Аренда земельных участков

Введение

Земля является важнейшим элементом человеческой жизни и представляет собой огромную ценность. Это пространственный базис жизнеобеспечения и воспроизводства жизни на планете. Земля является объектом недвижимости и имеет юридический статус. Согласно 9 статье Конституции РФ земля охраняется и используется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, которые проживают на этой территории. Она может быть государственной, муниципальной, частной и иной формой собственности.
Однако, на сегодняшний день пробрести в собственность земельный участок или недвижимость очень трудно и проблематично, так как цена участков на российском земельном рынке очень высока. Также мало кто может постоянно (бессрочно) или безвозмездно пользоваться землей. Поэтому граждане или юридические лица, столкнувшись с необходимостью приобретения земли, отдают предпочтение договорам аренды.
Аренда представляет собой имущественный гражданско-правовой договор, по которому арендатор предоставляет во временное пользование и владение собственность или определенное имущество, а арендатор, в свою очередь, выплачивает за это арендную плату.
Актуальность настоящего исследования в первую очередь обусловлена большим количественным распространением договоров аренды земельных участков, находящихся как в государственной, так и частной собственности, а также несовершенством правового регулирования договоров аренды земельных участков, выражающемся в двойственной регламентации нормами земельного и гражданского права. Особую значимость настоящей работы также определяют несовершенства правоприменительной практики, которые выражаются в различных подходах к регулированию спорных правоотношений судами различных уровней.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу аренды земельных участков.
Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие правоотношения аренды земельных участков в РФ.
Цель работы – исследовать правовое регулирование аренды земельных участков в РФ.
Поставленная цель обусловила следующие задачи:
1. Рассмотреть общие положения об аренде земельных участков в РФ.
2. Выявить особенности правоприменительной практики по спорам, возникающим по поводу аренды земельных участков.
3. По итогам работы сделать соответствующие выводы.
Методы, использованные в процессе исследования. Методологической основой исследования является всеобщий диалектический метод познания, а также общие и частные (специальные) методы исследования: исторический, системный, сравнительно-правовой, структурно-логический.
Структура и объем работы обусловлены целями и задачами исследования. Настоящая работа состоит из введения, двух параграфов, заключения, списка использованных источников.


1.Общие положения о договоре аренды земельного участка
Понятие земельного участка неоднократно менялось в действующем законодательстве, причем, «перемещаясь» из одной отрасли в другую. С 1 марта 2015 года вступила в силу новая редакция Земельного кодекса РФ, уточняющая как само понятие земельного участка, так и его образование и закрепляемые на него права, а именно в ч.3 ст.6 ЗК РФ.
Как отмечает Стародумова С.Ю. «земельный участок стал конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю согласно законодательству, что, по большому счету, показывает на юридическое признание данного объекта, и, во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». Таким образом, законодатель уточняет признак земельного участка, а именно – характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, в которые, несомненно, входят и границы участка.
Как отмечает Богданов Е.В. «договор аренды земельного участка представляет собой собственно договор аренды, то есть передачу во временное владение и пользование или во временное пользование такого предмета договора, как земельный участок. Именно этот особый предмет договора аренды и является его существенным условием».
Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим Ковалева О.А. советует обратить внимание на то, что «только в результате государственного кадастрового учета каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки». Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.
Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п

. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК РФ основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В пункте 3 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка. Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах
Согласно п. 2-4 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
По общему правилу в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены договором аренды.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ). Законными представителями несовершеннолетних, не достигших 18 лет, являются родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних, не достигших 14 лет, – их родители, усыновители или опекуны. Арендаторами в таких случаях могут быть как граждане, так и юридические лица.
Согласно п. 11 ст. 22 ЗК РФ, изъятые из оборота земельные участки, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 ЗК РФ находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 ЗК РФ также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный «замысел» законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в ЗК РФ соответствующих изменений.


2. Особенности правоприменения норм об аренде земельных участков
В первой части настоящей работы были отражены основные аспекты правового регулирования отношений, связанных с арендой земельных участок. Стоит отметить, что в данной области возникает множество споров и неоднозначных правоприменительных решений по ним, остановимся на некоторых из них.
Одним из интересных остается вопрос формы дополнительных соглашений к основному договору аренды земельного участка. По общему правилу и сложившейся судебной практике незыблемым было правило о следовании формы дополнительного соглашения за формой основного договора. Однако, судебная практика представила и иной подход к этому правилу.
Так, например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 июля 2015 г. по делу N А28-246/2015, отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, руководствуясь п