Приобретение иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами права собственности и иных вещных прав

В отношении прав собственности для иностранных граждан действует национальный режим. Иностранные граждане наравне с гражданами РФ имеют право приобретать имущество, отчуждать его, отдавать в залог, осуществлять право владения, пользования, распоряжения, однако для иностранных граждан установлены некоторые ограничения их прав в соответствии с российским законодательством. Эти ограничения касаются прав собственности на землю.
России иностранным гражданам и лицам без гражданства предоставляется национальный режим, действующий, в том числе, и в отношении права 
собственности. 
Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2002 г.  (в ред. Федерального закона от 8 мая 2009 г. № 93ФЗ) иностранные 
граждане,  иностранные юридические лица, лица без гражданства не могут 
приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения в собственность.  Им может предоставляться только  право аренды.
 Обладать  земельными участками на праве аренды  могут также юридические лица, в уставном (складочном) капитале  которых доля иностранных граждан, иностранных юридических  лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения 
иностранные юридические лица, иностранные граждане и  лица без 
гражданства, а также российские юридические лица с таким иностранным 
капиталом отнесены к числу лиц, которые обязаны произвести отчуждение 
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,  которые не могут им принадлежать на праве собственности (ст. 5). 
Участники земельных отношений, т.е. носители прав и обязанностей в этих отношениях, определены в ст. 5 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Положение п. 1 ст. 5 ЗК РФ, в соответствии с которым участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, соответствует ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. С другой стороны, не в полной мере соответствует правовой действительности

. Дело в том, что в законе установлен исчерпывающий перечень участников земельных отношений, т.е. иные, помимо названных в п. 1 ст. 5 ЗК РФ, субъекты права не могут от своего имени выступать в качестве участников земельных отношений. Однако анализ ряда норм земельного законодательства свидетельствует об обратном: участниками земельных отношений являются также иностранные юридические лица.
Следует заметить, что Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к иностранным юридическим лицам приравнивает российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных лиц составляет «более чем 50 процентов» (ст. 3). Представляется, что в действительности под формулировкой «более чем 50 процентов» следует понимать «50 процентов и более», поскольку приведенное правило, на наш взгляд, имеет целью установление особого регулирования деятельности не только российских юридических лиц с долей иностранного участия, превышающей долю российского участия в их уставных (складочных) капиталах, но и российских юридических лиц с долей участия в них иностранного капитала, равной доле участия российского капитала.
Если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником.
В случае, если при нарушении требований Федерального закона собственник не произведет в течение определенного срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ. Орган государственной власти субъекта РФ в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении ФЗ, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах)