Направления совершенствования ипотечного кредитования

В современных условиях отмечается тенденция интенсификации банковского ипотечного жилищного кредитования. В «Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года» особое значение придается наращиванию объемов жилищного строительства и улучшению комфортности жилищных условий. В разделе «Целевые показатели по ипотеке и жилищному строительству» указанного документа поставлена задача повысить обеспеченность населения жильем к 2024 г. до 28-30 кв. м на человека, а к 2030 г. превысить этот уровень. Предполагается также довести к 2030 г. до 70% долю городов с благоприятной городской средой. Необходимым условием выполнения этих показателей является увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. м в год., в том числе за счет объема ввода в многоквартирных жилых домах до 80 млн. кв. м и до 40 млн. кв. м за счет индивидуального жилищного строительства.
Рисунок 11 - Целевые показатели Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, млн. кв. м в год [31]
Целевыми показателями Стратегии развития строительной отрасли предусмотрено, что объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке (под залог прав по ДДУ) достигнет к 2030 г. 1,1 млн штук против 0,4 млн штук по итогам 2019 г., а объем выданных ипотечных кредитов вырастет более чем в 2 раза – с 2,8 трлн руб. в 2019 г. до 6,2 трлн руб. в 2030 г. При этом доля строительства многоквартирных жилых домов, профинансированного за счет ипотечного кредитования, поднимется с 17,5 до 53%
По данным Банка России, на начало сентября 2020 г. в банках открыто почти 180 тыс счетов эскроу, на которых аккумулировано более 600 млрд руб. Банки одобрили финансирование более чем на 1,8 трлн руб., а объем ссудной задолженности достиг 667 млрд руб. По данным Банка России, средняя процентная ставка на всем жизненном цикле кредитного договора составляет 4- 6%.
Рисунок 12 - Динамика использования счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве и Динамика кредитования объектов, реализуемых с использованием счетов эскроу [33]
Ипотечные жилищные кредиты будут выдаваться в среднем на срок до 30 лет с первоначальным взносом не менее 20–30% стоимости жилья. Средняя ставка по ипотечному жилищному кредиту, определяемая как сумма стоимости привлечения средств и маржи кредитора (операционные издержки, плата за кредитный риск и прибыль), будет снижаться как за счет сокращения этой маржи, так и за счет снижения стоимости привлечения средств.
Рисунок 13 - Прогноз ипотечного жилищного строительства, трл руб [32]
Меры Банка России также поддерживают проектное и ипотечное финансирование. Для сокращения нагрузки на капитал банков и стимулирования продолжать кредитование банкам предоставлено право при ухудшении положения застройщиков в связи с пандемией принимать решения о неухудшении оценки ссуд на строительство жилья. Банки предлагают продолжить обсуждение вопроса выхода из послаблений с учетом отложенного влияния кризиса насостояние банковской системы и необходимости последующего плавного и предсказуемого выхода из режима послаблений. В целях развития проектного финансирования Банк России важно ускорить реализацию в нормативных документах возможности признания ипотечных кредитов, предоставленных под залог прав по договорам участия в долевом строительстве, обеспеченными ссудами в целях формирования банками резервов, что позволит применять к ним соответствующие пониженные ставки резервирования.
Среди множества возможных путей, направленных на совершенствование ипотечного кредитования, можно выделить следующие:
1) совершенствование оценки кредитных рисков. Основная задача банков, предоставляющих кредиты, в том числе и ипотечные, заключается в получении более полной информации о потенциальном заемщике.
Однако сведения о прошлом опыте заемщика – не единственный значимый фактор кредитного риска. Важной характеристикой является текущая долговая нагрузка – особенно когда речь идет о таком долгосрочном продукте, как ипотечный кредит

. Чем выше уровень долговой нагрузки, тем больше вероятность, что при снижении доходов (номинальном или реальном, обусловленном недостижением темпов роста заработной платы темпов инфляции) заемщик не сможет своевременно исполнять обязательства по кредиту. В мировой практике не является редкостью законодательное ограничение полной долговой нагрузки: при достижении определенного показателя (разного в разных странах) человек просто лишается возможности взять новый кредит. Банк России тоже начинает применять меры в этом направлении – пока в форме установления надбавок к коэффициентам риска, а не прямых запретов.
Чем большая надбавка установлена, тем больше капитала требуется зарезервировать банку при предоставлении такого кредита. Банки стремятся использовать в скоринге и собственные разработки, привлекая максимально доступный спектр источников информации. Если в случае с потребительским кредитованием на небольшие суммы затраты на проведение масштабного исследования могут не окупиться, то для ипотеки их использование целесообразно. В последние годы предпринимаются попытки задействовать в скоринговой модели данные из такого источника, как профили социальных сетей.
Эти сведения участвуют в формировании психометрических портретов заемщиков, позволяют уточнить как позитивные факторы, так и проблемные зоны, подозрительные аномалии. Во внимание принимаются интересы и предпочтения, личные связи, деловое окружение, встречи и перемещения. Упрощенный пример: если человек вступает в группу «Антиколлектор» и проявляет там активность, банк снизит оценку его надежности, а если место работы в профиле соответствует с заявленному в анкете, и в друзьях много работников той же организации – повысит,
2) использование банком аутсорсинга и ипотечного брокера как стратегического партнера. Роль ипотечных брокеров – консультирование потенциальных заемщиков. Перед ними стоит задача организовать связь между заемщиками и банками, а также осуществить сопровождение в процессе документального оформления. Работа ипотечного брокера принесет пользу как банкам, так и самим заемщикам. Сегодня на рынке ипотечного кредитования представлено множество кредитных продуктов, условия в разных банках существенно отличаются (причем могут зависеть от категории заемщика: например, одни банки предлагают более выгодные условия молодым семьям, другие – работникам бюджетной сферы и т.д.). Без квалифицированной помощи проанализировать весь спектр предложений и выбрать оптимальный для себя достаточно трудно.
Сложности возникают и на стадии сбора пакета документов: хотя за последние годы она существенно упростилась (часть справок кредитная организация запрашивает самостоятельно и получает в электронном виде без участия заемщика), пакет документов на оформление может по-прежнему быть весьма объемным. Деятельность ипотечного брокера организуется по следующей схеме: клиент, которому нужно получить средства на покупку недвижимости, обращается к ипотечному брокеру и заключает договор на оказание услуг. Ипотечный консультант анализирует особенности клиента (сумму первоначального взноса, доход, возможность использования государственных программ и т.д.), подбирает доступные варианты кредитования и проводит их сравнение.
Ипотечный брокер должен работать не с одним банком, а с их широким списком – только так можно обеспечить полноту охвата предложений и представление интересов клиента (а не отдельной кредитной организации). Частично консультационные услуги в вопросах ипотечного кредитования оказывают риэлторские агентства, но консультациями возможности ипотечных брокеров не должны ограничиваться. Работа ипотечных брокеров не должна заканчиваться в момент получения кредита, они обслуживают выданные кредиты вплоть до выкупа дефолтных закладных [31]