факту находятся у заказчика после того, как они будут выполнены подрядчиком. Следует учесть, что для реконструкции заданного объекта подрядчик должен выделить собственных работников, закупает материалы, оборудование, предоставляет технологии и иное имущества. Но даже эти обстоятельства не приводят к возникновению вещно-правовых потенциалов по отношению к самому объекту недвижимости.
Таким образом, если реконструировать недвижимость появляется право собственности в соответствии с порядком установленным законом, также появляется право на уже законченный реконструируемый объект. Вместе с тем после реконструкции объекта утрачивается право на старую недвижимость, потому как он уже не является индивидуально-определённой вещью.
Итак, в соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»11, необходимо произвести государственную регистрацию прав собственности на результат выполненных работ.
Из-за возникающего характера в двойственности правоотношений, возникающих из реконструкции объектов, становится необходимым дополнить п. 1 ст. 235 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности не действует при отчуждении обладателем собственного имущества иным лицам, если собственник откажется от права собственности, если наступит гибель или нанесение повреждений имуществу и при потере права собственности и других происшествиях, которые предусмотрены законодательством. При этом не так важна гибель или изничтожение индивидуально-определенной вещи. В случае реконструкции объекта недвижимости, важным является изменение и преобразование в другую вещь объекта реконструкции. Именно такое толкование должно отражаться в п. 1 ст. 235 ГК РФ, обосновывая утерю прав собственности на старую изменяемую вещь.
В настоящее время в строительстве появилось много споров и нюансов по разрешению проблем недостроенных объектов недвижимости.
11 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм