Рынок земли и земельная рента

Введение
Аграрные отношения имеют свои особенности, связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким является земля. В условиях современного рынка она играет очень важную роль, так как в развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи.
Особенно актуальна данная проблема в настоящее время, потому что рынок земли в России еще до конца не сформировался. Решение вопроса о земельной ренте (ее формах, условиях образования, методах учета, принципах и механизме распределения) является необходимым для развития агропромышленного комплекса и современной экономики.
После распада Советского Союза в 1991 году распределение земель в России зависело от указов президента и решений правительства. После того, как администрация Путина пришла к власти, он впервые предложил, чтобы государство больше не контролировало земельные отношения и сделки на открытом рынке для несельскохозяйственных земель. Торговля землями сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом, но субъект Федерации вправе самостоятельно принимать решения при переходе к сделкам с землями сельскохозяйственного назначения.
В настоящее время в России введено сочетание государственной и частной собственности на земельный рынок, на котором доминирует государственная собственность.
Глава 1. Особенности воспроизводства и экономических отношений на рынке земли
1.1 Особенности земли как фактора производства
Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий.
Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, мине ральные удоб рения, ядох имикаты, а для легкой и пище вой пром ышленности служит исто чником пост упления сырь евых ресу рсов. Агро промышленная инте грация, орга ническое соед инение сель ского хозя йства со смеж ными отра слями, зани мающимися обсл уживанием и дове дением его прод укции до потр ебителя, явил ись резу льтатом разв ития прои зводительных сил, углу бления обще ственного разд еления труда, его спец иализации.
В запа дных стра нах агро бизнес соед иняет в едином агро промышленном комп лексе изго товление необ ходимых сред ств прои зводства для сель ского хозя йства, само это хозя йство и отра сли по пере работке полу ченной прод укции. При этом соед инение стро ится на нача лах взаи мной выгоды. Наиб ольшую выгоду полу чают круп ные фермеры, прои зводящие и реал изующие пода вляющую часть сель скохозяйственной прод укции.
Прои зводство прод укции в сель ском хозя йстве связ ано с форм ированием живых орга низмов и раст ений. Наряду с трудом чело века в сози дательном проц ессе прин имает непо средственное учас тие сама природа. По боль шинству видов прод укции рабо чий цикл сост авляет год. След овательно, обор ачиваемость капи тала имеет стро гие границы, и уско рить его движ ение в целях полу чения боль шей приб ыли далеко не всегда пред ставляется возм ожным.
Эффе ктивность прил ожения труда и капи тала зави сит от стеч ения ряда обст оятельств, прежде всего, прир одных. Чрез мерно высо кий урожай, равно как и низкий, может отри цательно сказ аться на выру чке фермера, на его доходе. В сель скохозяйственном бизн есе больше риска, непр едсказуемости.
Особ енностью агра рных отно шений явля ется и то, что в прои зводстве сель скохозяйственной прод укции взаи модействуют три кате гории насе ления: земе льные собс твенники (частные, колл ективные или госу дарство), пред приниматели, вкла дывающие капи тал и свое знание, и наем ные рабо тники. Каждая из групп и каждый чело век в отде льности, всту пая в экон омические отно шения, расс читывают на опре деленную долю дохода. Земе льные собс твенники стар аются полу чить все боль шую ренту со своих земе льных влад ений, опир аясь на рост насе ления и неиз менность геог рафических границ госу дарств.
Арен датор (пред приниматель) будет подд ерживать отно шения с земл евладельцем только до тех пор, пока приб ыль на его капи тал будет не меньше сред ней нормы приб ыли пром ышленника или торг овца. Наем ный рабо тник оста ется в этом трой ственном союзе до появ ления возм ожности более высо кого зара ботка за свой труд.
Земля, как фактор прои зводства имеет ту особ енность, что ее общее коли чество неиз менно, площ адь ее огра ничена, и чело век не в сост оянии изме нить ее разм еры по своему желанию. Термин "земля" упот ребляется в широ ком смысле слова как всео бщее усло вие прои зводственной деят ельности. Именно в силу огра ниченности ресу рса земли и всле дствие того, что без нее нево зможен ни один вид деят ельности, собс твенность на землю явля ется самым выго дным (дохо дным) видом собс твенности. Но, все же, говоря о земле, в первую очер едь имее тся в виду ее испо льзование в сель ском хозя йстве, где земля выст упает осно вным сред ством прои зводства и где экон омическая реал изация этого вида собс твенности прои зводится чаще всего не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и пору чения ренты - дохода от прир одных ресу рсов.
Земля служит сред ством для выра щивания сель скохозяйственных культур. Почва должна обла дать плод ородием, кото рое опре деляется ее меха ническими и хими ческими свой ствами. Чело век спос обен в опре деленных пред елах изме нять сост ояние почвы, испо льзуя меха ническую обра ботку, внося орга нические и хими ческие удоб рения. Таким образом, разл ичают есте ственное и иску сственное плод ородие земли. Однако именно прир одные (есте ственные) свой ства земли явля ются глав ными и прид ают особое знач ение собс твенности на землю, а также опре деляют спец ифический хара ктер дохода собс твенников земли.
Что каса ется чело веческого возд ействия на плод ородие земли, то это возд ействие небе згранично. Рано или поздно прих одит время, когда допо лнительная отдача, полу чаемая от допо лнительного прил ожения труда и капи тала к земле, сокр атится наст олько, что пере станет возн аграждать чело века за их прил ожение. Это закон убыв ающей отдачи. Его можно сфор мулировать след ующим образом: "Каждое прир ащение капи тала и труда, вкла дываемых в обра ботку земли, поро ждает, в общем, проп орционально мень шее увел ичение коли чества полу чаемого прод укта, если только указ анное прир ащение не совп ало по врем ени с усов ершенствованием агро техники".
1.2 Пред ложение земли и спрос на землю
Пред ложение земли огра ничено не только на макро-, но и на микр оуровне. Для боль шинства ферм расш ирение не только в крат косрочном, но и в долг осрочном пери оде ната лкивается на опре деленные труд ности.
Факт орами, влия ющими на пред ложение земли, явля ются плод ородие и поло жение. Поэт ому когда гово рят об огра ниченности земли, имеют в виду землю опре деленного каче ства, расп оложенную в опре деленном месте. Есте ственно, что коли чество хоро шей земли вокруг конк ретного круп ного города или даже отде льной фермы огра ниченно вдвойне: и по каче ству и по коли честву.
Фикс ированный хара ктер пред ложения земли озна чает, что кривая пред ложения абсо лютно неэл астична. Если на оси абсц исс отло жить коли чество акров земли, а на оси орди нат - цену акра земли, то кривая пред ложения земли будет пред ставлять линию, пара ллельную оси орди нат (Рис.1):
Рис.1. Спрос и пред ложение земли
где S - неэл астичное пред ложение; D1 - поте нциальный спрос на землю; D2 - спрос на землю в усло виях, когда земля не прин осит ренту; Е - точка равн овесия
Это озна чает, что пред ложение земли не может быть увел ичено даже в усло виях знач ительного роста цен на землю. Для того чтобы опре делить, какая цена реал ьно уста навливается, необ ходимо проа нализировать спрос, кото рый в данном случае играет акти вную роль, ведь только от него будет зави сеть уров ень цен на землю.
Ниже прив едена стру ктура рынка недв ижимости в России за 2 квар тал 2019 года:
Рис 2. Стру ктура рынка недв ижимости
Земе льные учас тки увер енно зани мают второе место в стру ктуре пред ложения: на них прих одится 38% от всего объема. В стру ктуре спроса земля зани мает третье место (14,9%), второе место у дач (20,4%), а самая боль шая доля - у домов (55,6%).
Спрос на землю неод нороден. Он вклю чает два осно вных элем ента - сель скохозяйственный и несе льскохозяйственный спрос:
= Dсх + Dнесх,
где D - сово купный спрос; Dсх - сель скохозяйственный спрос; Dнесх - несе льскохозяйственный спрос.
Если на оси абсц исс отло жим коли чество акров земли, а на оси орди нат - цену за акр земли, то кривая сель скохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отри цательный наклон

. Это связ ано с тем, что по мере вовл ечения земли в хозя йственный оборот (при данном уровне разв ития техн ики и техн ологии) мы должны будем пере ходить от лучших по плод ородию земель к сред ним и даже худшим (Рис.3).
Рис. 3. Сово купный спрос на землю.
Сель скохозяйственный спрос на землю опре деляется особ енностями спроса на прод овольственную прод укцию. Для прои зводства прод овольствия типи чна ситу ация, близ кая к сове ршенной конк уренции, так как прео бладают семе йные фермы. Госу дарство в разв итых странах, как правило, не огра ничивает права граж дан на куплю-прод ажу земли и факт ически не влияет на ее цену. Искл ючение сост авляют лишь ряд стран (с высо кой долей аренды, напр имер Бельгия), где пред оставляются преи мущественные права на поку пку земли пост оянным арен даторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-прод ажу земли осущ ествляется по рыно чным ценам.
В отли чие от сель скохозяйственного спроса на землю несе льскохозяйственный спрос имеет усто йчивую тенд енцию к росту. Несе льскохозяйственный спрос на землю также объе диняет разн ообразные виды спроса. Он сост оит из спроса на землю для стро ительства жилья, объе ктов инфр аструктуры, из пром ышленного спроса и даже из инфл яционного спроса на землю. В усло виях высо ких темпов инфл яции борьба с обес ценением дене жного бога тства подт алкивает спрос на недв ижимость и земля выст упает одной из гара нтий сохр анения и приу множения бога тства.
Несе льскохозяйственный спрос, как правило, безр азличен к уровню плод ородия земли. Глав ное для него - мест оположение земе льных учас тков. Оно имеет особое знач ение в круп ных городах. В разл ичных райо нах города цена земли неод инакова и обычно дост игает макс имума в центре города. Не случ айно в центре многих амер иканских горо дов возв ышаются небо скребы. Они позв оляют разм естить знач ительные прои зводственные (или непр оизводственные) площ ади на огра ниченном учас тке земли.
Сред няя стои мость земли в России опус тилась ниже 90 тыс. рублей за сотку во II квар тале 2019 года, расс казали эксп ерты «Авито Недв ижимость». Самая дост упная земля оказ алась в Кеме ровской области, а учас тки на побе режье Крыма и в Рост овской обла сти прев ысили уров ень цен в Моск овской и Лени нградской обла стях.
Во II квар тале 2019 года в срав нении с анал огичным пери одом 2018 года спрос на землю в России увел ичился на 1,5%, а пред ложение еще силь нее – на 11%, согл асно данным эксп ертов «Авито Недв ижимость». При этом стои мость земе льных учас тков падает по всей России. За год сред няя цена за сотку в стране прео долела отме тку в 90 тыс. рублей, сниз ившись на 3,3% до 87 681 руб. В 18 из 25 расс матриваемых реги онов земля прод авалась ниже обще российского уровня. Самая дост упная земля во II квар тале 2019 года прод авалась в Кеме ровской обла сти (28 тыс. рублей за сотку). Прим ечательно, что именно в этом реги оне деше вле всего прод авались и дома – самый расп ространенный на рынке тип заго родного жилья в стране (68,1% по пред ложению, 65,4% по спросу). Самая доро гая земля – в южных реги онах. Рост овская обла сть зани мает первое место в рейт инге с ценой в 234 тыс. рублей за сотку, следом идет Крас нодарский край (211 тыс. рублей), на трет ьем месте – Крым (201 тыс. рублей). В первую пяте рку по цене также вошли Моск овская обла сть (120 тыс. рублей) и Став ропольский край (114 тыс. рублей). Из 25 расс матриваемых реги онов наиб ольшее сниж ение цены прои зошло в Ниже городской обла сти (-6,9%), а по росту стои мости лиди рует Сара товская обла сть (10%).
Таблица. 1. Рейт инг реги онов по дост упности земе льных учас тков во 2 квар тале 2019 года
Ниже прив еден анализ изме нения стру ктуры спроса на рынке земе льных учас тков и част ных домов в России с 2018 по 2019 года в 82 реги онах России.
Список реги онов с макс имальным ростом доли спроса на учас тки возг лавляет Чуко тский авто номный округ. С 2018 по 2019 года доля спроса на землю здесь выро сла на 29,3 п. п. — с 5,1% до 34,4%. Второе место у Нене цкого АО с ростом на 17,6 п. п. Третье заняла Саха линская область, где инте рес к земе льным учас ткам вырос на 9,2 п. п. Нене цкий авто номный округ занял первое место по доле спроса на землю: в 2019 году поку патели больше инте ресовались учас тками (55,3% спроса в сегм енте), чем домами. Замы кает топ-10 Смол енская область, где доля спроса на земе льные учас тки увел ичилась за год на 4,2 п. п., до 31,2%.
Табл ица 2. Анализ изме нения стру ктуры спроса на земе льные участки
№ Регион Доля спроса на землю, 2018 Доля спроса на землю, 2019 Рост, п.п.
1 Чуко тский АО 5,1% 34,4% 29,3
2 Нене цкий АО 37,7% 55,3% 17,6
3 Саха линская область 24,7% 33,9% 9,2
4 Мурм анская область 29,6% 38% 8,4
5 Респ ублика Алтай 27,8% 35,6% 7,8
6 Калу жская область 29,7% 35,1% 5,5
7 Новг ородская область 29,8% 34,9% 5,1
8 Влад имирская область 21,3% 25,8% 4,5
9 Твер ская область 23,4% 27,8% 4,5
10 Смол енская область 27% 31,2% 4,2
Далее необ ходимо сдел ать акцент на стат истике продаж земе льных учас тков по Моск овской области.
Ниже прив едена табл ица (Табл ица 3), данные для кото рый взяты из Роср еестра.
Табл ица 3. Общее коли чество заре гистрированных прав на земе льные участки
Стоит заме тить, что на общее коли чество сделок по годам за четыре года держ ится прим ерно на одном уровне, в 2016 году низкий уровень, затем в 2017 году идет небо льшой рост, этот же объем продаж сохр аняется и в 2018 году, а затем в 2019 году спад.
Исходя из данных, пред ставленных в таблице, пост роим график.
Рис. 4. Стат истика реги страции прав на земе льные участки
Рынок держ ится на прот яжении опре деленного коли чества врем ени и прос едает в 2019 году. В начале 2020 случ ается взлет почти в два раза.
Глава 2. Рента как экон омическая кате гория
2.1. Поня тие и сущн ость ренты
Рента - особый вид отно сительно усто йчивого дохода, непо средственно не связ анного с пред принимательской деят ельностью. Имее тся неск олько видов рент, полу чаемых с капи тала, имущ ества, земли. Один из них - госу дарственная рента (рент ный заем) - форма госу дарственного займа, кото рый выпу скается на неоп ределенное время и его возв рат к какому-то сроку госу дарством не гара нтируется. Держ ателям ценных бумаг, связ анных с займом, выпл ачивается рента в уста новленном проц енте от номи нальной суммы заим ствованного капи тала в обоз наченные сроки (раз в квартал, полг ода или год).
Свое образные рент ные плат ежи связ аны с лизи нгом, полу чившим особ енно широ кое расп ространение в усло виях научно-техн ической рево люции. Лизинг - долг осрочная аренда (от 6 меся цев до неск ольких лет), как правило, доро гостоящих техн ических сред ств и прои зводственных соор ужений. Лизи нговая комп ания заку пает ЭВМ, машины, обор удование и сдает их в аренду для испо льзования в прои зводственных целях. Пред приниматель полу чает возм ожность знач ительно сокр атить капи тальные перв оначальные затр аты и избе жать потерь, связ анных со стои мостным изно сом осно вных фондов. По окон чании срока арен дного дого вора бизн есмен либо возв ращает взятую в аренду технику, либо прод левает срок поль зования ею.
На пове рхности явле ния рента выст упает как плата за землю, что созд ает впеч атление, будто бы сама земля поро ждает эту ренту. Однако труд овая теория стои мости это отри цает, так как стои мость может созд аваться только живым трудом. Исто чником ренты явля ется неоп лаченный приб авочный труд наем ных рабо чих в сель ском хозя йстве. Эта часть приб авочной стои мости, кото рую полу чают пред приниматели - арен даторы земе льных учас тков, упла чивается ими земе льным собс твенникам.
Исхо дным усло вием для обра зования ренты явля ется аренда земли. Аренда земли - вид земл епользования, при кото ром собс твенник пере дает свой учас ток на опре деленный срок друг ому лицу (арен датору) для веде ния хозя йства. В арен дном дого воре пред усматривается возн аграждение земл евладельцу - арен дная плата.
Арен дная плата за землю во всех стра нах учит ывает проц ент на капи тал (осно вные фонды), влож енный в имущ ество земл евладельцем, и глав ным обра зом - ренту. В силу этого возн икают рент ные отно шения между земл евладельцем и пред принимателем - арен датором. В чем суще ство этих отно шений?
Рент ные отно шения пред ставляют собой отно шения между собс твенником земли и арен датором по расп ределению прибыли