Права на землю и сделки с земельными участками

Введение

Актуальность и практическое значение данной темы продиктованы существенным значением недвижимого имущества и его оборота в гражданских правовых отношениях, порядка образования и прекращения прав собственности на него, большим вниманием законодателя к вопросам относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним касаются интересов практически всех субъектов и юридических лиц. Примерно с середины 90-х гг. предыдущего века законодательство в сфере недвижимости развивалось на динамичной основе, прежде всего были приняты Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Наряду с этим, абсолютным большинством исследователей юридического регламентирования оборота недвижимости признается, что оно еще очень далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не разрешены важные проблемы, что в свою очередь лишает юридическое регламентирование в сфере недвижимости должной упорядоченности и результативности.
Закономерной реакцией на такого рода положение является, с одной стороны, весьма активная деятельность законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости.
Цель работы рассмотреть право на землю и сделки с земельными участками
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе в купли продажи земельных участков в Российской Федерации
Предметом выступают сделки с земельными участками


1.Земля как ресурс и как объект купли-продажи на земельном рынке

Земля представляет собой ограниченный производственный ресурс, в частности, особый тип богатства, который обладает, способностью накапливать и увеличивать собственную ценность с течением времени при условии оптимального пользования и реализации технологических инвестиций.
В экономической теории термин «земля» подразумевает не только земельные угодия, которые пригодны для выращивания сельскохозяйственных культур, участков земли для несельскохозяйственного использования, а так же природные ресурсы – леса, ценные ископаемые и водные ресурсы, которые граждане целенаправленно применяют в ходе производственной деятельности. Так. если рассматривать землю в качестве экономического ресурса, то можно определить ряд следующих особенностей:
Неограниченный срок службы;
Новоспроизводима;
Не считается продуктом человеческого труда;
Недвижима, то есть невозможно перемещение, свободный перевод из одной сферы производства в иную;
Значительно увеличивает производительность при целенаправленном рационализированном использовании. Беря в учет данные характерные особенности, собственник земли имеет ряд определенных преимуществ. В процессе земельных взаимоотношений между участниками образуется особый доход – земельная рента.
В качестве фактор производства земля является уникальной, прежде всего потому что она ограничена, считается недвижимой и наделена абсолютной неэластичностью по цене, то есть даже при существенном повышении стоимостей предложение земли будет фиксированным на рисунке
Таким образом, собственник земли получает определенный доход в качестве земельной ренты, которая считается разновидностью чистой экономической ренты.
Земля, точно также как и физический капитал, может передаваться в аренду

. Арендатор платит владельцу соответствующую арендную плату за определенный срок использования земельной территории. Арендная плата служит ценой услуги земли.
Под непосредственным влиянием спроса на услуги земли со стороны арендаторов устанавливается объем арендной платы и их предложения со стороны арендодателей. Спрос на земельные услуги, по аналогии со спросом на услуги труда и капитала, непосредственно зависит от предельного дохода от земли (MRPT) и арендной платы.
Земельный участок служит объектом купли-продажи, только в том случае, если он прошел обязательный государственный кадастровый учет. Подписывая договор купли-продажи, продавец должен в обязательном порядке проинформировать покупателя о возможных сложностях в использовании земельного участка.
Также. если продавец участка заведомо предоставил покупателю ложную информацию о возможных сложностях и ограничениях использования земельного либо предоставил другие сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке, тогда покупатель может истребовать сокращения стоимости на данный земельный участок либо же вовсе попросить расторгнуть договор купли- продажи земельного участка, в частности потребовать компенсации понесенных убытков Земельные отношения представляют собой совокупность отношений, образующихся между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей .
2. Некоторые проблемы сделок с земельными участками

Что касается сделок с земельными участками, то здесь в силу ряда факторов свобода изъявления воли субъекта подвержена существенным ограничениям.
Такой тип, в отличие от гражданского права, является характерным для права земельного и других смежных отраслевых институтов .
Попытки решения проблемы пределов изъявления воли субъектов сделки с земельными участками в литературе, к сожалению, часто имеет субъективный характер. Часть подходов связана с применением гражданско-правовых норм к сделкам с земельными участками
Исследователи сферы земельного права относятся к сделкам с земельными участками как к объекту регулирования земельным правом (и здесь не последнее место уделено разрешительному методу).
Одновременно нормы земельного права уточняют и устанавливают специальные правила совершения сделок с земельными участками. В случаях правовых лакун и проблем регулирования в процесс должны включаться принципы разумности, добросовестности, справедливости – из сферы гражданско-правового регулирования.
Цели гражданского и земельного регулирования сделок с участками различны. Для Гражданского кодекса РФ характерно наличие диспозитивных гражданско-правовых норм (например, принципов из ст.1 ГК РФ).
В Земельном кодексе РФ при регламентации земельных отношений превалируют нормы императивного характера, в основе которых лежит соотношение частных и публичных интересов в земельных отношениях – это  охрана и защита земли как достояния народа и как объекта окружающей среды, однако здесь очевиден приоритет публичных интересов, на что указывают и нормы ст