Обязательность государственной регистрации иных вещных прав на недвижимое имущество

Для большинства операций с недвижимым имуществом требуется государственная регистрация. Для осуществления государственной регистрации необходимо обратиться в регистрирующий орган, а именно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестр. Так, государственной регистрации наряду с правом собственности, подлежит регистрация вещных прав на недвижимое имущество (см. схему):
Схема. Случаи обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество
Государственная регистрация как юридический акт компетентного субъекта, признающий или подтверждающий возникновение, изменение либо прекращение права на недвижимое имущество, а также определенные ограничения такого права и обременения вещи, обеспечивает открытость владения, вводит единообразие процедуры регистрации и государственный контроль за совершением юридически значимых действий над недвижимостью. Назначение учета как единственного доказательства существования прав на недвижимые вещи - их идентификация и защита. Само себе регистрация лишь подтверждает юридическую силу правоустанавливающих документов, тем самым, не являясь основанием для возникновения права и не подлежащей самостоятельному оспариванию. Тем не менее, это важнейший элемент фактического состава для правопреемства. С этой позиции следует изучить, как видоизменяются правоотношения сторон вокруг вещи, если запись о праве на нее отсутствует в публичном реестре. Полагаем необходимо произвести с позиций актуальной судебной практики по спорам с участием, как граждан, так и коммерческих юридических лиц, а также правил законодательства, свидетельствующих о последствиях оборота такого имущества.
Рассматривая тему неоформленных правомочий на недвижимое имущество, следует начать с рассмотрения аспектов его передачи при универсальном правопреемстве. Вследствие невозможности осуществить регистрационные действия, истец вправе обратиться к универсальным правопреемникам умершего лица, к которым перешли обязанности по договору, о регистрации перехода права собственности. Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу. К правопреемникам реорганизованного (например, в форме преобразования) юридического лица также переходит в неизменном виде обязанность обеспечить надлежащую легитимацию покупателя.
Другая ситуация, если правопреемники отсутствуют. В связи с отсутствием заявления другой стороны покупатель вправе обратиться в суд по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ, который проверит исполнение обязанностей сторон по передаче и оплате товара и при наличии данных оснований обяжет государственного регистратора совершить действия по учету имущества. В случае наличия других препятствий (вследствие, например, невозможности идентификации объекта, принадлежащего продавцу и в отношении которого заявлена регистрация права собственности, либо отсутствия подтверждения права продавца на спорную недвижимость, либо недоказанности возведения объекта в установленном порядке продавцом, либо приобретения им, а впоследствии отчуждения на законном основании суды отказывают в защите права.
Согласно п. 11 Постановления № 10/22 после принятия наследства или завершения реорганизации наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности. Если правомочия предшественника не были учтены в ЕГРН, правоустанавливающими являются документы, свидетельствующие о приобретении им права собственности на имущество или подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства. При отсутствии правоподтверждающих документов судами в зависимости от срока обращения заявителя рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства и о признании права собственности в порядке наследования

. Н. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района о включении земельной доли в состав наследства, признании права собственности на нее в порядке наследования. Ей, как сестре и наследнице имущества Л., нотариальной палатой в получении свидетельства было отказано, поскольку в архиве государственного фонда свидетельство на право собственности на земельную долю, выданное на имя Л., отсутствовало. Суд установил, что за Л. на день смерти числится в собственности земельный пай, что подтверждалось архивной выпиской и справкой, выданными коллективным сельскохозяйственным предприятием, однако при жизни Л. право собственности оформлено не было; доля не была сдана в аренду предприятию, не внесена в уставной капитал предприятия, не имеется также сведений об ее аресте. Суд признал требования Н. обоснованными, включив земельный участок в состав наследственного имущества и признав за ней право собственности на него. В подобных спорах в качестве доказательств, подтверждающих законное владение наследодателя имуществом, приводятся: свидетельские показания (свидетели подтвердили, что после завершения строительства гаражного бокса супруги пользовались и владели им как собственники, храня вещи, оплачивая электроэнергию, поэтому пережившая супруга вправе унаследовать доли в праве общей собственности, список владельцев объектов на земельном участке (например, индивидуальных гаражей в гаражном обществе), справка БТИ о принадлежности наследодателю соответствующего имущества и технический паспорт о его составе.
Отдельно стоит отметить и тот факт, что, исходя из п. 34, 67 Постановления № 9, п. 4 ст. 218 и п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, на имущество в потребительском кооперативе, принадлежащем наследодателю, выплатившему за него свой паевой взнос, право собственности возникает при его жизни независимо от государственной регистрации права. Как справедливо отметил Верховный суд, отсутствие предусмотренной обязательной регистрации прав на наследуемую недвижимость ограничивает распоряжение имуществом, но никак не влияет на его принадлежность на праве собственности лицу, получившему его в порядке наследования.
Особый случай в отношении передачи по наследству недвижимого объекта, права на который возникли до введения регистрационной системы и вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» . Так, С. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования о включении имущества в наследственную массу, признании принявшей наследство и права собственности на земельный участок по тем основаниям, что приведенный участок был законно предоставлен ее умершей матери. По причине продолжительной болезни мать не оформила предоставленный ей участок, не включенный впоследствии в наследственную массу. С. наследство матери приняла, провела работы по межеванию названного участка и постановке его на кадастровый учет. В принятом при жизни ее матери решении районного Совета народных депутатов о выдачи земельного участка для индивидуального строительства не были указаны вид права, на котором предоставлен участок. В реестре по состоянию на 07.10.2015 сведения о зарегистрированных правах на приведенный объект отсутствовали. В подобных случаях, если в документе, удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ не указано право, на котором он предоставлен или невозможно определить вид этого права, такой участок считается предоставленным на праве частной собственности при условии отсутствия ее запрета (абз