Оценка стоимости объекта недвижимости различными способами

1. Чистый годовой операционный доход определяется как разница между годовой арендной платой и расходами на содержание имущества. Расходы включают ремонт, страховку, налоговые платежи и т. д.
При расчете чистого годового операционного дохода рассчитывают следующие показатели
-потенциальный валовый доход;
-действительный валовый доход;
-чистый операционный доход.
2. Рассчитаем ставку капитализации, которая является коэффициентом, с помощью которого чистый доход конвертируется в рыночную стоимость имущества.
3. Рассчитаем стоимость здания, которая равна отношению чистого операционного дохода к уровню капитализации.
Стоимость объекта недвижимости составит 372 тыс. руб.
Затратный подход
В первую очередь осуществляется оценка рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости.
Затем производится расчет восстановительной стоимости улучшений, которые расположены на земельном участке.
Расчет стоимости основных строительных материалов по здания отображен в таблице 2, расположенной в приложении.
Общая стоимость материалов составит 22968,3 тыс. руб.
Далее, в таблице 3, расположенной в приложении, произведем расчет восстановительной стоимости здания.
Восстановительная стоимость здания составит 72221,25 тыс. руб.
Зарплата сотрудников составляет 45% от стоимости материалов, а расходы на эксплуатацию машин и оборудования – 25% от материалов

. Накладные расходы составляют 10% от прямых расходов. Общехозяйственные расходы – 14%. Процент прочих расходов – 30% от стоимости объекта.
Статьи расходов при окончательном расчете восстановительной стоимости объекта недвижимости, подлежат расчету укрупнено.
Далее происходит установление величины накопленного износа, который подлежит определению при помощи обследования фактического состояния здания или отдельных его элементов.
Далее, в таблице 4, отображенной в приложении, рассчитаем интегральный коэффициент износа здания.
Восстановительная стоимость улучшений составит 53154,84 тыс. руб.
Далее мы скорректируем восстановительную стоимость с учетом амортизации.
Корректировка расходов с учетом амортизации на дополнительные расходы по ремонту имущества и суммы доходов.
В результате было установлено, что стоимость ремонта составит 1200 за квадратный метр.
Стоимость ремонта составит 6513,6 тыс. руб.
Далее определим величину предпринимательского дохода, который составит 10631 тыс. руб.
После этого произведем суммирование рыночной стоимости прав на объект недвижимости с восстановительной стоимостью улучшений с учетом амортизации и предпринимательского дохода.
Сумма затрат составит 70299,44 тыс. руб.
Далее определим рыночную стоимость квартиры, которая составит 261,59 тыс. руб.
Сравнительный подход
Среднее значение корректировки для торговли зависит от рыночных условий и может быть существенно изменено