Организация обслуживания инженерных систем и коммуникаций многоквартирного дома

Эффективная эксплуатация и надлежащее техническое обслуживание систем, элементов и конструкций многоквартирного дома обеспечивает их надежное функционирование и бесперебойное получение пользы жителями дома.
Эксплуатация и содержание общедомового имущества осуществляются путем эффективного управления, которое включает [9,12,20]:
• Техническое управление включает технический надзор, надлежащее техническое обслуживание, ремонт, наладку и регулирования системы, регистрацию показаний приборов учета и тому подобное.
• Управление финансовыми ресурсами включает предоставление потребителям счетов за услуги, сбора платежей, учет поступлений средств и расходов, управления средствами ремонтного и амортизационного фондов и т.п.
• Административное управление включает решение административных вопросов, контроль качества услуг, предоставление отчетности и другой информации владельцам объекта / пользователям услуг и т.п.
Управление многоквартирным домом заключается в выполнении работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Перечень таких работ определен в п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (в ред. от 25.12.2015) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [4].
Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества исходя из представленного минимального перечня услуг и работ в Постановление Правительства Российской Федерации от 3 марта 2013 г. № 290 (в ред. от 27.03.2018) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» [5].
Содержание инженерных систем и коммуникаций дома включает меры технического обслуживания, которое делится на следующие категории [6]:
текущее обслуживание, которое включает периодический осмотр и устранение выявленных незначительных недостатков, обеспечивает безаварийное и постоянное функционирования системы.
профилактическое обслуживание: периодический запланированное мероприятие, включающий профилактику, настройка и регулировка системы, ее отдельных элементов и технических устройств, что предотвращает возникновению значительных проблем и необходимости преждевременного ремонта или замены элементов и оборудования.
ремонт: ремонт или замена любой части / элемента системы в случае непредвиденной поломки, которая может препятствовать нормальному функционированию системы.
капитальный ремонт: комплекс работ, направленных на восстановление, с возможным улучшением эксплуатационных показателей, всех элементов и оборудования системы.
Важной составляющей эффективного содержания имущества является обеспечение надлежащего контроля за его техническим состоянием.
Осуществление постоянного контроля за техническим состоянием инженерных систем и коммуникаций дома дает возможность [13]:
вовремя определить и понять причины проблем, связанных с системой и ее функционированием;
принимать правильные решения относительно необходимых действий для устранения этих проблем; определять размер средств, необходимых для решения возникших проблем;
определить лицо (физическое или юридическое), которая может выполнить работы.
Это также помогает точно спланировать бюджет организации, вовремя устранить незначительные проблемы собственными силами и предотвратить возникновение аварийных ситуаций.
Эффективный контроль за техническим состоянием систем и коммуникации дома включает плановый и внеплановый осмотр.
Плановый осмотр предусматривает осмотр состояния общедомовых систем, который проводится в соответствии с установленной периодичностью (желательно один раз или два раза в неделю) с целью выявления протечек крыши, порывов и течей в трубах тепло-, водоснабжения и канализации, предупреждения несанкционированного доступа (людей или животных) в технические помещения зданий и другие

. В план осмотров обязательно включают весенний осмотр, по результатам которого определяют мероприятия и объемы работ, необходимые для подготовки инженерного оборудования к эксплуатации в следующий осенне-зимний период, а также осенний осмотр, во время которого проверяют готовность дома к эксплуатации в осенне-зимних условиях [6,13].
Во время плановых осмотров выполняют профилактическое обслуживание дома, которое является составной частью технического обслуживания и заключается в устранении мелких неисправностей инженерных систем с целью обеспечения их бесперебойной работы.
Внеплановый осмотр предусматривает осмотр отдельных элементов здания или помещений после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые вызывают повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации [11].
В случае выявления мелких неисправностей выполняют их своевременное (оперативное) устранение собственными силами. В случае же выявления значительных дефектов – принимают решения об их устранении с привлечением, при необходимости, специализированных организаций, которые имеют разрешение на выполнение соответствующих работ.
Информацию о результатах проведенного осмотра необходимо отражать в журнале учета, который предоставляет достоверную информацию о состоянии дома и его систем.
Техническое обслуживание системы отопления включает контроль за ее работой и устранение неисправностей. К основным задачам технического обслуживания и ремонта систем отопления относятся также экономия теплоты и обеспечение исправного состояния элементов системы.
Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны [14]:
проводить с эксплуатационным персоналом и населением соответствующую разъяснительную работу;
своевременно производить наладку, ремонт и реконструкцию инженерных систем и оборудования;
совершенствовать учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды путем оснащения тепловых узлов зданий современными контрольно-измерительными приборами и приборами учета (теплосчетчики и водосчетчики), установки поквартирных водо- и газосчетчиков и обеспечивать их сохранность и работоспособность;
внедрять средства автоматического регулирования и диспетчеризацию систем;
широко использовать прогрессивные технические решения и передовой опыт эксплуатации.
Для надежной и экономичной эксплуатации организуется своевременное проведение планово-предупредительного ремонта и содержание в исправности [19]:
генераторов тепла;
внешних теплопроводов (внутриквартальных тепловых сетей);
центральных и индивидуальных тепловых пунктов с системами автоматического регулирования расхода тепла;
систем отопления;
системы горячего водоснабжения;
системы вентиляции;
тепловой изоляции трубопроводов горячей воды, расположенных в подземных каналах, подвалах, чердаках, а также в санитарно-технических кабинах.
Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать в системе водоснабжения и водоотведения [10,11]:
а) Проведение профилактических работ, планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.)