Экономика недвижимости и противоречия и пробелы в государственном законодательстве

Введение. В современной экономике Российской Федерации государственная регистрация прав на недвижимое имущество является основным фактором, обуславливающим эффективность гражданского оборота и обеспечивающим защиту прав собственников в стране.
В настоящее время в России отсутствует полноценный гражданско-правовой механизм, обеспечивающий регистрацию прав на недвижимое имущество. Так же отсутствует достоверный и актуальный реестр прав собственности. Среди основных проблем государственного регулирования недвижимого имущества занимают вопросы судебной и правовой защиты прав собственности.
Противоречия и пробелы в государственном законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость отрицательно влияют на политическую и общественно-экономическую сферы жизни общества. Следовательно, дальнейшее развитие экономики недвижимости в Российской Федерации невозможно без решения указанных выше проблем.
Основная часть. Понятие недвижимого имущества можно отобразить в виде пяти элементов:
- воздушное пространство;
- земельный участок;
- объекты над поверхностью участка;
- имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
- комплекс прав на объекты недвижимости.
Из представленных выше элементов, четыре – отображают физический состав недвижимого имущества, а пятый – юридическое содержание.
В условиях рыночной экономики актуальным является процесс оценки недвижимого имущества, который представляет собой процедуру определения стоимости объекта либо прав владения объектом недвижимости.
Цель оценки недвижимости в каждой сделке своя. Процедуру оценки проводят в случаях:
- передачи имущества в уставный капитал юридических лиц;
- при передаче в аренду, при осуществлении мероприятий приватизации;
- в случае переуступки долговых обязательств, связанных с объектом оценки – недвижимым имуществом;
- в случае раздела имущества либо составления брачных контрактов;
- в случае ипотечного кредитования;
- если существует необходимость предоставления недвижимого имущества в качестве залога;
- если на законодательном уровне предусмотрено изъятие недвижимого имущества у собственника для государственных нужд;
- в случае если необходимо определить налогооблагаемую базу;
- при продаже или иным видом отчуждения недвижимого имущества.
Не смотря на широкий перечень целей оценки недвижимого имущества, чаще всего необходимость возникает при реализации различных хозяйственных сделок либо с целью дальнейшего налогообложения.
Преимуществом налогов на недвижимое имущество для государства является стабильность налогооблагаемой базы, так как данный вид налога не зависит от результатов финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщика. Но, не смотря на данное преимущество, в Российской Федерации уровень мобилизации имущественного налога значительно отстает от совокупных поступлений налогов в бюджет. Это можно объяснить наличием двух причин:
- неэффективна практика администрирования имущественным налогом;
- недостаточно совершенный механизм взимания налога.
Согласно законодательству РФ, можно выделить три вида налога на движимое и недвижимое имущество:
1. Земельный налог, уплачиваемый собственниками земельных участков. Налоговой базой является кадастровая стоимость участков, которая устанавливается в соответствие с Земельным кодексом РФ.
2. Налог на имущество организаций, уплачиваемый организациями, которые имеют на балансе движимое и недвижимое имущество.
3. Налог на имущество физических лиц, уплачиваемый физическими лицами, имеющими в собственности какое-либо строение или сооружение.
Согласно действующему законодательству, размер налога на недвижимое имущество, кадастровая стоимость которого не превышает 300 тыс. руб., составляет 0,1 %. Размер аналогичного вида налога, взимаемого с юридического лица - 2,2%. То есть ставки налогов различаются в 22 раза.
В случае уравнения ставки налога на недвижимое имущество физических и юридических лиц, налоговая нагрузка юридических лиц снизится за счет повышения налоговой нагрузки юридических лиц, что противоречит регулирующей и социальной функциям налога. Так же следует учитывать, что определение базы налогообложения по данным бухгалтерского баланса является наиболее оптимальным для юридических лиц и абсолютно неприемлемым для физических лиц.
В рамках решения данной проблемы целесообразно объединить в единый налог земельный налог и налог на имущество физических лиц.
Имущество юридических лиц предлагается облагать отдельным налогом.
Так как процесс масштабного введения налога на недвижимость является перспективной задачей, коррективы вносить следует в существующий механизм начисления и взимания налога на недвижимое имущество, а также в порядок их администрирования.
По мнению автора в современных условиях недостаточно используются существующие резервы налоговых доходов от земельного налога и налога на имущество физических лиц

. То есть, перед вводом нового налога на недвижимость следует наладить механизм использования налогового потенциала уже действующих имущественных налогов.
В России одной из важнейших проблем процедуры взимания имущественного налога является наличие сложного и затратного механизма регистрации недвижимого имущества. Необоснованно высокие расценки на услуги государственных организаций так же являются препятствием к формированию налоговой базы в стране.
Таким образом, среди наиболее проблемных вопросов относительно взимания налога на имущество в РФ можно выделить следующие:
- у органов местного самоуправления отсутствуют стимулы к проведению инвентаризации и составлению реестров имущества;
- проблемы оформления прав имущества, земли и собственности;
- неэффективная система администрирования имущественных налогов в стране.
В современных условиях налоговые органы местного самоуправления не мотивированы к сбору тех видов налогов, которые не поступают в бюджет и не являются предметом отчетности.
Кроме этого, налоговые органы не предоставляют информацию органам местного самоуправления, касающуюся имущества потенциальных плательщиков имущественного налога.
Данную проблему следует решить создав единые подходы к работе органов местного самоуправления, финансовых и налоговых органов. При этом органы местного самоуправления должны тесно взаимодействовать с налоговыми органами и активно участвовать в процессе администрирования имущественных налогов.
Для улучшения администрирования имущественных налогов следует создать специальные отделы:
- отдел, несущий ответственность за взимание налогов с объектов незавершенного строительства;
- отдел, контролирующий правильность исчисления и взимания налога;
- отдел, контролирующий соответствие показателей, содержащихся в кадастре реальным показателям.
Наличие инфляции в стране предполагает проведение периодических процедур переоценки недвижимого имущества. В России может быть использован опыт Германии, где не смотря на относительно стабильную экономику, переоценка имущества производилась раз в три года. В зависимости от уровня инфляции в будущем сроки переоценки имущества могут быть изменены.
В качестве следующего способа решения сформулированной проблемы целесообразно предложитьВведение

соотношения налога на имущество физических лиц и земельного налога. То есть, установление определенного срока строительства, в течение которого взимался только земельный налог. Налог на имущество уплачивается после завершения строительства и регистрации права собственности.
В случае если владелец после завершения строительства уклоняется от уплаты налогов не регистрируя объект строительства в учреждениях юстиции, следует в качестве меры наказания увеличить для него ставку налога на землю в несколько раз. Завышенная ставка налога на землю будет действовать до тех пор, пока владелец не зарегистрирует свои права на имущество.
Таким образом, предложенные меры позволят увеличить доход местных бюджетов за счет роста налоговых поступлений по земельному и имущественному налогов.
Регулирование сделок с недвижимостью – функция государства, а сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, возникающих при проведении сделок с недвижимостью, является рынком недвижимости.
Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на составные части. На рисунке 1 изображена общая классификация рынка недвижимости России.
Рисунок 1 – Сегментация рынка недвижимости России
Рынок земли – основа всего рынка недвижимости. Земля выступает главным фактором производства всех социальных и экономических благ. На земле выращивают культурные растения, выводят скот, строят здания коммерческого и жилого назначения, заводы и другие предприятия