Общая характеристика рынка жилой недвижимости г. Москвы

В 2019 году Москва удивила масштабами строительства: введено более 10 млн кв. м недвижимости, более 4 млн из них пришлось на жилье. С 1 июля этого года Россия перешла на новую схему финансирования строительства, которая гарантирует защиту средств покупателей и защищает права дольщиков. Девелопер теперь не вправе получать деньги от покупателя заранее: средства размещаются на эскроу-счетах в банках, а к застройщику переходят только тогда, когда дом будет достроен.
Согласно данным экспертов на эскроу-счета в Москве по состоянию на 2019 год перешло 18% новостроек, большая часть жилья – 67% - достраивается по договорам долевого участия, однако в 2020 году это соотношение должно измениться в пользу эскроу.
По информации Москомстройинвеста, в 2019 году было завершено 15 домов (в жилых комплексах «Царицыно», «Борисоглебское», «Спортивный квартал» и ЖК СУ-155 в Нагатино-Садовниках). В свои квартиры въехали более 1,6 тыс. граждан.
По словам председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, в столице остается 34 недостроенных дома. Значительную часть из них предполагается закончить в 2020 году. В 2020 году город намерен помочь 4 тыс. обманутых дольщиков.
Еще один рекорд, поставленный на рынке столичной недвижимости в 2019 году, оказался для покупателей неприятным сюрпризом: цены выросли как на новостройки, так и на жилье на вторичном рынке. По данным аналитического центра ЦИАН, в Москве 1 кв. м на вторичном рынке по итогам IV квартала 2019-го «пробил» 200-тысячный рубеж и достиг исторического максимума – 200,5 тыс. рублей.
Рост цен за «вторичку» объясняется двумя причинами. Во-первых, наконец-то начали восстанавливаться реальные доходы жителей столицы

. Тем, кто пока не заметил, что его финансовая жизнь налаживается, придется довольствоваться второй причиной – цены на первичном рынке повышаются из-за перехода на эскроу-счета.
С начала 2019 года цена квартир в новостройках экономкласса выросла на 12% (на территории Новой Москвы – на 12,5%) и взяла планку в 170 тыс. руб. за 1 кв. м. В сегменте комфорт-класса стоимость жилья выросла на 7,3%, в бизнес-классе – на 3,4%.
Тот факт, что с введением эскроу-счетов квартиры подорожают на 7–10%, был ясен еще в 2018 году, сейчас это и происходит.
Когда дом возводится на кредиты, мотивация продавать квартиры с дисконтом на этапе котлована нет. Девелоперу невыгодно предоставлять покупателю сидку, если полученные средства нельзя потратить на строительные материалы.
Стоит обратить внимание на тот факт, что в 2019 году во многих строящихся жилых домах цены на квартиры просто взлетели. Примечательно, что это произошло еще до введения эскроу-счетов. Эсперты называют повышение цен спекулятивным: застройщики хотели получить максимальную прибыль до перехода на эскроу, чтобы потом на эти деньги спокойно достраивать дома. В итоге получилось, что на новую модель финансирования перешло только 18% строящихся проектов, а вот цены повышены почти везде.
Если доходы населения не растут, единственным способом поддержки спроса на новостройки является ипотечная ставка. В 2019 году именно после снижения ставок до 9% (а в крупных ипотечных банках – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк – минимальные ставки понизились и вовсе до 8–8,4%) люди пошли за ипотекой.
Во второй половине 2019 года ипотечные ставки упали, что сказалось на увеличении объема выданных ипотечных кредитов