Закрытое акционерное общество «Инвест-контакт» обратилось в областное Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи с региональным учреждением Российского фонда федерального имущества. Однако регистрационная служба отказала в регистрации по причине отсутствия у ЗАО права на выкуп данного земельного участка, утраченного им в связи с заключением ранее договора аренды.
В 2004 г. общество как собственник нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, решило взять его в аренду. Спустя год территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом предоставило данный участок в собственность ЗАО.
В чем заключается содержание исключительного права собственника недвижимости на приобретение соответствующего земельного участка?
Является ли договор аренды земельного участка препятствием для его выкупа?
Как соотносятся права собственника земельного участка и земельные права собственника расположенной на нем недвижимости?
Каковы полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности?
Решение
Исключительное право исключает возможность приобретения земельного участка третьими лицами. Ст. 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лица - собственников зданий, строений, сооружений. Исключительное право отменяет преимущественное. Если земельный участок находится в публичной собственности, при этом в аренде у одного лица, а на земельном участке расположено здание, собственником которого является другое лицо, то у арендатора отсутствует право преимущественной покупки такого земельного участка, так как у собственника здания есть исключительное право.
Важной особенностью исключительного права является то, что в его содержание входит возможность не только приобрести в собственность, но и в аренду, при этом выбор права остается за собственником здания, строения, сооружения. Исключением является ситуация, если земельный участок не может быть предоставлен в собственность. Основания для отказа в предоставлении в собственность земельных участков установлены ст. 28 ЗК РФ и перечень их является закрытым. Правовую позицию по применению ст. 36 ЗК РФ определил Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Он указал: «Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
2. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
П. 2 ст. 39.3 ЗК РФ
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Ст. 624 ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором, но не регламентирует применение в таких случаях норм ГК РФ о купле-продаже. В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ единственным условием для перехода арендованного имущества в собственность арендатора, когда такое право предусмотрено договором аренды, является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Но не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью выкупа имущества арендатором, является условием о выкупе в смысле ст. 624 ГК РФ, и, следовательно, не всегда арендатор может требовать передачи ему имущества в собственность. Кроме того, право на выкуп имущества может быть ограничено законом.
3. В настоящее время разграничение прав на земельный участок и находящуюся на нем недвижимость осуществляется по трем направлением.
В рамках первой модели регулирования расположенное на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуется приоритетом. Одна из главных причин возникновения этой модели заключается в более позднем принятии Земельного кодекса по сравнению с Гражданским кодексом. Земельные участки были допущены в гражданский оборот несколько позднее, чем здания и строения.
О существовании первой модели регулирования в российском праве говорят следующие положения законодательства:
1) частный собственник земельного участка обладает правом присвоения только древесно-кустарниковой растительности
. Согласно ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в исключительной федеральной собственности и древесно-кустарниковую растительность не включает.
2) если здание или сооружение построено на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав на него, то на построенный объект будет претендовать как застройщик, так и собственник участка.
3) собственник, владеющий недвижимостью на чужом участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). В рамках классического подхода это не допустимо;
4) в случае прекращения права пользования земельным участком возможна конкуренция в определении права собственности на расположенную на нем недвижимость между правами собственника земельного участка и правами собственника недвижимости (ст. 272 ГК РФ);
5) при совершении продажи или мены здания, строения или иной расположенной на земельном участке недвижимости покупателю (приобретателю) недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью или необходима для ее использования (ст. 552 и п. 2 ст. 567 ГК РФ).
6) при аренде здания или сооружения к арендатору наряду с правами владения и пользования зданием или сооружением переходят права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).
7) ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Сущность второго направления регулирования сводится к игнорированию связи между земельным участком и объектом недвижимости, находящимся на нем. Земельный участок и расположенная на нем недвижимость, вступают в гражданский оборот независимо друг от друга. Примером отсутствия такой связи может служить земельный участок и обособленный водный объект. Такой способ регулирования достаточно редко встречается ввиду его противоречия положениям ст. 130 ГК РФ, установившей обязательность наличия связи между объектом недвижимости и землей.
Третье направление регулирования соответствует классическому подходу. Дело в том, что в отдельных случаях правам на земельный участок придается большее значение, чем правам на расположенную на нем недвижимость. Примерами такого прогрессивного регулирования являются следующие нормы закона:
1) согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности распространяется на находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. 2) согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением установленных в законе случаев.
3) собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос (п. 1 ст. 263 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
4) в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимости осуществляется в упрощенном порядке (если не требуется разрешение на строительство). Для регистрации необходимы только документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, и документы, содержащие описание такого объекта;
5) согласно п
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
