Разработка концепции девелоперского проекта

Как было обозначено в теоретической части данной курсовой работы, девелопмент проекта включает в себя:
- Поиск подходящего участка под застройку.
- Маркетинговые исследования города и анализ месторасположения участка.
- Разработку концепции и бизнес-плана проекта.
- Привлечение финансирования.
- Управление проектированием и строительством объекта.
- Брокеридж (привлечение арендаторов).
- Запуск объекта и последующее управление его работой.
- Обоснование эффективности предлагаемого проекта.
Что включает в себя разработка концепции ТЦ:
1. Анализ стратегического потенциала участка.
2. Анализ торговой недвижимости города (района).
3. Параметры обеспеченности города (района) качественной торговой недвижимостью.
4. Анализ перспектив социально-экономического развития города (района) и области.
5. Исследование конкурентной среды, многофакторный конкурентный анализ.
6. Оценка емкости рынка, определение оптимального объема ТЦ.
7. Предброкеридж - оценка спроса ритейла.
8. Определение главной идеи проекта, позиционирования и типа ТЦ.
9. Определение основных функций ТЦ.
10. Рекомендации по якорным арендаторам.
11. Составление «портрета» потенциального покупателя.
12. Функциональное зонирование ТЦ.
13. Торговый план. Прогноз арендного дохода.
14. Определение уникальных конкурентных преимуществ объекта.
15. Инвестиционно-финансовый анализ проекта.
В 2020 году планируется проект строительства и запуска ТРЦ «Колибри» в г. Москва и реализация проекта с экономическим обоснованием.
1. Анализ участка: Участок застройки обладает как преимуществами, так и недостатками с точки зрения развития на нем объекта торговой недвижимости:
Преимущества:
1. Ближайшее окружение Участка проекта достаточно однородно и представляет собой:
- Жилые дома (вблизи ЖК "Зеленая Миля");
- С удобным доступом к наземному транспорту (маршрутные такси) и стоянок личного автомобиля личным;
- Конкурентная ситуация в районе расположения Участка является преимущественно благоприятной;
- Характеризуется на данный момент минимальным наличием торговых помещений: 3 супермаркета (2 Дикси, Гранат), 2 небольших не сетевых магазина;
- Проект обладает хорошей видимостью со стороны прилегающей к Участку улицы Бачуринская и улицы Александры Монаховой.
Недостатки:
- Не высокая концентрация квартир и жилых построек в районе расположения земельного участка, что свидетельствует о не высоком потоке потенциальных посетителей торгового центра, что может увеличивать риски реализации девелоперского проекта.
- ƒ Отсутствие сквозных проездов и транзитных транспортных потоков, этот нюанс отсекает ещё одну часть потенциальных посетителей создаваемого торгового комплекса.
Вышеуказанные факторы говорят о том, что район, где планируется расположение девелоперского проекта ТРЦ (пересечение улицы Бачуринской и Александры Монаховой (Коммунарка), а также характеристики земельного участка застройки, в общем, свидетельствуют о целесообразности создания и развития торгового центра.
Необходимо учитывать ограниченную площадь земельного участка, незначительный транспортный поток и не большое количество потенциальных посетителей в районе расположения данного участка, поэтому считаем более подробное рассмотрение возможности развития 1-этажного торгового комплекса с наземной парковкой (фото предлагаемого к строительству ТРЦ представлен на рис

. 2.1).
Рисунок 2.1 - Планируемый к застройке торговый центр
Микрорайонный торговый центр площадью до 1500 м2, чтобы не проходить государственную экспертизу. Один этаж. Якорный арендатор - продуктовый ритейл, дополнительные - аптека, алкомаркет и салон красоты. Если объект будет с существенным пешеходным трафиком, то планируется в дальнейшем добавить небольшой общепит.
Рисунок 2.2 - План-схема ТРЦ "Колибри"
Арендаторы ТРЦ "Колибри":
1. Доминос: 100м2, ставка 24 000 за м2 в год.
2. Аптека: 100м2 ставка 18 000 за м2 в год.
3. Мираторг: 584 м2, ставка 15 000 за м2 в год.
У всех арендаторов безусловная индексация 5% в год, начиная со второго года. Арендные каникулы - 2 месяца с момента ввода в эксплуатацию.
В первичной зоне охвата (радиус 600 метров):
- 5071 квартира.
- крупный офис Газпромбанка (8 строений, от 4 до 13 этажей).
По торговому окружению, в первичной зоне охвата:
- 1 аптека - Горздрав.
- 3 супермаркета (2 Дикси, Гранат), 2 небольших, не сетевых магазина.
- Кафе-кулинария «Три сестры».
- Кофейня Гугль Хупф.
- Ресторан Флеш-роял.
- В 800 метрах пиццерия «Додо».
Таким образом, рынок на данном этапе развития характеризуется присутствием как местных (супермаркет Гранат, 2 не сетевых магазина, Кафе-кулинария «Три сестры», Кофейня Гугль Хупф), так и московских торговых сетей (2 Дикси, Ресторан Флеш-роял, пиццерия «Додо»