Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах

Введение

Развитие рыночных отношений в России привело к тому, что включить в сферу товарно-денежных отношений операции объектов недвижимости. Сам термин «недвижимость» появился очень давно, еще при Петре первом. В Гражданском кодексе отражен перечень объектов недвижимости, в статье 130 ГК РФ. К недвижимости относятся:
-земельные участки,
-участки недр;
-обособленные водные объекты;
-здания, сооружения.
Также к ним относятся воздушные и морские суда, которые подлежат регистрации.
В отношениях сделки с недвижимым имуществом можно выделить; участников рынка с недвижимом имуществом – продавец и покупатель и объект сделки. Операции с недвижимостью могут происходить на основе коммерческого и инвестиционного конкурса, о чем и будет посвящена тема нашей работы.
В работе рассмотрены вопросы, которые касаются основных операций с недвижимостью, процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью на основе нового законодательства в области совершения сделок и оформления прав на недвижимость, а так же представлены образцы договоров с учетом многих вариантов заключения сделок с недвижимостью


1.Основные операции с недвижимостью
Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими и юридическими лицами, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение имущественных прав и обязанностей.
Заключении договора является основанием для проведения операций с недвижимым имуществом при волеизъявления физического или юридического лица.
Сделки с недвижимостью одно из сложный областей права, но в то же время самые востребованные.
Все операции, которые выполняются с недвижимостью, регламентируются законодательством Российской Федерации. Главный закон –это Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Перечислим основные операции, с недвижимостью:
1)Дарение – это безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой. Особенность этого вида сделки является то, что при такой сделке не происходит оплата. Но при этом, до того момента, пока не совершена государственная регистрация, даритель имеет право отозвать свое дарение в соответствии с условиями договора.
2)Следующая операция с недвижимостью – это аренда.
Аренда – это передача недвижимого имущества одним лицом другому в пользование с получением взамен определенных благ.
3)Обмен –это сделка, при которой один обмен недвижимости меняется на другой. Между участниками сделки заключается договор мены.
4) Самым распространенным видом сделки является купля-продажа.
В соответствии с условиями купли-продажи, продавец продает покупателю объект недвижимости, т.е передает его покупателю в собственность, а покупатель обязуется произвести за него определенную плату.
5) Наследование-это такой вид сделки, при которой происходит переход имущественных прав на объект недвижимости от умершего лица в порядке, предусмотренном законом.
6) Ипотека жилья - особый вид кредитования населения, при котором гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, которое находится в собственности заемщика.
7)Приватизация – это форма преобразования собственности, при котором происходит передача ее от государственной в частные руки.
Существует множество операций с недвижимостью:
- хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом;
- лизинг – приобретение имущества с последующей передачей в аренду;
-залог – использование имущества в качестве обеспечения обязательств;
- вклад в уставный капитал, или в качестве пая.


2.Коммерческий конкурс купли-продажи недвижимости
Итак, известно, что в России осуществлялась продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости с помощью двух основных конкурсах: коммерческом, с открытыми и закрытыми торгами и инвестиционном.
Для начала разберемся, что же представляет собой конкурс. Конкурс – это такой способ продажи имущества, при котором покупатели выполняют определенные условия по отношению к объекту приватизации, такие как социальные и инвестиционные. Право на получение объекта недвижимости принадлежит тому объекту, который предлагает большую цену при условии выполнения инвестиционной программы. И эта собственность переходит победителю конкурса, переходит только после того, как он в свою очередь выполнил все условия этой программы. До этого он не имеет права распоряжаться имуществом.
Отразим на рисунке 1, как проводится коммерческий конкурс.
Рисунок 1 –этапы поведения коммерческого конкурса

Итак, на первом этапе собственник формирует условия конкурса. Далее создается конкурсная комиссия. После чего собственнику необходимо создать рекламу конкурса за 1 месяц до его начала; далее осуществляется примем заявок

. Состав участников конкурса может быть как не ограниченным, так и ограниченным, к примеру для районов крайнего севера и тд,; после того, как определяется состав участников, рассматриваются предложения, проводятся итоги, составляются протоколы и тут же участникам направляются сообщения по тогам конкурса. На заключительных этапах заключается договор купли –продажи недвижимости и его регистрация, публикуются результаты конкурса и в конце осуществляется контроль за соблюдением условий договора.
Каковы же условия продажи недвижимости по конкурсу. Отметим, что при продаже государственного и муниципального имущества на коммерческом конкурсе могут устанавливаться и социальные условия, но при этом объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс к примеру общество с ограниченной ответственностью или ОАО, у которого уставный капитал 50 %. Такие условия предусматривают:
- сохранение определенного числа рабочих мест и создание дополнительных;
- должна осуществляться переподготовка и повышение квалификации работников;
- сохранение системы труда, которая уже существует на предприятии и здоровья работников;
-ограничение на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;
- проведение мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.
Социальные условия не подлежат изменению. Они должны иметь экономическое обоснование, стоимостное выражение, сроки выполнения, порядок подтверждения победителя конкурса их выполнения. Эти условия также подлежат согласованию с соответствующими органами власти и с работниками Открытого акционерного общества, акции которого являются объектом приватизации.
Конкурсная комиссия состоит из пяти представителей: продавца (он же председатель), росимущества (его территориального органа), финансового органа, трудового коллектива предприятия по доверенности, ФАС России (Федеральная антимонопольная служба) ее территориального органа по доверенности.
Рассмотрим права и обязанности конкурсной комиссии.
Конкурсная комиссия имеет право:
- рекламировать выставленные объекты недвижимости на конкурс;
-рассматривать предложения и документы покупателей;
-определять победителя конкурса;
-подписывать итоговый протокол;
-отказывать в участии в конкурсе к тем лицам, которые не признаны покупателями.
В обязанности конкурсной комиссии входят:
- примем заявок и документов покупателей;
-предоставление возможности желающим ознакомится с объектом недвижимости;
- информирование всем об итогах конкурса;
- предоставление письменного заключения по каждому предложению;
- и самое главное неразглашение сведений о покупателях.
Конкурсная комиссия создается местным фондом имущества и решения принимаются большинством голосов.


3.Инвестиционный конкурс купли-продажи недвижимости
Инвестиционный конкурс – это способ подбора покупателя для инвестирования для инвестирования в объект недвижимости.
Рассмотрим условия инвестиционного конкурса:
- разработка мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретению оборудования, модернизации и расширению производства;
- победитель конкурса должен осуществлять меры тарифного и нетарифного протекционизма в отношении российских товаропроизводителей, т.е использовать российское сырье, материалы и полуфабрикаты, в случаях, если их качество соответствует или превосходит зарубежные аналоги;
- условие о погашении задолженности в срок перед федеральным бюджетом, бюджетами субъектов РФ и муниципалитетов и государственными внебюджетными фондами.
Органы Росимущества устанавливают эти социальные условия, объемы, порядок осуществления, а также меры по контролю за их реализацией по согласованию с органами власти РФ, субъектов РФ, или муниципальных образований. Также данные органы Росимущества подтверждают победителем конкурса при выполнении им условий.

Рисунок 2- права и обязанности конкурсной комиссии

Инвестиционная программаразрабатывается в форме бизнес-плана и включает следующую информацию:
-информацию о состоянии объекта недвижимости, его состоянии;
- информацию о проектереконструкции объекта, включая проектно-сметную документацию;
- информацию о материальной базе и экономического положения предприятия, о видах выпускаемой продукции, о численности занятых ;
-информацию о проекте модернизации производства с проектно-сметной документацией;
- различные расчеты технико-экономических показателей работы предприятия;
-объемы инвестиций, если используются заемные средства, то об объемах и сроках погашения;
- информацию, которая содержит размер уставного капитала ОАО, создаваемого на базе приватизируемого предприятия, после осуществления инвестиций с указанием потенциальных учредителей и их долей в уставном капитале.
Инвестиционная программа разрабатывается претендентом для участия в конкурсе.
Отразим на рисунке 3 основные положения инвестиционного конкурса.
Рисунок 3 –Основные положения инвестиционного конкурса

Все инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса реализуются за счет денежных средств, которые внес победитель конкурса на безвозмездной и безвозвратной основе в соответствии с заключенным им с продавцом имущества договором