Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры сравнительным подходом

Порядок применения сравнительного подхода оценки следующий:
1. Изучить информацию, представленную в базах предложений о продаже аналогичных однокомнатных квартир. Данные источники информации должны находиться в открытом доступе. Например, к ним относятся: крупные агентства недвижимости, интернет-ресурсы объявлений о продаже недвижимости (например, "ЦИАН"), различные периодические издания (например, "Из рук в руки", "Недвижимость и цены").
При рассмотрении информационных источников важно обращать внимание на достоверность представленных в нем данных и актуальность предложения на дату оценки. Если возникают сомнения, то лучше уточнить сведения о предложении по указанному контактному телефону или почте.
В результате исследования необходимо выбрать 5-6 квартир-аналогов, имеющих максимальное сходство с оцениваемой однокомнатной квартирой по следующим ключевым характеристикам (характеристики представлены в порядке убывания важности):географическое расположение и инфраструктура;тип и конструкция здания;класс отделки;число комнат;состояние (ремонт);этаж;площадь кухни;наличие балконов, лоджий.
2

. Затем необходимо скорректировать цены выбранных квартир-аналогов на возможную величину скидки, которую продавец квартиры может предоставить покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и в рамках разумного торга.[15]
Размер данной поправки зависит от состояния экономики в стране в целом, состояния рынка недвижимости, которое меняется время от времени и подвержено циклическим колебаниям. В период общего экономического роста увеличиваются цены на недвижимость и продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, так как знают что цена на их объекты вырастет. Покупатель в такой обстановке заинтересован быстрее купить объект недвижимости, пока цены не поднялись ещё выше. В кризисный период продавец может предложить существенную скидку, так как он заинтересован в более быстрой продаже недвижимости, пока цены не упали ещё ниже.
Точно определить поправку на скидку при покупке объекта недвижимости довольно сложно, поэтому можно воспользоваться усредненными значениями данной поправки, определенными экспертным путем для рынка недвижимости Москвы и Московского региона (таблица 1).
Таблица 1 - Усредненное значение поправки на скидку на Московском рынке жилой недвижимости
Состояние рынка недвижимости Поправка на скидку, %
Выраженный рост 0-2
Умеренный рост 2
Равновесное положение 4
Умеренное падение 6
Падение 8
Кризис 10-15
3