Формирование жилого фонда социального использования: современное состояние

Покрытие потребностей в жилье в истории нашей страны- одна из самых острых и настойчивых проблем. Современное правовое регулирование жилищных отношений предполагает, что предоставление жилья нуждающимся гражданам становится заботой самих граждан. Формирование рынка доступного жилья - один из приоритетов современной государственной политики.
На практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения, который измеряется как отношение средней стандартной стоимости (обычно двухкомнатной квартиры) в определенном регионе и среднего годового дохода семьи из трех человек. Коэффициент доступности жилья показывает, сколько лет требуется такой семье, чтобы купить дом на уровне своего дохода. В связи с тем, что жилье является дорогостоящим "продуктом долгосрочного использования", решить жилищную проблему без дополнительной государственной помощи в любой стране невозможно.
Средний российский уровень жилищной безопасности на одного жителя составляет 19,7 м2, что в 2-3 раза ниже, чем в Европейском союзе и США. Конечно, планируется увеличить этот показатель, но следует учитывать, что рост цен на жилые помещения, в зависимости от их свойств и местоположения, происходит по-разному. Сегодня строится меньше новых жилых зданий, и около половины строящихся в настоящее время квартир являются элитными, что не решает социальных проблем.
В ноябре 2008 года концепция долгосрочного социально- одобрил экономического развития страны на период до 2020 года. Государственная жилищная политика для граждан со средним уровнем дохода (т. е. доход ниже среднего, но не как руку классифицировать) направлена на создание системы мер по государственной поддержке и развитию сотрудничества. В частности, планируется решить проблему развития и реализации института аренды жилья.
Следует отметить, что работодатели во многих экономически развитых странах мира составляют большинство городского населения. Так, в качестве одной из особенностей швейцарской жилищной системы следует отметить, что в этой стране институт арендаторов жилых зданий более значителен, чем институт собственников жилья (около 8% граждан используют жилые помещения на арендной основе). Среди задач государства в жилищном строительстве в Швейцарии- создание жилищных условий для людей, которые не могут решить свои собственные жилищные проблемы. Государство не вынужден, исполнять эту функцию, так как рынок учитывает потребности малоимущих граждан, многодетных семьях и т. д. В то же время швейцарский опыт в этой части очень интересен тем, что помощь государства в решении этой проблемы не отключает рыночные механизмы предоставления жилья гражданам. Договор аренды жилья в России представлен договором социальной аренды и договором аренды жилья. Последний в литературе получил название "купеческий договор аренды" и начал активно развиваться одновременно с" потребительским " договором социальной аренды жилых помещений.
Трудовой договор также используется для формирования отношений по использованию жилых помещений в специализированном жилищном фонде. Однако в программе социально-экономического развития речь идет о договоре аренды жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, понятие "аренда жилья" приобрело более широкое содержание, поскольку наем в современных рыночно-экономических условиях направлен не только на жилищные потребности граждан, но и на прибыль. Цель получения прибыли стала критерием выделения жилищных запасов в коммерческих целях.
Термин "коммерческий" указывает, что жилые помещения из жилищного фонда предназначены для коммерческого использования. Жилищный фонд-совокупность всех помещений на территории России (Часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса РФ). Жилищный фонд включает в себя различные виды жилых помещений, независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, детские дома для инвалидов, ветеранов и т

. д.), Квартиры, офисные помещения и другие жилые помещения в других зданиях, пригодных для проживания.
В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования являются прибыльными за счет заключения договора коммерческой аренды. Коммерческие жилищные запасы могут принадлежать как частным лицам, так и государственным учреждениям.
Особенность коммерческого жилищного фонда заключается в том, что он может включать жилые помещения, находящиеся в государственной собственности гражданами и юридическими лицами, за исключением жилых помещений индивидуального и социального назначения и жилых помещений специализированного фонда. Кроме того, жилые помещения городского жилищного фонда не могут быть прибыльно использованы.
Поскольку в органах публичной власти все более очевидным становится понимание того, что институт договоров социального найма не способен решить жилищную проблему, то предпринимаются попытки разработки новых решений, в рамках которых можно было бы преодолеть хотя бы некоторые из недостатков договоров социального найма. Характерным решением такого рода является порядок использования по постановлению правительства Москвы одного из многоквартирных домов в Москве. В этом постановлении (п. 3) дается определение дома коммерческого использования (доходного дома) – таким теперь следует считать «жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе – гражданам, проживающим в городе Москва не менее 10 лет». Такая формулировка базируется на нормах Гражданского кодекса РФ (гл. 35 «Наем жилого помещения») и, казалось бы, может считаться легитимной. Следует, однако, учесть мнение П.В. Крашенинникова, который считает, что «…доходные дома должны принадлежать коммерческой структуре, инвестору, оплатившему их строительство. Из муниципального фонда... устраивать доходные дома нельзя». Эта позиция обосновывается тем, что по действующему законодательству «…органы местного самоуправления не должны заниматься коммерческой деятельностью и, соответственно, использование муниципального жилого фонда для коммерческого найма незаконно».
Статьи 14, 16, 50 ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» закрепляют положение, где к вопросам местного значения поселений относятся: обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, а также организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда; создание условий для жилищного строительства, а также факт того, что в собственности муниципальных образований может находиться жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. Перечни вопросов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления, сформулированы как закрытые. В этой связи ЖК РФ не может выступать тем нормативно-правовым документом федерального уровня, который способен эти перечни дополнить, хотя следует заметить, что в его тексте звучит прямо противоположное, а именно, право органов местного самоуправления выступать в роли наймодателей по договору коммерческого найма.
Таким образом, в России в соответствии с действующим законодательством наем жилья является и формой социальной поддержки определенных категорий граждан при предоставлении жилых помещений на его основе из государственного или муниципального жилищного фонда, и договором, опосредующим один из видов предпринимательской деятельности частными собственниками жилья