Информационное и правовое обеспечение оценки рыночной стоимости однокомнатных квартир

Информацию, необходимую для оценки недвижимости разделяют на внешнюю и внутреннюю. Внешние данные в свою очередь делятся на общие и специфические. К общей информации относятся общие тенденции экономического развития. Специфические данные представлены, как правило, в виде конкретных цифр, применяемых для расчетов в соответствии с выбранным методом.
При анализе внешней информации рассматриваются такие макроэкономические показатели как: уровень инфляции, темпы роста экономики индекс деловой активности, уровень доходов граждан, политическая стабильность, уровень доверия к власти.
Главные источники внешней информации: правительственные программы и прогнозы; исследования международных экономических организаций; аналитические обзоры информационных агентств; информационно-поисковые системы; периодические издания.[9]
К внутренней информации можно отнести следующие блоки данных:
- юридический - документы, закрепляющие права на оцениваемый объект недвижимости, договоры аренды;
- экономический - информация о доходах и издержках;
- физический - информация о размерах, особенностях конструкции, используемых материалах, проведении ремонта, состоянии объекта, типе окружения, состоянии экологии.
Для проведения корректной оценки стоимости объекта недвижимости необходимо предоставить определенные документы:
1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Действующие документы БТИ (технический паспорт; экспликация (форма БТИ №22);поэтажный план; справка о состоянии здания/помещения (форма БТИ №5)).
3. Договор аренды (если помещение сдается в аренду).
4. Среднегодовая сумма расходов на содержание помещения.
5. Балансовая стоимость помещения.
6. Если на оцениваемом объекте проводятся ремонтные работы необходимо предоставить сметы на проведение работ, договор подряда, акты о приемке выполненных работ.[12]
В соответствии с законодательством РФ под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки стоимости.
Главным нормативно-правовым актом, регламентирующим оценочную деятельность в РФ является Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" №135-ФЗ от 29.07.1998 г.
В Федеральном законе №135-ФЗ определены базовые основы регулирования деятельности по оценки стоимости объектов имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ, гражданам, организациям для целей совершения сделок с данным имуществом.
Также в России действуют специальные федеральные стандарты оценочной деятельности:
1. Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО №1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г

. №297. Определяет общие понятия оценки, подходы и требования к ее проведению.
2. ФСО №2 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №298). Регламентирует цели оценки и определяет виды стоимости.[7]
3. ФСО №3 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299). Определяет требования, предъявляемые к учету и оценке.
4. ФСО №4 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010г. №508). Включает в себя порядок определения кадастровой стоимости.
5. ФСО №7 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611). Дополняет и конкретизирует положения Федеральных стандартов №1-3 и является обязательным к применению при оценке стоимости объектов недвижимости. Полный список Федеральных стандартов оценки представлен в Приложении Б.
Проведение оценки стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие основные этапы:
1. Заключение соглашения на проведение оценки с заказчиком.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.
4. Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов.
5. Обобщение результатов, полученных в соответствии с каждым подходов оценки и расчет результативной величины стоимости объекта.
6. Формирование отчета об оценке и передача его заказчику.
Регулирование оценочной деятельности в РФ осуществляется с помощью трех механизмов:
1) правовое регулирование путем издания нормативно-правовых актов;
2) регулирование со стороны государства - совокупность мер и процедур, направленных на повышение качества оценочной деятельности (система Стандартов, унификация учебных программ, сертификация качества услуг, контроль за исполнением законодательства).
Таким образом, при оценке стоимости объекта недвижимости используется внутренняя и внешняя информация. Внешняя информация включает в себя общие тенденции развития экономики, различные макроэкономические показатели. Внутренняя информация делится на юридическую, экономическую и физическую. Главным нормативно-правовым актом, регламентирующим оценочную деятельность в РФ является Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" №135-ФЗ от 29.07.1998 года. Также в России действуют специальные федеральные стандарты оценочной деятельности.
2.2 Подходы к оценке рыночной стоимости однокомнатных квартир
Для оценки стоимости объекта недвижимости применяются различные инструменты - подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами оценки (рисунок 1).
Применение тех или иных подходов и методов целесообразно в зависимости от типа объекта недвижимости