Особенности управления девелоперским проектом

В России девелопмент начал зарождаться с конца XX века, когда появился рынок недвижимости и строительный рынок стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокий доход от продажи или аренды.
Уже к 2005 году сформировалась отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги. Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.
Как было указано ранее, девелопмент - это вид бизнеса в сфере развития недвижимости. Девелопмент подразумевает развитие, изменение или реконцепциюземельного участка, реализацию проекта создания, реконструкции или реконцепции объекта недвижимости с целью получения дохода.
Еще несколько лет назад российский рынок недвижимости не мог и мечтать о тех инвестициях, которые многие компании готовы вкладывать сегодня. Если раньше крупный проект оценивался миллионами долларов, то сейчас благодаря появлению новых игроков счет идет уже на миллиарды.
Девелоперские компании представляют собой сообщество профессионалов, ведущих предпринимательскую деятельность на профильном рынке недвижимости. Суть их работы заключается в проектировании, строительстве, обустройстве и продаже различных объектов недвижимости. Средства на выполнение вышеперечисленных процессов привлекаются за счет частных инвестиций, то есть, обычных потребителей, которые хотят приобрести квартиру в современном жилом массиве, таком, как новостройки, или любое другое помещение для коммерческих нужд, но не желают рисковать ввиду ограниченности собственных знаний в сфере недвижимости.
Необходимо отметить, что в последнее время недвижимый рынок претерпел значительные изменения. Появились такие компоненты, как проектирование, маркетинг, стороннее финансирование, риелтерская деятельность и другие. Инвестиционные проекты в недвижимости стали повсеместным явлением. Все это позволило выделить новое направление в данной сфере, которое стало называться девелоперским бизнесом.
Отечественные девелоперы функционируют по тем же правилам, что и западные. К основным выполняемым ими мероприятиям относятся:
- Приобретение прав на владение участком земли или недвижимым объектом, где планируется развитие проекта;
- Приобретение прав на землю или строительный объект, которые принадлежат сторонним собственникам (аренда);
- Разработка маркетинговой стратегии, определение целевого сегмента рынка;
- Привлечение к процессу всех необходимых ресурсов;
- Проектирование с созданием высококачественной проектной документации;
- Выполнение строительных работ, сдача объекта в эксплуатацию;
- Продажа недвижимости или сдача ее в аренду. Выполнять данные операции можно с любым типом недвижимого имущества, будь то обычный жилой дом или квартира студия в Мурино;
- Предоставление грамотной юридической поддержки участникам проекта на всех его этапах.
Девелоперская компания может работать согласно различным условиям, что зависит от особенностей ее структуры, а также задач и целей, которые перед ею ставятся. Однако существуют общие моменты, что позволяет сформировать тенденции, непосредственно указывающие на профессионализм подобных организаций. В первую очередь, здесь нужно говорить о том, что за продажу недвижимости никакая дополнительная плата в виде комиссии не взимается. Пожелания клиента удовлетворяются с учетом технических возможностей, а также платежеспособности потребителя. Все возникающие проблемы решают сотрудники предприятия.
Сотрудничество с надежными профессионалами в области девелопмента торговой недвижимости обстоит так:
- при продаже земельных участков или коммерческой недвижимости не будет такого понятия как комиссия за проделанную работу;
- они внимательны к пожеланиям своих клиентов и делают им предложения определенного типа, с конкретными финансовыми рамками;
- с ними вы лишены забот, возникающих в процессе покупки;
- сотрудники таких компаний полностью вам предоставляют консультацию и сопровождение опытным специалистом на каждом этапе;
- они гарантируют индивидуальность работы и сдачу ее в сроки.
Именно количество хороших проектов, говорят о надежности и репутации такой девелоперской компании.
Девелоперский бизнес был и остается одной из самых высокодоходных и инвестиционно привлекательных областей на российском экономическом пространстве

. В России инвестиции в недвижимость составляют до 10% валового внутреннего продукта.
В настоящее время накоплен богатый опыт ведения девелоперского бизнеса в крайне нестабильных условиях политической, социальной и финансовой жизни страны. В общем смысле девелопмент (development), согласно его первоначальному значению, переводится как «развитие». При этом, категорию «девелопмент» можно понимать двояко: с одной стороны – это качественное преобразование недвижимости или территории, обеспечивающее возрастание ее стоимости. С другой стороны, с точки зрения рынка, девелопмент – это профессиональная деятельность по организации процессов управления недвижимостью.
Под девелоперским бизнесом (девелопментом) предлагается понимать деятельность, связанную с развитием территорий и созданием, реконструкцией объектов недвижимости, целью которой является увеличение их конкурентоспособности и рыночной стоимости.
К функциям субъекта девелопмента (девелоперской компании) следует отнести:
- предпроектные работы;
- приобретение земельного участка под застройку;
- организацию проектирования объекта;
- найм генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика); управление недвижимостью (при необходимости);
- организация финансирования проекта;
- осуществление маркетинг-менеджмента проекта;
- управление бизнес-процессами проекта посредством команды управления проектами;
- управление рисками проекта. Основной функцией субъекта девелопмента, таким образом, является управление бизнес-процессами развития объекта девелопмента, минимизируя риски, с целью увеличения стоимости проекта.
Управление бизнес-процессами – это приложение знаний, опыта, методов и средств к бизнес-процессам проекта для удовлетворения требований и ожиданий, предъявляемых к проекту целевыми группами.
Для удовлетворения требований и ожиданий необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками девелоперского проекта.
Оценка результатов проекта в общей системе управления проектом имеет структуру, представленную на рис. 1.1.
Рисунок 1.1 - Схема оценки результатов девелоперского проекта
Результаты, полученные в ходе подведения итогов деятельности по реализации проекта, позволяют расширить базу данных по проекту, а также выявить все ошибки и недостатки, которые необходимо учитывать при реализации аналогичных проектов.
В процессе девелопмента решается комплекс взаимосвязанных проблем, в связи с чем, процесс девелопмента можно разбить на этапы, связанные друг с другом в определенной последовательности. В наиболее общем виде проект девелопмента может быть сведен к трем основным фазам: концептуальной, организационно-проектной, строительной, причем каждая из них может занимать несколько лет.
Российские специалисты по девелопменту (Максимов С.Н., Мазур И.И., Тарасевич Е.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г.) выделяют следующие основные стадии девелоперского проекта:
1. Прединвестиционная (предпроектная) стадия;
2. Инвестиционная стадия (проектирование и строительство);
3. Эксплуатационная стадия (стадия реализации).
На основе взаимосвязи и взаимовлияния бизнес-процессов, а также системы сбалансированных показателей К.А. Пивоваровым разработана матрица ССП (система сбалансированных показателей) (Приложения 1)).
Методы управления девелоперской компанией бывают:
- организационно-административные;
- экономические;
- социально-психологические;
- самоуправленческие