Совершенствование оценки жилой недвижимости

Приведенные выше определения и подходы к классификации объектов недвижимости позволяют четко определить объект оценки, упростить разработку методики оценки различных объектов недвижимости и различных секторов рынка недвижимости. Любой объект недвижимости в реальности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств. Без создания и развития рынка недвижимости, являющегося одним из основных элементов рыночной экономики, невозможно его эффективное функционирование.
Оценка имущества, приносящего доход, - это специфический процесс, который происходит на основе принципов оценки. Этот процесс включает в себя такие этапы, как определение базы оценки, сбор информации об объекте оценки, проведение оценки объекта, утверждение результатов оценки и написание отчета об оценке.
Таким образом, можно сделать вывод, что законопроекты, которые в настоящее время вносятся для оценки недвижимости, не в полной мере решают все проблемы, с которыми сталкиваются оценщики в процессе ее проведения. Для того чтобы справиться с текущей ситуацией в первую очередь необходимо:
- создать и принять национальные стандарты, которые бы непосредственно касались оценки стоимости недвижимости в системе реальных договоров;
- эти стандарты должны четко прописывать всю структуру оценки недвижимости.
Если этого не сделать, то будет только хуже и результаты оценки не будут истинным результатом, а введут в заблуждение как продавца, так и покупателя.
3.2 Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости
Процесс оценки можно поделить на шесть этапов, которые показаны на рисунке 6.
Рис. 6. Шесть этапов процесса оценки
Основной целью оценки является определение ценности объекта оценки для принятия по нему соответствующих решений. Вид стоимости, которую определит оценщик, зависит от цели оценки (при формировании базы оценки). Оценочная база, в свою очередь, состоит из оценочных подходов, методов и процедур оценки, которые будут использоваться при определении той или иной стоимости.
В ходе проведения оценки важно выявить объект оценки и определить юридические права, которые с ним связаны

. Чтобы идентифицировать объект, прежде всего, нужно его осмотреть, а чтобы идентифицировать документы, нужно их прочитать. Оценщик не должен проводить юридический анализ представленных документов, т. е. вся ответственность за представленные документы ложится на заказчика. И все это должно быть прописано в договоре об оценке и, соответственно, в отчете об оценке недвижимости.
При проведении оценки оценщик сначала составляет план своих действий, то есть какая информация ему нужна, откуда он возьмет эти данные, какие данные у него уже есть и так далее. Если какой-либо информации, которую клиент должен предоставить, недостаточно, оценщик обращается за ней к клиенту.
Рассмотрим подробно три подхода, которые оценщик может использовать при оценке недвижимости.
Затратный подход используется для оценки недвижимости, не имеющей аналогов на рынке или специализированной недвижимости. Специализированная недвижимость включает в себя заводские мастерские, химические лаборатории, трансформаторные будки, насосные станции и т. д on.to для определения стоимости объекта оценки, основанного на затратном подходе, может быть выбран один из методов: метод прямой реконструкции; метод замещения.
Выбор методов оценки зависит от цели оценки и той информации, которой располагает оценщик для оценки, объекта оценки. Например, мы можем рассчитать стоимость нового дома, воссоздав его, а не заменив.
Доходный подход используется для оценки прибыльной недвижимости. Прибыльная недвижимость - это недвижимость, которая приносит доход от ее использования. Доходные объекты недвижимости включают склады, офисы, коммерческие помещения и т. д