Применение различных подходов к оценке стоимости объекта торговой недвижимости

Представим классификацию факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость девелопера в сфере торговой недвижимости. На величину рыночной стоимости объекта недвижимости и ее структуру влияют внешняя среда и внутренняя среда. Внешняя среда – это макроокружение и микроокружение.
Макроокружение состоит из следующих основных групп факторов (PEST-анализ):
1) политико-правовые;
2) экономические;
3) социально-культурные;
4) технологические.
Отдельно следует остановиться на экономических факторах, которые включают следующие показатели:
– валовой внутренний продукт (ВВП);
– доходы населения страны и его покупательная способность;
– уровень цен и инфляции;
– курсы рубля к иностранным валютам;
– профицит/дефицит государственного бюджета;
– ставка рефинансирования;
– состояние денежного и финансового рынков;
– инвестиционный климат;
– степень интеграции страны в международную экономическую систему и др.
Микроокружение – это непосредственное окружение ТРЦ и его застройщика. В него входят потребители продукта, партнеры, конкуренты, рынок рабочей силы и др. Особое значение имеет анализ конкурентной среды, основных показателей и тенденций развития сектора торговойц недвижимоси.
Общая схема факторов приведена на рисунке 3.1.
Рисунок 3.1 - Классификация факторов, влияющих на рыночную стоимость ТРЦ "Колибри"
В рамках доходного подхода можно выделить два основных метода, с помощью которых может осуществляться оценка стоимости ТРЦ "Колибри" в данной работе:
- метод капитализации доходов;
- метод дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации базируется на приведении потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости

. Применяется: когда ожидается, что будущие чистые доходы ТРЦ "Колибри" (денежные потоки) будут оставаться на том же уровне, т.е. равны текущим, либо будут стабильно расти. Основная формула расчета по данному методу:
Рыночная стоимость объекта на дату оценки = Чистый доход / Коэффициент капитализации.
При оценке стоимости девелоперской организации (проекта) с использованием методики дисконтированных денежных потоков (доходный подход) процесс разделяется на несколько этапов.
Этап 1. Проведение сбора информации, по финансовым потокам девелоперской организации (проекта).
Этап 2. Проведение сравнения различных видов денежного потока для выбора оптимального для данного вида организации.
Этап 3. Проведение анализа необходимой длительности прогнозного периода и выбор единиц измерения.
Этап 4. Анализ выручки по статистическим данным организации за выбранный период и прогнозирование выручки на ближайшие периоды.
Этап 5. Анализ расходной части бюджета девелоперской организации (проекта) и прогнозирование расходов на ближайшие выбранные периоды.
Этап 6. Анализ инвестиций за выбранный период и прогнозирование потоков инвестиций на ближайшие периоды.
Этап 7. Проведение расчетов денежных потоков по годам.
Этап 8