Недвижимое имущество - объект экономических интересов государственной корпораций

Аннотация
В статье рассмотрены основы экономических интересов российских госкорпораций в сфере недвижимого имущества, выделены ключевые проблемы и пути их решения.
Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная корпорация, имущество, экономическая безопасность
Annotation
The article considers the basics of economic interests of Russian state corporations in the field of real estate, highlights the key problems and ways to solve them.
Keywords: real estate, real estate, State Corporation, property, economic security
Во многих странах в течение последних десятилетий наблюдалась тенденция к более активному управлению недвижимостью как в частном, так и в государственном секторах. С точки зрения управления недвижимостью положение местной, региональной или национальной власти во многих отношениях похож на крупную производственную корпорацию. И тем, и другим необходимо большое количество недвижимости для осуществления своей деятельности, некоторые из них специально предназначены для них (например, некоторые промышленные предприятия и тюрьмы) и некоторые универсальные здания, такие как офисы. Стремление управлять имуществом более эффективным способом породило ряд проблем. Актуальными становятся вопросы, должна ли организация владеть помещениями либо сдавать их в аренду. Возможно, необходимо существование какое-то промежуточного соглашения, такое как договор купли-продажи с обратной арендой или другие виды долгосрочного договора, когда у арендатора есть какая-то доля в капитале.
Изменения в управлении недвижимостью в государственном секторе также связаны с более общими реформами государственного управления. Ключевым термином является «подотчетность»: количество используемых ресурсов, то, для чего они используются, и фактические результаты должны быть лучше описаны. В ряде стран наблюдается тенденция к внедрению систем бухгалтерского учета того же типа, что и в частном секторе. Это делает особый акцент на недвижимости, так как большая часть активов государственного сектора - это недвижимость.
В России понятие «частная собственность» восходит к 1991 году, когда с распадом Советского Союза и социалистической системы «личная» собственность (советский термин, используемый для обозначения негосударственной собственности) стала «частной». Этот процесс лучше всего описать не как приватизацию, а как де-национализацию. Это было поглощение, присвоение или получение частей государственной собственности для личного использования, иногда на незначительных правовых основаниях и с ненадежной правовой защитой.
Основная проблема с процессом приватизации в России заключается не в том, что частная собственность когда-то принадлежала государству. Дело в том, что эта собственность, особенно основные активы, позднее стала квазигосударственной или парагосударственной. В этом суть олигархического капитализма в русском стиле: власть и собственность взаимосвязаны, а те, кто имеет власть, также имеют собственность и особые права на собственность. В этом смысле собственность не является полностью частной. Большая часть экономики России держится на компаниях с большим государсвенным участием – государственных корпорациях.
Государственные корпорации создаются правительством России для стимулирования промышленного сектора. Данные Росстата показывают, что 529 300 предприятий частично или полностью принадлежат государству, из которых от 30 000 до 31 000 являются коммерческими компаниями (приносящими доход). На 54 крупнейших предприятия приходится более двух третей общего дохода, получаемого государственными организациями. Государственные корпорации составляют 40% капитализации на российском фондовом рынке, одной из самых высоких акций в мире [1].
Следует отметить, что в России количество компаний, работающих в государственном секторе, уменьшилось с 2010 по 2018 год, но уровень прямого и косвенного участия государства в экономике, особенно в отдельных секторах (через крупные государственные банки и госкорпорации), оставались высокими [2]. Это означает, что усиление роли государства в экономике вступило в новый, качественный этап. Эта новая роль характеризуется следующими формами: возросшая роль государственных организаций (в том числе тех, которые непосредственно не участвуют в экономических операциях) в распределении финансовых ресурсов и контроле над экономическими агентами; активация и приобретение регулирующих функций для вновь созданных вертикально интегрированных организаций в ряде отраслей, государственных корпораций и других институтов развития; передача собственности негосударственной государственной компании в капитал, процессы «псевдоприватизации»; и расширение сфер (областей контроля) государственного регулирования, а не простое увеличение доли государства в капитале крупных публичных компаний.
Масштаб этих процессов неочевиден. Однако неформальная национализация частного сектора экономики и появление «частных государственных компаний» имеют серьезные последствия.
Повышение вовлеченности государства в экономику не оказало положительного влияния на рыночную цену государственных акций корпораций, которые прямо или косвенно принадлежали государству

. Капитализация государственных предприятий снижалась быстрее, чем капитализация частных акционерных компаний, хотя крупные государственные компании получили большую государственную поддержку в течение рассматриваемого периода. Доля в общей капитализации российского фондового рынка для государственных предприятий составляет почти 40% и остается одной из самых высоких по сравнению со странами ОЭСР, в среднем чуть более 2%.
Государственные корпорации не являются однородной группой и включают в себя компании, которые прямо или косвенно принадлежат государству и существенно различаются с точки зрения эффективности деятельности. С точки зрения производительности труда государственные предприятия, косвенно принадлежащие государству, отставали от частных компаний, но заметно превосходили государственные предприятия, которые непосредственно принадлежали государству. Одновременно косвенная государственная собственность в определенной степени выступает в качестве альтернативы приватизации; он может быть создан путем передачи акций, принадлежащих государству, независимым коммерческим структурам, таким как Роснефтегаз, государственные корпорации и другие институты развития, или государственными структурами, которые приобретают пакеты акций государственных предприятий на рынке. С этой точки зрения более высокая эффективность деятельности государственных предприятий, которые косвенно принадлежали государству, может указывать на то, что государство приобретает пакеты акций более эффективных государственных предприятий, что в конечном итоге ограничивает их возможности приватизации, то есть их переход к частному бизнесу [3].
Значительные резервы для повышения производительности труда и роста капитализации российского фондового рынка требуют сокращения участия государства в непубличных компаниях и стимулирования выхода государственных предприятий на публичный фондовый рынок. На эти компании приходится значительная доля занятых в российской экономике, и их вклад в продажи товаров и услуг и их капитализацию остается низким.
Мониторинг пакетов акций (долей), которые прямо или косвенно принадлежат государству, становится все более актуальным. В ряде случаев рост косвенной государственной собственности может указывать на повышенные риски, связанные с проблемой управления пакетами акций (долями), которыми владеет государство, что требует тщательного анализа таких сделок с точки зрения их влияния на повышение эффективности. управления государственной собственностью. Важно определить «ядро» государственного сектора и его целевые функции и установить оптимальные уровни для прямого участия государства в компаниях, связанных с государственным сектором.
Является ли недвижимость для государственных корпораций в России объектом экономических интересов? Безусловно, но современные реалии таковы, что данный интерес со знаком «минус». Для государства важно избавить государственные компании от непрофильных активов, поскольку эти компании получают многомиллиардные субсидии, некоторые из которых расходуются на содержание этих активов. Кроме того, продажа таких объектов может пополнять казну. Но это в теории. На практике государственным компаниям и самому государству будет сложно найти покупателей. Особенно в регионах, где деньги в основном сосредоточены в руках государственных предприятий, так что актив может купить только другая государственная компания.
Государственные корпорации, будучи преемниками крупных советских предприятий с разветвленной сетью филиалов, имеют на балансе значительные объемы непрофильных активов. К их числу относятся и социально-ориентированные объекты, такие как детские сады, поликлиники, пионерские лагеря. Большинство из этих активов не участвуют в основной деятельности предприятий, «висят» на балансе и требуют дополнительных затрат на содержание, а часто — на реконструкцию, что увеличивает налоговую нагрузку компании. Недвижимость государственных компаний и госкорпораций расположена по всей стране. Основным объектом этой недвижимости являются бывшие производственные объекты, а также складские, административные и коммерческие объекты недвижимости. Это не самые ликвидные активы. Успех или неудача их продажи зависит прежде всего от местоположения и адекватной стартовой цены. В Москве и Санкт-Петербурге обе старые промышленные территории хорошо продаются (их покупают для общественного и жилого строительства) и практически любая недвижимость в черте города. Сложнее найти покупателей в регионах.
Одним из интересных примеров по управлению и перераспределению государственной собственности было продемонстрировано в Швеции в конце 90х годов 20 века, Центральное правительство которой осуществило радикальную рыночную реформу управления своей недвижимостью. Власти могут бесплатно арендовать помещения у частных фирм, а государственная собственность была передана ряду организаций, которые сдают свою собственность властям на условиях, аналогичных тем, которые действуют на открытом рынке. Местные власти и окружные советы также реформировали свои системы управления недвижимостью в том же направлении, но не так радикально