Квартирное рейдерство
Квартирное рейдерство
.doc
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
В современных условиях криминализации экономических отношений довольно широкое распространение приобрел сравнительно новый вид преступной деятельности - рейдерство (от англ. raid - налет, набег; raiders - лица, совершающие налеты, набеги), который представляет реальную угрозу экономической безопасности Российской Федерации. Это крайне опасная для общества и государства преступная деятельность, которая препятствует нормальному экономическому развитию российского общества, повышению эффективности национальной экономики, компрометирует экономическую политику государства, снижает доверие общества к государственным органам и подрывает авторитет России на международной арене (например, с точки зрения иностранных инвестиций и т.п.).
Актуальность темы реферата заключается в том, что квартирное рейдерство является высокодоходным бизнесом, который процветает на рынке российской недвижимости примерно с 2000-х годов. Рейдерская схема получения прибыли достаточно проста приобретение доли в праве собственности на квартиру в целях принуждения остальных содольщиков к продаже своих долей, или выкупу рейдерской доли на условиях, которые выгодны только рейдерам. Ни противодействие набирающих популярность многочисленных общественных организаций, выступающих против рейдерства, ни публикации в СМИ, ни меры, принимаемые государством на всех уровнях власти, не могут остановить этот бизнес, который опирается на возможность двойственного толкования ряда положений в законе о долевой собственности, а также на поддержку властных структур.
Данная проблема выходит далеко за уровень вопросов частной жизни, попадающих под действие норм гражданского законодательства. Речь идёт об огромной серой зоне, находящейся в границах правового поля РФ, которая позволяет дельцам, зарабатывающим на перепродаже недвижимости, безнаказанно использовать произвол и насилие в отношении граждан, вынужденных уступать своё жильё рейдерам за копейки.
Целью реферата является анализ сущности и тенденций развития квартирного рейдерства в Российской Федерации, а также изучение проблем привлечения квартирных рейдеров к уголовно-правовой ответственности.
Объект исследования реферата: общественные отношения, складывающиеся в ходе квартирного рейдерского захвата.
Предметом исследования реферата является квартирное рейдерство как особо опасное социальное явление.
Задачи реферата:
Дать определение понятию рейдерства
Выявить особенности и характерные черты квартирного рейдерства
Рассмотреть квартирное рейдерство на практике
Выявить проблемы привлечения квартирных рейдеров к уголовно-правовой ответственности
Разработать рекомендации, которые помогут гражданам с квартирным рейдерством.
Теоретическую основу исследования в реферате составили исследования и работы таких авторов, как Цуканов В.Х., Астахов П.А., Фёдоров А.Ю. Шабалин В. Г., Кузьмина А.К., Смирнов И.А., Анисимов С.Н., Глуховская Э.
1 Квартирное рейдерство как особо опасное социальное явление
1.1 Сущность и характеристика рейдерства
В отечественной и зарубежной литературе существует немалое число трактовок понятия рейдерство. Однако в настоящее время в правовой науке отсутствует устоявшийся понятийный аппарат по исследуемому вопросу. Это связано с тем, что операции поглощения собственности имеют не только правовые, но и экономические, организационные, бухгалтерские, налоговые и психологические аспекты. Приведем некоторые определения понятия рейдерства:
Рейдерство – экономические отношения, возникающие между предприятиями и рейдерами по поводу установления экономической власти и контроля над ресурсами посредством консолидации пакета акций и (или) инициированного корпоративного спора;
Рейдерство – система поглощений предприятий путем захвата, насильственного слияния, скупки акций через подставную структуру, осуществляемые путем вынесения судебного решения с последующим силовым захватом предприятия.
Рейдерство – захват контрольного пакета акций или долей, кредиторской задолженности предприятия с целью установления над ним полного (фактического и юридического) контроля вопреки интересам и воле собственника или менеджмента этого предприятия;
Рейдерство – это систематическая проектная деятельность на рынке корпоративного контроля, нацеленная на несиловое правовое и неправовое силовое получение контроля над активами других субъектов экономической деятельности с нанесением им экономического и иных видов ущерба;
По моему мнению, рейдерство следует понимать как деятельность, осуществляемая в экономической сфере, выражающаяся в форме действий, направленных на завладение чужого объекта собственности путем его захвата, осуществляемого незаконными способами ( с нарушением норм УК РФ)
Исходя из данных определений и вышесказанного, можно выделить следующие признаки, характеризующие рейдерство, а именно:
Деятельность, осуществляемая в экономической сфере;
Выражается в форме действий, направленных на завладение чужого объекта собственности;
Завладение чужой собственностью осуществляется путем захвата, который считается основополагающим признаком рейдерства. В Уголовном кодеке РФ в некоторых статьях уже используется понятие «захват», однако не применительно к преступлениям в сфере экономики (статьи 206, 278 УК РФ). При рейдерстве под захватом обычно понимается насильственная смена собственника с целью приобретения (завладения) имущества или установление управления данным имуществом.
Необходимость легализации прав собственности для получения конечной выгоды рейдером ( использование объекта собственности, его перепродажа и т.д.);
Реализация действий рейдеров против воли законного собственника или части собственников, если имуществом владеет более чем одно лицо и на условиях, на которых законный собственник в иной ситуации не заключил бы соответствующую сделку;
Реализация рейдерства с применением уголовно-наказуемых деяний, таких как: обман, злоупотребление доверием, принуждения к сделке, шантаж, фальсификация доказательств, подделка документов, угроза причинения вреда здоровью, дача взятки, коммерческий подкуп, злоупотребление служебными полномочиями, подлог, преступления в сфере правосудия;
Нанесение ущерба. Попытка получение контроля над собственностью со стороны рейдеров всегда сопровождается нанесением ущерба лицам, под контролем которых прежде находилась данная собственность. Действия агрессоров могут приводить к убыткам, непредвиденным расходам, утрате имущества и денег, недополученной выгоде, оскорблению чести и достоинства, подрыву репутации.
Таким образом, рейдерство выражается в незаконном насильственном или ненасильственном (довольно часто – в совокупном) криминальном захвате объектов чужой собственности, предприятий и их имущества с целью завладения, которое нередко сопровождается совершением обманных действий и причинением собственникам (владельцам) имущества физического и материального вреда. Конечная цель криминальной рейдерской деятельности состоит в незаконном захвате объектов чужой собственности, предприятий и их имущества путем перехода права собственности на соответствующие объекты рейдерам.
1.2 Сущность квартирного рейдерства
В современных российских реалиях широко распространенно такое явление как «рейдерство квартир». Другими словами – это явление означает жилищный захват.
Таким образом, рейдерский захват квартиры – это противоправные, незаконные действия лиц, целью которых является нарушение имущественных прав собственника квартиры, жилого помещения, земельного участка, путём присвоения принадлежащего ему имущества.
Типичные действия рейдеров по захвату жилья следующие:
Рейдер стремится получить прописку в квартире, используя связи в среде работников полиции или жилищно-эксплуатационной организации, используя х в качестве сообщников для внесения фиктивных данных в домовую книгу и финансово-лицевой счет;
Если квартира не приватизирована, то путем подкупа или обмана нотариуса рейдер «заверяет факт» отказа гражданина от участия в приватизации квартиры;
Представив фальсифицированные документы в орган государственной регистрации, рейдер получает свидетельство о праве собственности на захваченную им квартиру;
Если квартира приватизирована или получена в собственность иным способом, рейдер, завладев оригиналом или копией свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также паспортом собственника квартиры (либо используя паспортные данные), получает возможность сфальсифицировать договор купли-продажи квартиры, используя подкуп нотариуса и сотрудников риэлтерской фирмы;
Путем угроз или обмана рейдер навязывает собственнику квартиры неравноценный обмен жилой площади;
Незаконно оформленная в собственность квартира продается (чаще всего перепродается неоднократно) гражданам, неосведомленным о преступном характере ее отчуждения («добросовестным приобретателям»), от которых вернуть ее в собственность будет практически невозможно;
Незаконным путем рейдер или его подставное лицо может без ведома собственника квартиры оформить фиктивный брак с ним, после чего квартира регистрируется с учетом нового совладельца, что создает условие для ее последующего противозаконного отчуждения;
Незаконным путем составляется фиктивное «завещание» от имени собственника квартиры, по которому «наследником» квартиры становится рейдер или его доверенное лицо, заинтересованные в скорейшей смерти «завещателя», так как получают реальную возможность стать собственниками квартиры.
В отличие от корпоративного «квартирное рейдерство» отличается особым цинизмом, потому как направлено против физических лиц, не имеющих личных юристов, зачастую – свободных средств и прочих ресурсов. Да и цена вопроса – это собственное жилье, а не бизнес.
Характерно, что группу риска в этом отношении представляют собой не только одинокие пенсионеры, лишенные наследников, но и, как показывает практика, собственность может потерять любой обыватель, например в результате семейного конфликта. Достаточно, чтобы обстоятельства сложились определенным образом: на фоне общей долевой собственности на квартиру хотя бы один из ее участников потерял интерес к использованию своей доли. Долевая собственность возникает, как правило, в процессе раздела супружеского имущества либо наследования объекта несколькими лицами.
Конфликтом между собственниками квартиры и пользуются рейдеры. При этом все их действия формально не сопряжены с нарушением закона. «Купить долю разочарованного участника долевой собственности – первостепенная задача. Соответствующими объявлениями полон Интернет и некоторые печатные издания. При этом такая доля не обязательно покупается за бесценок. Цена может стремиться от минимальной к вполне рыночной. Продавец получает деньги и избавляется от фигуры надоевшего родственника. Рейдеры же рассчитывают в перспективе получить всю квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной. Оставшийся собственник обзаводится новым соседом или соседями, которые делают все возможное, чтобы квартиру нельзя было использовать для проживания».
Депутат Государственной Думы Г. Хованская, яро отстаивающая права граждан на жилье, по этому поводу высказалась так: «Это сейчас жуткая проблема. Четверть доли продают в однокомнатной квартире и на эту четверть вселяются совершенно чужие люди. Но Гражданский кодекс так написан. Я говорила с нашими думскими юристами, авторами Гражданского кодекса, но они ничего не могут придумать. Поэтому в данном случае – это уже не коммуналка, хуже, чем общежитие. Вот у меня недавно был случай: однокомнатная квартира – половина одной сестре принадлежит после смерти матери, половина – другой
Зарегистрируйся, чтобы продолжить изучение работы
. Еще какая-то там объявилась наследница, ей четверть квартиры. Так вот, она эту четверть продает – и вселяются шесть человек в однокомнатную квартиру! Никакого ограничения нет, закон его не предусматривает.
Так как рейдерство разворачивается в "родном доме", выдержать подобное практически невозможно. Да и при выборе жертвы рейдеры проводят работу по сбору информации о ней и о доступных ей ресурсах. Доведенный до отчаяния совладелец принимает единственное, на его взгляд, верное решение - продать свою долю. Через какое-то время приходит понимание, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно - за бесценок. Вырученных средств, в лучшем случае, хватает на комнату в неликвидном районе города. В качестве альтернативы предлагается выкупить долю рейдера, но по цене, сильно превышающей рыночную. Таковы типичные сценарии.
В распоряжении рейдеров имеется масса средств воздействия на психику сособственников. Смена замков, сдача выделенной доли в аренду, прописка «иностранной» рабочей силы в неограниченном количестве. В последнем случае приобретенная рейдерами доля может дробиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам. При такой продаже посредникам даже удается заработать денег, так как при отчуждении доли по частям ее общая стоимость может возрасти по сравнению с изначальной ценой покупки в несколько раз. Противопоставить что-либо такой методике сложно: нет, и не может быть правовых механизмов, запрещающих регистрацию человека на его собственности, даже минимальной. По крайней мере, в судебном порядке такая регистрация будет проведена.
Надо отметить, что характерной особенностью деятельности «квартирных рейдеров» является ее относительная легитимность. То есть она не предполагает явно неправомерных, а тем более уголовно-наказуемых деяний. Вместе с тем ст. 10 ГК РФ устанавливает предел осуществления гражданских прав: «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах». Действия «квартирных рейдеров» представляют собой с точки зрения правовой квалификации типичное злоупотребление правом или правами, вытекающими из факта наличия в собственности части квартиры.
1.3. Причины становления квартирного рейдерства в Российской Федерации
Квартира, которая находится в долевой собственности, является удобным пространством, позволяющим рейдерам безнаказанно совершать действия, которые в иных обстоятельствах были бы без всяких сомнений признаны противозаконными. Рейдеры врываются в жилище жертвы, ломают двери, умышленно портят имущество и делают нормальное проживание в квартире невозможным. При этом в ход идут самые изощрённые методы психологического и морального воздействия на прежних собственников жилья, вплоть до актов прямого физического насилия. Но с формальной точки зрения такая ситуация не попадает в плоскость уголовного законодательства, поскольку факты произвола и насилия можно очень легко представить как незначительные издержки, возникающие в ходе имущественного спора между собственниками.
Рейдеры действуют крайне осмотрительно и обычно не оставляют шансов своей жертве представить в суде неоспоримые доказательства фактов угроз и применения физической силы. Их действия находятся на грани уголовного преступления, но им гораздо желательнее, чтобы жертва сама переступила эту черту, желая защитить себя и своё имущество в состоянии эмоционального стресса.
Причиной отсутствия чётких границ между законными правами и интересами содольщиков является правовая основа долевой собственности. Если доли в квартире ни физически, ни юридически выделить невозможно, то права на проживание и пользование квартирой у всех содольщиков одинаковые, вне зависимости от размеров их долей. Если доли становятся предметом свободной купли-продажи, то возникает возможность подселения в отдельную квартиру посторонних людей со всеми вытекающими из этого последствиями. Формально рейдеры становятся такими же хозяевами квартиры, как и прежние собственники, и могут по собственному усмотрению распоряжаться всем имуществом, находящимся в границах жилья, кроме личных вещей своих содольщиков. Злоумышленники могут сделать квартиру полностью непригодной для нормального проживания при полном бездействии правоохранительных органов и судов.
Не отличается особой эффективностью в данном вопросе и уголовное законодательство. Можно рассуждать о применении к квартирному рейдерству таких составов, как причинение имущественного ущерба (ст. 165 УК РФ); мошенничество (ст. 159 УК РФ) – приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием; заранее не обещанные приобретение или сбыт имущества, добытого преступным путем – в отношении «промежуточных» приобретателей доли или квартиры в целом (ст. 175 УК РФ); принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела по указанным статьям, скорее всего, будет сложно или даже невозможно. Специальная же норма отсутствует.
Самым важным моментом в схемах рейдерского захвата квартир является возможность регистрации сделок по купле-продаже невыделенных долей. Такую возможность обеспечивает Федеральная регистрационная служба, сотрудники которого при переоформлении прав собственности на невыделенные доли в квартирах руководствуются соответствующей инструкцией.
Эта инструкция под номером 233 была утверждена Министерством Юстиции ещё в августе 2001 года, что открыло широкие возможности для ведения рейдерского бизнеса в масштабах всей страны. Согласно пункту №3 данного документа сделки по приобретению невыделенных долей подлежат законной регистрации, а покупатель может получить соответствующее свидетельство, в котором указывается часть его доли в квартире. Следующей важной составляющей успеха рейдерского захвата является правовая основа, на которую опираются мошенники в судебных спорах с мажоритарными содольщиками. Это статьи 246, 250 и 209 ГК, где говорится о прах участников долевой собственности и об условиях, при которых продажа, или дарение доли становится возможным и законным гражданским актом.
На основании этих норм суды подтверждают законность договоров о продаже, или дарении невыделенной доли, а также принимают решение о вселении новых владельцев долевой собственности в квартиры, приобретающие вследствие этого статус коммунального жилья. Зарегистрировав права собственности на невыделенную долю и получив судебное решение о вселении, рейдеры приобретают в лице государства надёжного защитника интересов своего бизнеса.
В Гражданском Кодексе есть положения, согласно которым продажа невыделенной доли в квартире является незаконной. В договоре о продаже такой доли отсутствует указание на конкретные границы объекта недвижимости, права на который переходят третьему лицу, что нарушает отдельные положения статьи 554 и 556 ГК. Если в квартире физически невозможно выделить доли, то она должна быть признана неделимой вещью, согласно статье 133 ГК. Статья 252 ГК, регламентирующая порядок раздела долевой собственности, не предусматривает возможности продажи невыделенной доли третьим лицам. Там указан только один способ, при помощи которого выделяющийся собственник может продать свою долю получить соответствующую компенсацию от остальных содольщиков.
Однако судебная практика показывает, что доказать в суде недействительность договора о продаже доли очень сложно, и люди чаще всего вынуждены отказываться от своих прав на квартиру в пользу рейдеров, оставаясь безоружными и перед рейдерским бизнесом, и перед государством, встающим на защиту его интересов. Рейдеры не только хорошо знают законы и умело ими манипулируют, они используют механизмы судебной и исполнительной власти полицию и суды. Риск понести ответственность за неправомерные решения минимален, когда в деле имеется возможность сослаться на Федеральную регистрационную службу и соответствующее свидетельство о праве на долю в квартире, которой обладают рейдеры. Тем более нет смысла пускаться в сложные правовые перипетии и спорить с опытными адвокатами, если рейдеры готовы поделиться с чиновниками частью своей прибыли.
Рейдерский бизнес с квартирами на основе манипуляций с невыделенными долями возник в самом начале нулевых и к настоящему времени приобрёл огромные масштабы. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, видна только верхушка этого айсберга.
Наиболее резонансные дела, связанные с рейдерским квартирным бизнесом, рассматриваются в судах самых крупных городов. На самом деле, невыделенные доли свободно продаются и перерегистрируются по всей стране. Они давно стали объектом выгодных инвестиций как для крупных компаний, работающих в сфере продажи недвижимости, так и для частных инвесторов, промышляющих квартирным рейдерством.
Необходимо отметить, что социально-экономические процессы последних 10-15 лет в стране, обусловленные развитием рыночных отношений, способствовали росту мошенничеств в отношении граждан с целью завладения их жильем. Эта проблема получила свое развитие с начала приватизации жилья граждан, в результате чего частные лица становили собственниками комнат и квартир, могли распоряжаться ими по своему усмотрению (покупать, продавать, дарить, менять, закладывать).
«Естественный рост приватизированных квартир, их высокая стоимость, несовершенство законодательного регулирования рынка жилья, правовая безграмотность большей части населения привлекли внимание преступников к сделкам с жильем, что сказалось на значительно осложнении оперативной обстановки в этом направлении. Таким образом, появился объект преступного посягательства – жилье».
2 Практическая реализация квартирного рейдерства
2.1 Методы борьбы с квартирными рейдерами
В качестве универсальных способов профилактики рейдерского захвата жилья, следуя известному принципу «предосторожность проста – раскаяние многосложно», можно рекомендовать следующие меры:
Исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;
Принимать меры, обеспечивающие сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;
Хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;
Ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;
Не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;
В случае поступления привлекательных, на первый взгляд, предложений от третьих лиц на совершение гражданско-правовых сделок или иных юридически значимых действий, связанных с жильем и иным имуществом, исключить подписание каких-либо документов без консультации с близкими и другими лицами, которым вы доверяете, а при необходимости и с адвокатом;
При подписании договоров, расписок и других важных документов имущественного характера исключить случаи проставления вами упрощенного варианта подписи, используя усложненный вариант вашей подписи, максимально затруднив этим возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.
Если же так получилось, что рейдеры уже заполучили какие-либо бумаги на вашу квартиру, остается лишь обращение в суд.
Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст
50% реферата недоступно для прочтения
Закажи написание реферата по выбранной теме всего за пару кликов. Персональная работа в кратчайшее
время!
Задать вопрос
