Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения

Так как организация места общественного питания не является законодательно разрешенной, физически осуществимой и финансово реализуемой, вариант организации кафе не рассматриваем.
Потенциальный валовый доход – это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов:
ПВД=S*Ca,
где S – площадь помещениия;
Са – арендная ставка за 1 м2.
ПВДофис=1 000*24 000=24 000 000 руб.
ПВДмагазин=1 000*25 500=25 500 000 руб.
Действительный валовый доход — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
ДВД=ПВД*(1-Кндз),
где ПВД – потенциальный валовый доход;
Кндз – коэффициент недозагрузки.
ДВДофис=24 000 000*1-0,1=21 600 000 руб.
ДВДмагазин=25 500 000*1-0,1=22 950 000 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год:
ЧОД=ДВД-ОР,
где ОР – операционные расходы.
ЧОДофис=21 600 000-2 500*1 000=19 100 000 руб.
ЧОДмагазин=22 950 000-2 500*1 000=20 450 000 руб.
Для определения стоимости объекта необходимо использовать формулу:
V=ЧОДR,
где V – стоимость объекта;
ЧОД – чистый операционный доход;
R – ставка капитализации.
Vофис=19 100 0000,15=127 333 333,33 руб.
Vмагазин=20 450 0000,15-200 000=136 133 333,33 руб.
Ответ: наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования помещения является магазин.