Особенности правового режима земель и земельных участков

Согласно ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 8 ст. 1 ЗК РФ). В зависимости от принадлежности земельного участка к одной, из указанных в законе, категорий земель, определяется его правовой режим.
Каждая категория земель имеет свои отличительные черты: земли сельскохозяйственного назначения - производство сельскохозяйственной продукции (пашни, пастбища, сенокосы), здания, строения, необходимые для создания, сохранности продукции сельскохозяйственной деятельности, для земель населенных пунктов - развитие населенных пунктов и застройка.
Правовой режим земель разделяет земли территории страны на специальные категории, формируясь на обозначении основного целевого назначения земель, территориального зонирования, сужения прав земельных участков, публичных сервитутов и разрешенного использования. Основываясь на детальном и правильном подходе к правовому режиму земель, возможно, определить такие характеристики, как охрана и использование какой-либо земельной категории.
В своих исследованиях Н.И. Краснов выделяет правовой режим общий для всех земель, всего земельного фонда государства, и особенные правовые режимы отдельных категорий земель В науке земельного права выделяют «смешанный земельно-правовой режим». Это обусловлено тем, что земли одного целевого назначения могут находиться в составе земель другого назначения. Так, в состав земель поселений могут входить земельные участки иного целевого назначения, например - сельскохозяйственного использования.
Особенность правового режима заключается в том, что каждый участок земли выдается исключительно с определенной целью. Строгое целевое использование земли является центральным в определении правого режима земель.
Правовой режим земель позволяет ограничивать права владельцев, использующих территории, путем разделения их на категории. Отдельно выделяются запретные зоны и участки, находящиеся под особой охраной. Все земли имеют свое качество, они разнятся тем, что есть свои характеристики и показатели, а также социальное значение. Изначально акцент делается на правильном использовании территорий.
На всей территории государства устанавливается в основном единый, общий правовой режим природопользования, охраны природы и отдельных природных ресурсов, но некоторые территории и объекты имеют особый режим, определяемый с учетом целей, для которых соответствующие территории объявляются особо охраняемыми. Правовой режим земель характеризует не только категория, к которой они отнесены, но и «… вид разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, а также природные, социальные, экономические и иные факторы» (п. 8 ч. 1 ст. 1; п. 10 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 7 ЗК, законодатель выделяет 7 категорий земель РФ для которых устанавливается особый правовой режим:
- земли, используемые для нужд сельского хозяйства;
-земли населенных пунктов (входящие в состав административных единиц);
- земли промышленности, энергетики, транспорта, телекоммуникаций (предназначенные для обслуживания конкретных объектов);
- земли особо охраняемых территорий, которые имеют значение для культуры, истории, экологии и прочих отраслей;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса, то есть территории, не находящиеся во владении частных лиц.
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Особенности правового режима сельскохозяйственных земель состоят в том, что они могут использоваться только для развития и улучшения хозяйства

. Земли этого назначения могут выделяться лишь некоторым категориям: гражданам, которые развивают фермерство и подсобные хозяйства, хозяйственным сообществам, которые имеют право называться кооперативами или муниципальными предприятиями, также могут являться другими коммерческими организациями. Учитывая земельные правоотношения, стать владельцами могут и некоммерческие религиозные организации. Владеть сельхозугодиями имеют возможность казачьи сообщества. Владельцами могут стать общины небольших по численности народов на Севере, в Сибири и Дальнем Востоке.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения призван защитить земли от неблагоприятного воздействия, от неправильной эксплуатации. Ведь при неправильной эксплуатации данных земель могут произойти значительные изменения в их структуре, что приведет к снижению качества почвы и плодородия земель.
Правовой режим земель, используемых населением административных единиц, предусматривает применение земель для жилищного строительства, то есть выделения территорий с определенной целью, который устанавливает особый порядок регулирования жизнедеятельности людей в границах городских и сельских населенных пунктов(ст. 83- 86 Земельного кодекса РФ).
Правовой режим земель населенных пунктов предусматривает то, что такие территории имеют четкие границы, городские и сельские поселения не пересекаются с другими муниципальными участками. Термин «правовой режим» предполагает собою обширное юридическое представление, содержащее в себе правовые ресурсы в соответствии с методами законного регулирования.
Рассмотрим основные правила, по которым устанавливаются границы населенных пунктов: они должны соответствовать утвержденному генеральному плану всего округа, соответствовать территориальному расположению района, который будет полностью отображать границы сельского населенного пункта или городского.
Все земли населенных территорий подразделяются на отдельные зоны: участки, входящие в жилые зоны, которые предназначаются для постройки разновысотных жилых зданий. В деловой зоне будут располагаться здания администрации, объекты для образования и культурного развития граждан. Существуют специальные зоны, которые отводятся для складских помещений. Территории для транспортной инфраструктуры.
Правовой режим земель населенных пунктов предусматривает и выделение небольших зон для сельскохозяйственного производства. Отдельно законом рассматриваются и пригородные зоны. Такие земли находятся за пределами городских поселений. Земли промышленности и специального назначения Промышленные территории можно разделить по характеру и основным задачам, которые они должны выполнять: Участки, используемые исключительно для промышленности. Для устройства объектов энергетики. Для хранения разнообразных транспортных средств. Для информационного оборудования. Земли для космической деятельности. Территории, используемые для осуществления безопасности государства. Земли иного назначения. Такие участки могут выделяться с определенной целью, которая четко прописывается в соответствующих законах.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, так, в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. До 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков