Особенности управления жилищным фондом в РФ.

Введение

Обсуждение накопившихся проблем в жилищной сфере и поиск путей их решения особенно актуальны в сегодняшних непростых экономических условиях. Ведь кризис – это не только большое число проблем, но еще и шанс для корректировки стратегии на будущее.
Эксперты отмечают, что государственная жилищная политика, начиная с 1991 г., позволила преодолеть наследие советского периода и достичь некоторых положительных результатов в жилищной сфере.
Однако в целом результативность жилищной политики экспертами оценивается как низкая, поскольку осталось множество нерешенных вопросов.
Для решения накопившихся проблем и выработки путей их решения необходимо критически проанализировать сегодняшнюю жилищную политику и найти адекватные ответы при построении новой жилищной стратегии.
Благополучие жилищной сферы определяется в первую очередь качеством управления существующим жилищным фондом. Состояние в этой сфере можно оценить как наиболее проблематичное.
Все вышесказанное обуславливает актуальность данного исследования, целью которого является изучение особенностей управления жилищным фондом в РФ.


Особенности управления жилищным фондом

Управление жилищным фондом – это управление сложным системным комплексом, которое представляет отношения между социальными, экономическими, политическими и информационными структурами, с одной стороны, а с другой стороны, это совокупность разнообразных участников городской жизни.
Суть таких отношений заключается в создании, использовании и развитии объектов недвижимости, а Известия РГСУ № 19 2015 114 также объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, направленных на удовлетворение потребностей в жилье.
С позиции системного анализа жилищный фонд определяется как сложная, иерархическая, территориально распределенная, организационная, открытая и динамическая система, входящая в состав общегородской мегасистемы, взаимодействующей с другими подсистемами города. В системе жилищного фонда выделяют четыре иерархических пространственно-планировочных уровня, имеющих свою специфику и требующих различных подходов управления:
− первый уровень – совокупность отдельных объектов, внутренняя пространственная, социальная и коммуникативная среда;
− второй уровень – комплекс жилых объектов, инфраструктурных сооружений и городских пространств;
− третий уровень – относительно обособленные отдельные архитектурно- планировочные системы;
− четвертый уровень – городские скопления больших пространственно- планировочных образований, значимой частью которых являются жилые объекты [1].
Каждый из представленных уровней жилищного фонда можно охарактеризовать собственными уникальными особенностями, а также характерными предметными областями управления. Данные особенности еще раз подтверждают тот факт, что система управления жилищным фондом должна быть иерархической и многоуровневой. Многообразие форм собственности жилищного фонда закономерно усложняет вопрос управления им и актуализирует необходимость согласования интересов различных заинтересованных сторон, в том числе – собственников.
Таким образом, управление жилищным фондом характеризуется следующими показателями:
- целевой характер;
- уникальность решаемых задач;
- использование междисциплинарного и межфункционального подхода; - ориентация на конкретные отличающиеся друг от друга объекты недвижимости;
- необходимость управлять развитием системы [3]. В современных условиях эффективное управления жилищным фондом должно быть целевым, то есть должно быть направлено на выявление целей развития, соответствующих социальным ожиданиям и возможностям городской системы, и эффективное, результативное и гибкое их достижение. Под целью на основе системного подхода следует понимать желаемый результат предполагаемой деятельности.
Следовательно, управление жилищным фондом должно быть проектно-ориентированным, базироваться на современной концепции управления проектом, так как характеристики управления развитием и эксплуатацией жилищного фонда полностью соответствуют условиям эффективного применения современной методологии управления проектом, а именно:
−уникальность, оригинальность или концептуальная значимость целей и результатов проекта (эти характеристики связаны с уникальностью решаемых задач и ориентацией всего управления на конкретный, уникальный объект);
−целеустремленность управляемой системы (эта характеристика связана с целевым характером всей деятельности по развитию и эксплуатации проекта);
− сложность и междисциплинарность (эта характеристика связана с использованием данного подхода для решения сложных, сквозных проблем и с включенностью жилищного фонда в функционирование и развитие многих больших и важных подсистем города в целом);
− общесистемность управления развитием (эта характеристика связана с доминированием развития над эксплуатацией жилищного фонда). Объектом управления стратегического портфеля развития системы является развитие и эксплуатация жилищного фонда города в целом. Доминирующим характером управления считается нормативное управление. Его временной горизонт бессрочен, т.е. составляет более 25 лет.
Стратегический портфель развития позволяет свободно выбирать целевые ориентиры, идеалы задач и средств. Стратегическое долгосрочное управление в рамках общей системы управления развитием и эксплуатации жилищного фонда реализуется на самом высшем уровне – на уровне высшего руководства городской системой и относится в первую очередь к области управления стратегическим портфелем развития.
Анализируя вопросы, связанные со стратегическим развитием, можно заметить, что в основном эти вопросы затрагивают развитие системы жилищного фонда и в большинстве связаны с эксплуатацией только в части, касающейся стабилизации достигнутого уровня развития в рамках той или иной подсистемы. Следовательно, стратегическое долгосрочное управление жилищным фондом является долгосрочным управлением развития жи- лищного фонда.
В таблице 1 перечислены ключевые характеристики различных составляющих системы управления жилищным фондом [4].


Таблица 1 - Ключевые характеристики различных составляющих системы управления жилищным фондом
Содержа- тельный уровень управле- ния
Объект управ ления
Доминирую щий характер управления Временной горизонт управления Доминирую щая временная ориентация Уровень сво бодного определения целей
Стратеги ческий портфель развития системы Развитие и эксплуатация жилищного фонда города в целом Нормативное управление Бессрочное (от 25 лет) Интерактивная ориентация на взаимодейст вие всех вре менных интен ций Свободный выбор целе вых ориентиров, идеалов, целей, задач и средств
Программа Развитие ком плексов объек тов, коммуни кационных подсистем, территорий Стратегическое управление Долгосроч ное (5-10 лет) Ориентация на будущее Свободный выбор целей, задач и средств
Проект Реконструкция и развитие отдельных объектов или их группы Тактическое управление Средне срочное (1 – 3 года) Ориентация на настоящее Ориентация на настоящее Свободный выбор задач и средств
Функцио нальная деятель ность
Эксплуатация отдельных подсистем объекта или объекта в це лом
Оперативное управление Кратко срочное (менее года) Ориентация на прошлое Ф Свободный выбор средств

Относительно результатов изучения общесистемных основ стратегического управления можно сформулировать первое направление совершенствования методики – выработка и освоение метода сценарного планирования и прогнозирования жилищного фонда

.
Данная методика согласована с общегосударственной системой прогнозирования развития территориальных систем и дополняется системой мониторинга реализации целевых программ развития, которые образуют весь портфель проектов развития.
В общей целевой структуре системы управления жилищным фондом можно выделить такие высшие уровни системы управления жилищным фондом, которые соответствуют уровню стратегического портфеля, как «генеральная цепь» и «целевые ориентиры». За достижение целей этих уровней определяется область ответственности высших уровней государственного управления территориальной системы, в том числе за управление стратегическим портфелем развития и за контроль выполнения целевых программ.
Одной из главных задач управления развитием жилищного фонда является сравнительный анализ важности отдельного целевого элемента и его стоимости. Такая задача не решается с помощью традиционных методик. Именно методика функционально-стоимостного анализа стратегического портфеля развития жилищного фонда и отдельных программ позволяет оценить стоимость каждого целевого элемента, сопоставить ее с ранее полученной важностью. Предложенная методика используется не только на стадии стратегического планирования, но и в ходе осуществления программ и проектов. Методика функционально-стоимостного анализа может быть представлена в виде последовательности шагов.
Первым этапом является организационный этап, который включает в себя определения целевых элементов развития и эксплуатации жилищного фонда сверх уровня программы; устранение возможных проблем при достижении цели; выявление информационных потребностей; определение и подготовка участников.
Вторым этапом является информационный этап. Он характеризуется сбором информации и мнений со стороны населения, формулировка требований к будущим программам, их изучение и построение структуры целей.
Третий этап – аналитический. Включает в себя рассмотрение взаимосвязей, определение коэффициентов важности программ, прогнозирование относительных оценок стоимости и эффективности.
Так как функционально-стоимостной анализ системы управления жилищным фондом может применяться непосредственно в ходе реализации программ и проектов для мониторинга их эффективности и результативности, постоянного контроля соотношения стоимости и важности программ ввиду быстро меняющейся внешней среды, то можно добавить четвертый этап – творческий.
Этот этап обусловлен анализом системы целевых элементов портфеля развития и эксплуатации жилищного фонда. В общей системе управления жилищным фондом можно выделить четыре уровня:
−управление стратегическим портфелем развития с временным горизонтом от 25 и более лет;
−долгосрочное управление целевыми программами с временным горизонтов от 5 до 10 лет;
−управление проектами с временным горизонтом от 1 до 3 лет;
−управление подпроектами и функциональной деятельностью с временным горизонтом менее 1 года [5].
На уровне управления стратегическим портфелем развития жилищного фонда необходимо использовать такие инструменты как:
− нечеткие сетевые модели;
− нейросетевые модели; − многоуровневые нейросетевые модели;
− многоуровневые нечеткие нейросетевые модели.
Организация мониторинга реализации программ развития жилищного фонда – это важное условие обеспечения выполнения и оценки достижения поставленных целей, основной корректировки содержания, сроков и ресурсов для решения целевых задач и в итоге достижения генеральных целей развития и эксплуатации жилищного фонда.
Периодически следует пересматривать стратегический портфель не только с учетом реализации целевых программ, но и с результатами проектов, то есть он должен быть пересмотрен и скорректирован как минимум раз в год. В некоторых исключительных случаях при реализации важных подпроектов или работ возможен внеочередной перепросмотр стратегического портфеля.
Общим правилом является корректировка показателей и состава стратегического портфеля развития ежегодно. Портфель развития не имеет жестких временных рамок, организационных и содержательных ограничений, постоянно двигается по временной шкале и может быть исправлен при изменении ситуации внешнего и внутреннего окружения жилищного фонда.
Доминирующая часть многоквартирных домов в стране (около 98%) представлена зданиями, жилые и нежилые помещения в которых находятся в собственности различных лиц (граждан, органов публичной власти). Сложность организации скоординированного спроса таких собственников на управление многоквартирным домом приводит к многочисленным проблемам.
С учетом указанных выше основных вызовов и угроз в качестве основной цели новой жилищной стратегии предлагается установить – повышение качества жилищного обеспечения граждан с различными уровнем доходов и потребностями.
Для достижения общей для страны стратегической цели с учетом предлагаемых стратегических приоритетов необходимо изменить принципы реализации жилищной политики. В основу жилищной политики должны быть положены принципы ее территориальной дифференциации, основанной на учете перспектив социально-экономического и демографического развития регионов, городов и иных поселений (вместо единых унифицированных для всей страны подходов к ее реализации), и децентрализации, основанной на усилении роли местного самоуправления в принятии и реализации градостроительных и иных решений, направленных на создание благоприятной среды жизнедеятельности на территории города, иного поселения и возможностей для улучшения жилищных условий различными группами населения.
Основными стратегическими задачами здесь являются:
1) развитие института долгосрочного найма жилья (на коммерческих, некоммерческих и еще более льготных – социальных условиях);
2) развитие института жилищно-строительной кооперации и иных форм жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан;
3) поддержка приобретения первого жилья.
Самая насущная проблема россиян, это естественно постоянный рост тарифов в сфере ЖКХ