Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

Современное понятие ипотеки возникло не сразу, оно было вызвано различными экономическими потребностями общества, такими как, развитие его товарно-денежных отношений. Со временем понятие совершенствовалось, стало отражать особенности времени и особенности каждой страны.
По мнению Н. П. Назарчука [26, с. 5], термин «ипотека» происходит от греческого слова «hypoteka» – залог, заклад. Впервые слово «ипотека» использовалась в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). Солон в 594 г. до н.э. внес предложение помещать на имении должника столб с записью, которая будет извещать о том, что данная территория предназначается обеспечением прав кредитора на конкретную сумму. На столбе делались отметки обо всех долгах собственника земли. В дальнейшем столб получил название ипотека. Позже для таких целей стали использовать специальные книги, которые назывались ипотечными.
В настоящее время под ипотекой понимают форму обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю) из стоимости заложенного недвижимого имущества [13].
На сегодняшний день население нуждается в государственной поддержке в квартирном вопросе. Государство не имеет возможности выделять прямую субсидию каждому человеку, тем не менее, оно может предложить сотрудничество частному капиталу. В этом случае речь идет о социальной ипотеке, где наряду с заемщиком и кредитором добавляется государство.
Цель государства в данном случае – обеспечение жильем отдельных категорий граждан, которые не могут приобрести жилье, а также поддержка равновесия между спросом и предложением на рынке жилья в исключительных случаях (кризис, посткризисный период) [18].
Ипотечными заемщиками могут быть физические лица, закладывающие свой дом, или компании, закладывающие коммерческую недвижимость (например, помещение их собственного бизнеса).
Кредитором, как правило, является финансовая организация, например банк, кредитный союз или строительный кооператив, в зависимости от ипотечной системы страны.
По мнению З. Л. Гариповой [16, с. 26], ипотечное кредитование – это процесс выдачи долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества.
Е.В. Кузьмина [24, с. 39] считает, что под ипотечным кредитованием понимается долгосрочный, обеспеченный жилищным недвижимым имущественным, финансово-кредитный (долговой) инструмент, который позволяет получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, которые предоставляются жилищным фондом, под будущие доходы.
И. А. Долматович [17, с. 33] полагает, что использование механизма ипотечного кредитования позволяет заинтересованным сторонам достигать своих целей – банку получать доход, клиенту приобретать жилье за счет кредитных денежных средств, которые получит застройщик (если это объект первичного рынка жилья) или банк переведет на счет продавца (если это объект вторичного рынка жилья).
В Российской Федерации действует двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования

. Она не предполагает диктата федерального центра, а лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий [19].
Ипотечное жилищное кредитование, по мнению О. Н. Лоскутовой [25, с. 869], выполняет важные экономические и социальные функции:
– финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречия между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;
– вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;
– стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли;
– привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно-кредитной систем страны;
– минимизация рисков участников жилищно-кредитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;
– содействие развитию и оздоровлению фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг;
– повышение социального статуса заемщиков – покупателей жилья, повышение их мотивации и эффективности труда;
– рост занятости, укрепление семьи и содействие решению демографических проблем.
Ипотечное кредитование основывается на пяти основных принципах: платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого использования средств.
Ипотечный кредит имеет свои базовые характеристики:
1) размер кредита;
2) размер первоначального взноса;
3) срок кредита;
4) процентная ставка;
5) тип платежа по кредиту;
6) другие особенности, которые могут значительно варьироваться [22].
По мнению А. Д. Языкова [33, с.40], ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредитов, подвержено рискам (рисунок 1.1).
Риски ипотечного кредитования
Риски кредитора
Риски заемщика
Имущественные риски
Кредитный риск
Риск изменения процентных ставок
Рыночный риск
Риск изменения валютного курса
Риск утратытрудоспособности
Риск повреждения имущества
Риск утраты титула собственности
Рисунок 1.1 – Риски ипотечного кредитования
При ипотечном кредитовании кредиторы и заемщики имеют ряд рисков, также выделяют и имущественные риски.
Кредитный риск – это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредиторов это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.
Риск изменения процентной ставки заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию и несбалансированности активов и пассивов.
Рыночный риск может появиться при резком снижении цен на жилье.
Риск изменения валютного курса возникает, когда на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в иностранной валюте.
В случае утраты трудоспособности заемщик не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на
заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.
– земельные участки;
– предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
– жилые дома; квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
– дачи, садовые дома, гаражи и др