Разработка концепции девелоперского проекта

Девелопмент проекта включает в себя:
- Поиск подходящего участка под застройку.
- Маркетинговые исследования города и анализ месторасположения участка.
- Разработку концепции и бизнес-плана проекта.
- Привлечение финансирования.
- Управление проектированием и строительством объекта.
- Брокеридж (привлечение арендаторов).
- Запуск объекта и последующее управление его работой.
- Обоснование эффективности предлагаемого проекта.
В 2020 году планируется проект строительства и запуска ТРЦ «Колибри» в г. Москва и реализация проекта с экономическим обоснованием.
1. Анализ участка: Участок застройки обладает как преимуществами, так и недостатками с точки зрения развития на нем объекта торговой недвижимости:
Преимущества:
1. Ближайшее окружение Участка проекта достаточно однородно и представляет собой:
- Жилые дома (вблизи ЖК "Зеленая Миля");
- С удобным доступом личным автомобильным и наземным транспортом (маршрутные такси);
- Конкурентная ситуация в районе расположения Участка достаточно благоприятна;
- Характеризуется на данный момент минимальным наличием торговых помещений: 3 супермаркета (2 Дикси, Гранат), 2 небольших не сетевых магазина;
- Проект обладает хорошей видимостью со стороны прилегающей к Участку улицы Бачуринская и улицы Александры Монаховой.
Недостатки:
- ƒ Недостаточная концентрация жилых зданий в районе расположения земельного участка свидетельствует об ограниченном количестве потенциальных посетителей торгового центра, что значительно увеличивает риски реализации девелоперского проекта.
- ƒ Отсутствие сквозных проездов и транзитных транспортных потоков, этот нюанс отсекает ещё одну часть потенциальных посетителей создаваемого торгового комплекса.
Перечисленные факторы свидетельствуют о том, что район расположения проекта (пересечение улицы Бачуринской и Александры Монаховой (Коммунарка), а также его характеристики земельного участка застройки, в целом, предполагают целесообразность создания торгового центра, но выявленные сложности и некоторые особенности местоположения сдерживают развитие проекта на улице Бачуринской и характеризуют его как рискованный.
Учитывая ограниченную площадь земельного участка, незначительный транспортный поток и ограниченное количество потенциальных посетителей в районе расположения данного участка, мы считаем возможным более подробное рассмотрение возможности развития 1-этажного торгового комплекса с наземной парковкой (фото предлагаемого к строительству ТРЦ представлен на рис. 2.1).
Рисунок 2.1 - Планируемый к застройке торговый центр
Микрорайонный торговый центр площадью до 1500 м2, чтобы не проходить государственную экспертизу

. Один этаж. Якорный арендатор - продуктовый ритейл, дополнительные - аптека, алкомаркет и салон красоты. Если объект будет с существенным пешеходным трафиком, то планируется в дальнейшем добавить небольшой общепит.
Рисунок 2.2 - План-схема ТРЦ "Колибри"
Арендаторы ТРЦ "Колибри":
1. Доминос: 100м2, ставка 24 000 за м2 в год.
2. Аптека: 100м2 ставка 18 000 за м2 в год.
3. Мираторг: 584 м2, ставка 15 000 за м2 в год.
У всех арендаторов безусловная индексация 5% в год, начиная со второго года. Арендные каникулы - 2 месяца с момента ввода в эксплуатацию.
В первичной зоне охвата (радиус 600 метров):
- 5071 квартира.
- крупный офис Газпромбанка (8 строений, от 4 до 13 этажей).
По торговому окружению, в первичной зоне охвата:
- 1 аптека - Горздрав.
- 3 супермаркета (2 Дикси, Гранат), 2 небольших, не сетевых магазина.
- Кафе-кулинария «Три сестры».
- Кофейня Гугль Хупф.
- Ресторан Флеш-роял.
- В 800 метрах пиццерия «Додо».
Как видно из анализа выше в первичной зоне охвата наибольший недостаток торговых площадей наблюдается в сегменте продуктов питания, товаров для дома, а также в категории услуг, развлечений и ресторанов.
Вместе с тем необходимо отметить, что в условиях ненасыщенного спроса торговые объекты, не обладающие указанными качествами, все равно найдут своих арендаторов.
На данные сегменты и необходимо сделать основной акцент в будущем проекте при строительстве. Большая проходимость ТЦ закономерно приходится на выходные. И, вероятно, люди будут ходить в те ТЦ, что рядом с домом. С другой стороны, проблема расстояний – это проблема мегаполисов. В небольших же городах, как правило, не составит труда съездить в другой конец города за покупками.
Таким образом, рынок на данном этапе развития характеризуется присутствием как местных (супермаркет Гранат, 2 не сетевых магазина, Кафе-кулинария «Три сестры», Кофейня Гугль Хупф), так и московских торговых сетей (2 Дикси, Ресторан Флеш-роял, пиццерия «Додо».
Статус г. Москва, как крупнейшего города с огромными постройками жилья, коммерческой и торговой недвижимость, постоянным увеличением численности населения, а также со стабильным экономическим ростом и сравнительно высоким среднедушевым уровнем дохода населения, позволяет говорить о перспективности района для развития торговой недвижимости.
Объектом недвижимости является земельный участок, расположенный в г. Москва, по Комунарке (пересечение улицы Бачуринской и Александры Монаховой). После проведения анализа, можно сделать следующие выводы:
1