Международная практика оценки недвижимости

Введение
Процесс оценки недвижимости за рубежом практически идентичен этой процедуре в России и включает в себя определенную систему действий специалиста – от определения рассматриваемого объекта до передачи клиенту готового отчета об оценке.
Основная цель оценки имущества - определить рыночную стоимость объекта и согласовать результат с клиентом. В зависимости от того, как будут использоваться полученные результаты, и какие свойства следует оценивать, определяются требования к специализированной информационной поддержке и необходимой обработке данных. Благодаря детальному анализу всех возможных факторов – от общего состояния экономики до особенностей рассматриваемого объекта – оценщику удается установить взаимосвязь между параметрами, от которых зависит конечная стоимость объекта.
Но финансовые выгоды, которые можно получить от покупки недвижимости, в значительной степени определяются ценой, по которой инвестор приобретает недвижимость. Действительно, если происходит приобретение недвижимость по завышенной цене, сложно ожидать, что в ближайшее время эти инвестиции могут принести доход.
Приобретение недвижимости за границей обычно осуществляется с помощью профессиональных агентов по недвижимости, в состав которых входят как российские специалисты, так и агенты по недвижимости страны, в которой находится недвижимость. Конечно, эти специалисты знают рынок, на котором они работают, у них есть как рыночные условия, так и информация о ценах. Проблема, однако, заключается в том, что все они являются заинтересованными сторонами, то есть финансово заинтересованы в сделках купли-продажи, и их доход напрямую или косвенно зависит от суммы сделки – чем выше цена, тем выше доход. Это в большей степени относится к местным агентам по недвижимости, которые часто связаны с владельцами недвижимости и представляют их интересы.
Оценка недвижимости в США
Оценка недвижимости в США – это сфера деятельности для специалистов с большим опытом, повышением квалификации и специальной подготовкой в ​​области оценки. В Соединенных Штатах оценщик недвижимости обычно не оценивает коммерческую, личную или интеллектуальную собственность. Есть место и место для оценки оценщиков. Существуют специалисты по оценке дохода от недвижимости или других активов, не приносящих доход.
Каждая оценка имущества, проводимая федеральной корпорацией США, должна проводиться только оценщиком с лицензией (или сертификатом) от государства, на территории которого находится имущество

. На практике финансовые учреждения, заинтересованные в оценке недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения своей профессиональной подготовки и членства в институте оценки.
Институт оценки продолжает принимать заявки, предлагая два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов и один для видов деятельности, не приносящих никакой доход.
Очень важно, чтобы оценщик своевременно получал достоверную информацию. В настоящее время в Соединенных Штатах рыночная информация передается через модем, который обновляет ее ежедневно, что важно для оценщика, у которого также есть брокерские фирмы по недвижимости. Они специализируются на рынке генераторов доходов от недвижимости и располагают достоверной информацией о продаже объектов, условиях финансирования лизинговой сделки и условиях заключения договоров аренды на рынке[1, с. 45].
В работах современных исследователей неоднократно отмечалось, что международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. В то же время, существует общее понимание того, что у МСО должна быть общая точка зрения, не просто наименьшая общая замена, а прочная основа, представляющая единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и независимых от политических границ[2].
Поэтому мы можем сделать вывод, что хорошо разработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, вмешивающиеся в рынок опытных специалистов и Опытный создать для правильного функционирования рынка недвижимости и осуществления разумной оценки объектов.
2. Принципы оценки недвижимости зарубежных стран
Методология определения оценочной стоимости за рубежом основана на сравнении продаж, или изучении рыночных цен сделок с недвижимостью (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония для земельных участков) или капитализации полученного дохода от потенциального лучшего и более выгодного использования объектов недвижимости (некоторые швейцарские кантоны, отдельные объекты в Дании и Швеции). Также используется дорогостоящий метод, то есть расчет затрат, которые понадобятся для полного восстановления этого объекта (Индонезия, Япония и Южная Корея – для зданий) или комбинации всех трех из этих методов (США, Канада, Нидерланды)