Схемы ипотечного рынка и расчет платежей

Для кредитной организации очень важно постоянно обновлять свои кредитные ресурсы, которые в дальнейшем можно направить на новые виды кредитования. В этом банкам помогает вторичный рынок ипотечного кредитования. Именно здесь мобилизуется ссудный ипотечный портфель. При этом заключаются ипотечные договора, а также выпускаются доходные облигации.
Ипотечная облигация выдается первоначальному ипотечному кредитору организацией, которая регистрирует ипотеку после регистрации, и передается посредством переводной ноты. Должник и залогодатель признаются должниками по ипотеке.
Название ипотеки должно содержать элементы, представленные на рис. 10.
Рисунок 10. Содержание ипотечной облигации
Источник: составлено автором по данным [7].
Следует отметить, что ипотека может быть передана (переуступлена) другому лицу.
Это уступка или переуступка также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
В целом закон допускает многократную последующую передачу в залог активов, уже обремененных ипотекой.
Механизм рефинансирования ипотеки можно представить в виде рис. 11.
Рисунок 11. Механизм рефинансирования ипотеки
Источник: составлено автором по данным [9].
Как следствие, именно вторичный рынок позволяет связывать инвесторов и кредиторов первичного рынка

.
Далее рассмотрим схему организации ипотечного кредитования.
Правительство давно пытается внедрить ипотечную схему, которая тестировалась на Западе. Согласно данному механизму, заёмщик берет ипотечный кредит и покупает недвижимость. При этом жилье становится залогом. В качестве залога также может выступить и уже имеющаяся в собственности недвижимость. Право собственности переходит покупателю. При этом недвижимость он получает только после выплаты ипотечного кредита.
По мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях стабильной экономики.
На современном этапе максимальная сумма ипотечного кредита не должна превышать 70% стоимости жилья. Учитывая, что сумма кредита не превышает 30% ежемесячного дохода покупателя, можно рассчитать сумму ипотеки.
Так, например, однокомнатная квартира в новостройках Москвы стоит около 17 тысяч долларов. В этом случае сумма, уплачиваемая покупателем, должна быть не менее 5100 долларов США. Заем на оставшиеся 70% стоимости квартиры в данном расчете составит 11 900 долларов США.
Ежемесячные выплаты по ставке 10% годовых и максимальный срок кредита на 10 лет составят около 157 долларов