Оценка объекта недвижимости

Объектом оценки является складской комплекс класса В, расположенный по адресу Московская область, г. о. Люберцы, рп. Октябрьский, ул. Ленина, 47, стр. 1., предназначенный для сдачи в аренду юридическим лицам для использования ими складского помещения в оптово-распределительных целях, то есть для временного хранения непродовольственных товаров с последующей поставкой его в торговые сети.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для нахождения его реальной стоимости с целью покупки инвестором, для вложения финансовых ресурсов и последующего получения дохода.
В текущих рыночных условиях крупным гипермаркетам принадлежит большая часть рынка продаж в розницу продовольственных и непродовольственных товаров, а они в свою очередь закупают товары массового производства продолжительного срока хранения не напрямую у производителя, а у поставщиков, способных выполнить строгие условия договоров в части частоты, объемов и сроков поставки, упаковки и маркировки товаров. Таким образом перед оптовой поставкой большинство товаров нуждаются в неопределенном по продолжительности сроке хранения, возможной переупаковки или расформировании, а складской комплекс необходимое звено этой цепочки.
В оцениваемом складском комплексе присутствуют следующие помещения:
основного назначения: для хранения товаров, зоны для приемки и выдачи товаров, помещения для упаковки, маркировки или переукомплектации товаров;
вспомогательного назначения: для хранения поддонов, тары и упаковки;
подсобно-технического назначения: для размещения инженерных коммуникаций, котельной, кладовых хозяйственного инвентаря,
административно-бытового назначения: офисы для размещения административных подразделений, комнаты отдыха, кухни, выставочные залы для образцов, санитарные узлы.
Складской комплекс сдается в аренду с регистрацией договоров свыше одного года и ежегодной индексацией арендной ставки. Строительный комплекс относится к классу «В». Ключевые параметры складского комплекса представлены в таблице 1.
Таблица 1. Параметры оцениваемого складского комплекса класса «В»
Общая площадь, м2
4 608,0
Арендная площадь, м2
4 257,80
Количество этажей 1
Строительный объем, м3
27 648
Соотношение арендуемой и общей площади 0,924
Инвестиционная стратегия Сдача в аренду
Год постройки 2012
Рис. 1. Визуализация объекта
Складской комплекс расположен в черте поселка Октябрьский на Юго-Востоке Московской области на центральной улице, ул. Ленина 47 стр. 1, она же Новорязанское шоссе. Складской комплекс располагается на участке площадью 5 299,2 м2, находящимся у собственника в бессрочной аренде у города, стоимость земельного участка или приобретение прав на него в таком случае не подлежит оценке.
Размеры участка включают в себя непосредственно размеры складского комплекса и прилегающую территорию, предназначенную для маневров грузового автотранспорта арендаторов и их заказчиков, также на территории имеется свободная площадь для парковки сотрудников и клиентов.
Складской комплекс находится на территории торгового центра «Текстиль Профи», имеет хорошее асфальтовое покрытие и со всех сторон окружен нежилыми зданиями промышленного назначения, въезд на территорию участка расположен с южной стороны, сквозного проезда от участка на восток и север нет, проезжая часть находится с запада.
Рис

. 2 Месторасположение объекта
Складской комплекс находится вдали от жилых зданий, а именно в 220 метрах от ближайшего жилого дома, расположенного к западу от складского комплекса.
Земельный участок, на котором находится складской комплекс, относится к землям населенных пунктов, расположен в зоне производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, имеет все необходимые коммуникации и ровный рельеф. В районе работы складского комплекса отсутствуют заповедники, заказники, пути миграции животных и птиц, его территория не входит в перечень историко-культурных ценностей. Размещение на данном участке складского комплекса не противоречит зонированию по генеральному плану. Вид использования земельного участка соответствует расположенному на нем складскому комплексу.
Въезд на территорию складского комплекса осуществляется с запада с Новорязанского шоссе, при этом въезд на территорию комплекса предполагается с юго-западного торца здания. Здание складского комплекса находится в 400 м от Новорязанского шоссе, вдали от парковок и жилых домов, без проезжей части в непосредственной близости от здания.
К преимуществам оцениваемого объекта можно отнести:
потенциально перспективное расположение в черте поселка Октябрьский с удобным съездом на федеральную автомагистраль;
уровень развития инфраструктуры, автобусная остановка рядом;
наличие коммуникаций;
актуальность целевого назначения, которая выявляется при анализе спроса на недвижимость.
наличие благоустроенной асфальтированной территории без дополнительных вложений
К недостаткам объекта недвижимости можно отнести:
отсутствие возможностей для дальнейшего расширения в будущем в связи с плотной застройкой промышленными объектами;
существенные затраты на административный ресурс при оформлении документов.
Выбор метода оценки складского комплекса
Выбор метода оценки складского комплекса заключается в определении и расчете стоимости объекта оценки сравнительным, затратным или доходным подходом и обоснования удельного веса метода оценки в конечной стоимости объекта. При этом основными критериями получения необходимой информации служат:
- для сравнительного подхода: наличие сопоставимых объектов оценки по качественным и количественным характеристикам и достоверная информация по рыночным ценам (цене предложения на них);
- для затратного подхода: наличие сопоставимой информации по объему фактических затрат, необходимых для возведения объекта недвижимости со схожими характеристиками при его строительстве не позднее 5 лет до оценки;
- для доходного подхода: наличие достоверной информации о чистых денежных потоках, получаемых в процессе эксплуатации объекта недвижимости.
В наличии имеются официальные данные о произведенных собственником затратах в период строительства складского комплекса с 2010 по 2012 год (таблица 2).
Таблица 2. Фактические затраты на строительство складского комплекса
Наименование 2010 год 2011 год 2012 год Итого
Разработка и согласование проектной документации 3 260 0 0 3 260
Подготовка территории строительства 650 0 0 650
Наружные сети и сооружения 3 500 0 0 3 500
Строительство и отделка 0 23 550 22 000 45 550
Коммуникации, сети и связь 0 1 640 1 180 2 820
Маркетинговые мероприятия 1 000 1 000 1 000 3 000
Содержание управления строящегося складского комплекса 0 1 400 1 400 2 800
Непредвиденные расходы 421 1 310 1 209 2 939
Итого: 8 831 28 900 26 789 64 519
Итоговая стоимость строительства непосредственного складских помещений составила 64,519 млн